在房价下行压力较大背景下，出台房地产税并不适宜，更好的时机应在房价下行风险可控或房价上行的环境下。

　　本刊特约作者 周江/文

　　又逢房地产税时间，房地产股被闪了一下腰。

　　3月8日，人大委员会委员长栗战书在人大二次会议上提出，要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项，包括房地产税法等多项立法调研、起草。

　　这一表态再度引起市场关于房地产税推出时间的广泛讨论与猜测。受此消息冲击，当日，香港内房股集体大跌，其中，融创中国收跌11%，碧桂园收跌5.25%，中国恒大收跌4%。

　　自2009年两会提出“研究推进房地产税制改革”以来，房地产税在中国已经酝酿了10个年头，三次写入政府工作报告。而自2015年被列入全国人大立法计划以来，房地产税几乎在每年尤其两会期间都会有出台的预期和讨论，而四年来实际房地产税始终处于草案起草完善阶段，未向人大常委会提请审议。

　　按照立法程序，房地产税须至少经过人大常委会“三审”之后方可提交人大表决。此前的2018年9月，十三届全国人大常委立法规划，房地产税被列入五年立法规划的第一类，即在任期内（2023年3月之前）拟提请审议，通过后还需经过中央地方两级立法。3月5日的政府工作报告中也只是提到，要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。

　　这表明房地产税的立法工作仍在稳步推进中，但时至今日“一审”尚未开启，很大程度上体现出立法层面仍有不少问题需要论证和完善，如征收范围、税基选取、免征条件、税率、现有税制归并调整等。中金公司认为，房地产税当前仍处于立法层面的稳步推进过程中，而立法仅仅是第一步，距离全面推出和实施仍然任重而道远。

　　随后，相关人士的发言也证实了房地产税的推出并非已是指日可待。

　　3月9日上午，十三届全国人大二次会议新闻中心中，全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣说，按照人大常委会立法规划，现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案，相关工作正在稳步推进。

　　同日，全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图表示，房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草，目前，相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

　　华创证券表示，上述发言表明，目前房地产税依然处于完善草案阶段，还有重要问题需要论证和攻克，房地产税草案还未完成，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议，那么2019年的确存在一审的可能性，但不可能落地。

　　尽管如此，在房地产调控从过去的短效机制向长效机制转变的背景之下，房地产税进程加快在业内已达成普遍共识。

　　前世今生

　　广义上的房地产税包括交易和保有环节。目前，中国广义上的房地产税主要在交易环节，如契税、增值税、印花税、所得税等。在保有环节，目前的税收仅针对房地产开发商和营业用房征收，未对普通居民拥有的非营业用房征收。

　　而市场所谈论的房地产税实际上为狭义概念，主要指的是在保有环节对持有房地产的业主征收的税种，包括非营利性的自住住房，属于地方税种。

　　改革开放以来，随着房地产行业的发展，中国房地产税制的改革进程不断推进。2003年召开的十六届三中全会在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提到，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”这为房地产税改革指明方向，但仍以理顺税费关系为主要目的。

　　随后，北京、深圳等10个省市开始物业税空转试点。2010年，《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》研究并推进房地产改革，并于2011年在上海和重庆开展房地产税征收试点。2013年，国家税务总局和财政部都提出，扩大房地产税改革征收试点范围。

　　2014年，时任财政部部长的楼继伟撰文指出，房地产税改革总的方向是，在保障基本居住需求的基础上，对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素，合理设置建设、交易、保有环节税负，促进房地产市场健康发展，使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

　　2015年8月，十二届全国人大常委会立法规划把房地产税立法正式列入五年立法规划。2017年12月，财政部部长肖捷在《人民日报》发文中提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的基本原则，按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担。

　　自房地产税工作基本原则提出以来，立法工作与相关配套措施有序推进，并取得一定进展。“立法先行”明确了房地产税改革工作必须在一定的法律框架下进行。2018年9月7日，全国人大常委会召开立法工作会议，首次确认“房地产税法拟5年内提请审议”。 “充分授权”要求在统一立法框架下，将一些操作权限授予地方。“分步推进”要求房地产税立法征收过程中相关配套措施应及时跟进，从而保障工作整体有序进行。

　　方正证券表示，目前已基本具备房地产税征收的软硬件条件。房产登记信息与税收信息互联互通是征收房地产税的技术条件，2018年以来，不动产登记加快推进，现已实现全国联网，房产信息透明度和实时程度不断提高，基本具备房地产税征收的技术条件之一（小产权房的确权也是征收房地产税的技术条件之一）。

　　房地产价值评估体系是征税过程中极其重要的一环，目前，房产价值评估体系正在紧锣密鼓的制定当中，由于各地方曾或有或无的出台过房价限价等政策，房价限价背后也有一套严密的评估体系及数据库，在有过经验的基础上，房产价值评估不会成为一道难以跨越的门槛。

　　在房价全面平稳的情况下，房地产税政策即可适时推出。

　　尚待时机

　　华创证券认为，本次两会，栗战书委员长在发言中的表述与过往表述相比一脉相承、稳步推进，并且此次表述提及多种税法，并非仅针对房地产税一项，并无明显超预期部分。

　　而针对房地产税表述而言，一方面，原表述由两个语句构成，实为两部分，中间句号之前的“抓紧制定”是2019年需要完成的，而句号后面的“集中力量落实”则不在“2019年”约束范围之内，其中包括房地产税法。此外，国家税务总局局长王军3月8日在人民大会堂接受采访时，对于房地产税立法是否将在2019年制定完成，其表示，“稳步推进”，也并未明确是2019年。

　　另一方面，根据全国人大常委会每年立法工作计划来看，2018年预备审议项目中，制定房地产税法、契税法、印花税法等方面的立法项目，由有关方面抓紧调研和起草工作，视情况在2018年或者以后年度安排审议。