2017年房地产行业在防范金融风险背景下回归“房住不炒”定位，房企非债券融资渠道同样受到严监管。2016年12月中央经济工作会议强调政策从稳增长转向防风险和促改革，强调“促进房地产市场平稳健康发展”，首次提出“长效机制”：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。延续2016年防范金融风险基调，房地产企业融资渠道受到严监管。

　　1、2014年以前：地产行业债券发行规模极低

　　5、城投中票曲线比价

　　2018年12月12日，发改委下发《关于支持优质企业直接融资的通知》，随后发改委新闻发布会上发言人称将坚决贯彻落实党中央关于房地产调控决策部署，“按照中央精神，目前只支持有关棚户区改造、保障性住房、租赁住房等领域的项目，并不支持商业地产项目。”虽然近期菏泽、广州、深圳、杭州等地的房地产政策有所松动，但仅仅局限在限购条件或房贷利率等购房政策上，目前来看并未有明确的融资政策放松迹象。2019年宏观经济大概率继续下行，防范金融风险基调不变的情况下对于房地产企业融资监管是否边际放松依旧值得期待。

　　3、二级市场信用利差情况

　　2015年中期票据和公司债发债主体扩容，发行规模呈指数型增长。2014年9月银行间协会发布的《非金融企业债务融资工具注册发行规则》，该规定允许A股上市的房地产企业进入银行间市场发债融资，并鼓励房企发行中票。监管政策引导下，2015年房企中期票据发行规模大幅增长达2，106.40亿元，同比增加287.21%。2015年1月，证监会发布《公司债发行与交易管理办法》取代了2007年颁布的《公司债券发行试点办法》，公司债发行主体大大增加，从上市公司拓展至除地方融资平台以外的所有公司制法人。审批机制也进行了改革，公开发行实行核准制，非公开发行实行备案制。发行主体扩容和审批机制改革，使房企公司债发行规模倍增。2015年公司债发行规模由2014年的309.20亿元增长到8，115.22亿元，同比增长25.25倍，占当年债券总发行规模的65.15%。

　　保障性住房是发改委打开地产行业发行企业债监管政策的第一个口子。为完成“十二五”规划纲要提出的建设3600万套保障性住房的任务，发挥企业债券融资具有期限长、利率低的优势和其对保障性住房建设的支持作用，发改委于2011年6月9日发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（发改办财金[2011]1388号），一方面继续保留投融资平台公司申请发行企业债券的资格，但募集资金应优先用于各地保障性住房建设。只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其它项目的建设。其他地产企业也可在政府核定的保障性住房建设投资额度内，通过发行企业债券进行公租房、廉租房、经济适用房、限价房、棚户区改造等保障性住房建设项目融资。另一方面明确企业债券募集资金用于保障性住房建设的，优先办理核准手续。部分房地产开发商开始发行企业债用于保障性住房建设，但发行数量仍然较少，募集资金用于大型基建项目的企业债仍为主流。2012年12月11日，发改委下发《关于进一步强化企业债券风险防范管理有关问题的通知》（发改办财金[2012]3451号），要求资产负债率较高的发债申请企业提供不同程度的偿债保障措施，但对于房地产企业因售房预收款等导致资产负债率较高的按剔除特殊因素后计算的负债率水平，同时明确将募集资金主要用于保障房建设的发债申请列入审核绿色通道，优先办理。该通知进一步引导房企发行债券进行保障性住房建设。

　　在监管政策方面，一方面发改委对企业债监管非常严格，早期发改委明确限定企业债募集资金不得用于房地产买卖，地产公司发行企业债多用于工业园区（经济开发区）建设等大型基础设施项目，未涉及住房开发项目。为完成“十二五”规划纲要提出的建设3600万套保障性住房的任务，2011年发改委才允许投融资平台公司和其他企业发行企业债，但募集金额必须用于保障性住房项目。另一方面，2007年证监会开启公司债试点后，由于公司债发行审批条件较低等优势，逐渐替代企业债成为房企融资新选择，2008年-2009年发行规模远超企业债。随后，房价迅速上涨带来房地产行业第一轮调控，地产企业申请发行公司债需提前由国土局预审，导致2010年和2013年发行总规模仅为23.85亿元。

　　本周有4家公司主体评级下调，1家公司主体评级上调。