二是2019年第二季度前后政策可能适度放松。房地产政策具有适度调整的现实需求：行业内生需求是要加大对住房刚需的支持，减小对改善性需求的误伤，特别是小户型向大户型置换的需求；行业外部需求是经济增长动力不足，贸易摩擦困局未解，缺少应对一系列国内外环境挑战的辎重。这些内外部因素可能促使放松房地产调控的诉求和预期渐增，决策层对调控的态度转缓。

2018年9月末广东传言将取消预售制试点，深圳、合肥等地均在试点推进和鼓励现房销售，虽尚未涉及取消预售，但关于预售制度调整的讨论仍持续发酵。取消商品房预售制度很可能是长期改革方向，短期推进阻力之下可能暂缓，或以鼓励试点的方式使期房和现房销售双轨并行。

（作者系交通银行金融研究中心资深研究员）

行为二：尽快开工推盘，提高周转速度。

三、房企转为“慢补库+快周转”模式

房地产行业融资渠道偏紧倒逼开发企业行为发生转变，可能采取“慢补库+快周转”的模式，带来2019年土地市场成交下滑，而房屋新开工增速缓降。

三是预计政策以结构化放松为主，对一线、二线城市和三线、四线城市、供给端和需求端等差异化考虑。具体可能调整的方向有：

当前正处于政策观望期，各地可能自下而上、明紧暗松，局部试探微调。倘若控房价任务“达标”，可能为后续政策环境改善预留更多空间。从“遏制房价上涨”的目标看，“环比不涨”尚可较快达成，“同比不涨”还有较大距离。

土地购置费是分期支付的实缴土地款，计入当期开发投资金额，较土地成交价款存在滞后效应。土地购置费在2018年加速上涨，来自三方面原因：一是房地产投资统计口径的改变，从按形象工程进度改为按实际财务支出，土地款记账提前；二是拿地保证金比例提升，土地款收缴提前；三是房企对推盘回款的诉求提升，希望尽快取得土地证开工建设。

二、楼市成交趋势性下行

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土地购置费增速大幅超越土地成交价款增速。

预计2019年商品房销售面积增速依旧趋势性下行，同比增速约-5%左右。分解到各线城市来看：

新闻评论

行为一：放慢补库存进程，谨慎拿地。

大部分三线、四线城市需求侧并没有受到抑制，“四限”政策放松对其成交的提振作用有限。而棚改货币化安置比例降低对三线、四线城市影响较大，失去强政策托底的三线、四线地产成交可能重回基本面下行的通道。预计2019年三线、四线城市商品房成交面积同比下降，或降至-10%左右。

结合当前宏观经济和房地产市场形势，笔者对2019年房地产政策走向有如下判断：

房企融资环境可能得到一定缓解。2018年12月，发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，其中包括支持AAA级优质房企发行企业债，但同时“负面清单”也明确禁止将债券资金用于房地产投资，可能具有一定的信号意义。从准入标准相对较低的公司债发行情况来看，近期房企发债审批速度加快，或为平稳应对偿债高峰期。对于主要提供刚需改需的房企，2019年资金紧张的局面可能得到一定的缓解。