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首页 > 澎湃研究所 国研报告｜中外房企对比：中国房企为何大而不强
马淑萍/国务院发展研究中心企业研究所研究员、蒋云峰/中指研究院研究员 2019-01-23 16:40 来源：澎湃新闻 字号 在经济快速发展和城镇化快速推进的背景下，我国房地产企业走出了一条与国外房地产企业完全不同的道路，成为支撑我国经济发展的一支重要力量。我国房地产企业与世界一流相比，虽然在规模上具有显著优势，但在发展质量上还存在一定差距，未来的方向是实现高质量发展。 从总资产看，除中国香港新鸿基外，第一、第二阵营全部被我国企业占据。我国第一阵营的恒大、万科、碧桂园的总资产均值相当于世界一流企业的7倍（见图2）。海外企业资产低，可能与经营方式有关，莱纳、霍顿、帕尔迪等企业使用期权持有土地，资产规模相对低，而我国房企大量囤积土地，资产规模庞大。
从净利润看，前五强的我国房企远远高于海外企业。香港新鸿基居首，中国海外发展、万科、恒大、碧桂园第一阵营；保利地产、日本大和房屋、美国西蒙、融创中国、日本三井不动产为第二阵营；新加坡凯德集团、美国的霍顿、莱纳、帕尔迪为第三阵营（见图3）。 总体来说，从规模指标看，我国房企占压倒性优势。2008年金融危机后，海外多数房企开始压减规模，相反我国房企在2010年后开始反超。
（二）我国房企经营效率低于海外一流企业 从净资产收益率看，我国房企普遍高于世界一流企业。美国西蒙第一，其次是我国的融创中国、碧桂园、中国恒大，为第一阵营；万科、日本大和房屋及中国海外发展、保利地产为第二阵营；美国霍顿、莱纳、帕尔迪与香港新鸿基、新加坡凯德集团和日本三井不动产为第三阵营（见图4）。高利润率和高杠杆率是我国房企净资产收益率高的重要原因，这与我国发展阶段和企业发展模式有关。 从人均产值看，我国房企普遍低于海外一流房企。除中国海外发展外，我国其他房企均在第三阵营。美国房企劳动效率最高，4家企业均在第一阵营；日本三井不动产、大和房屋为第二阵营；我国房企基本位于第三阵营（见图5）。
从总资产周转率看，我国房企处于劣势。作为开发商，美国霍顿、日本大和房屋总资产周转率均超过了1，帕尔迪、莱纳也在0.7以上，属于第一阵营；三井不动产、碧桂园、中国海外发展、保利地产、万科、中国恒大、西蒙等总资产周转率从0.29到0.09不等（见图6）。美日开发类房企资金运用效率高，与运营模式有关，他们在开发中不持有或不完全持有土地，一般通过契约或期权控制土地使用权，这样会相对削弱利润，但能够大幅提高资产周转率，降低风险。
（三）我国房企经营的可持续性差 从创新能力看，我国房企处于新技术应用阶段。日本大和房屋2017年研发投入5.3亿元，拥有11家工业化住宅工场，在建筑维护系统、节能环保、抗震等方面有很多创新。我国房企开始重视新技术应用，但总体看高科技应用和研发能力还不高，在建筑技术精细化方面，与世界一流企业还有差距。 从资产负债率看，我国房企明显过高，存在经营风险。我国房企负债率接近80%或以上，而海外房企一般在65%以下，新加坡、中国香港房企负债率最低（见图7）。海外房企经历金融危机后，开始重视风险，企业杠杆率维持在合理水平内。 |
