2018年9月7日公布的十三届全国人大常委会立法规划中，房地产税法被写入立法规划，并属于“第一类项目”，即条件比较成熟、拟在本届人大常委会任期内提请审议。全国人大常委会每届任期同全国人大相同，都是五年。根据中华人民共和国宪法和相关规定，中华人民共和国第十三届全国人民代表大会任期自2018年3月起，至2023年3月止。因此，此次委员长提到的“确保如期完成”，应指2018年至2023年期间，而非“2019年”。

　　华创证券还认为，法工委、财经委副主任发言中，房地产税立法仍处于完善草案阶段，待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议，2019年的确存在一审的可能性，但不可能在2019年落地。

　　首先，根据《立法法》规定，立法流程应为“形成草案-提请常委会-提请人大”。其中常务委员会审议立法议案，一般要经过两次以上的常务委员会会议审议，加上公开征求意见期限一般不得少于30日，预计2019年一年走不完完整的立法流程，说明立法通过最早也要2020年才能完成；另一方面，源于可能存在的一些条件不成熟因素。

　　此外，根据此前“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，那么预计在立法之前房地产税的试点也可能较小；且充分授权预示各地税率、税基或有差异；分步推进，预计房地产税应为渐进改革，而不是一次性直接落地。

　　华创证券表示，本次两会未提及房住不炒，稳经济下总量住宅需求下行趋势，或是条件不成熟因素之一。

　　一方面，全国商品房销量增速自2018年9月开始连续下降或放缓。从主流房企销售来看，2019年1-2月，50家房企累计销售面积同比-9%，预计全国同期商品房销量同比仍为负，总量需求呈现下行趋势。

　　另一方面，目前除湖南、内蒙古、黑龙江、上海3省1市以外，其余24省+3市已公布2019年棚改计划，合计约308万套，参考2018年其占全国棚改计划比值为87%，估算2019年全国棚改计划约为353万套，较2018年计划580万套同比下降39%、较2018年实际完成626万套同比下降44%，棚改下行对于三四线需求或将产生持续的负面影响，而本轮周期中房地产行业与上下游行业的周期规律的错位，导致房地产稳定对于上下游经济较以往显得更为重要。

　　根据中国指数院的数据，2019年2月百城（新建）住宅平均价格环比上涨0.10%，涨幅收窄0.12个百分点，已经连续4个月增速放缓，再考虑到2019年中统计局70城房价公布中不再单列15个热点城市，2018年两会中提及的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”在2019年工作报告中并未提及，表明房住不炒主旨下的政策调控已经初见成效。

　　因而，在稳经济大背景下，总量住宅需求呈现下行趋势，政府更需强调的是促进房地产市场平稳健康发展。

　　华创证券还认为，地方政府减收增支和地方债集中到期致土地财政依赖更强，或是条件不成熟的因素之二。

　　2018年，地方本级政府性基金收入65096亿元，同比增长25%，占比地方政府公共财政收入+基金性收入的38.5%，较2017年提升3.5个百分点，并自2015年开始连续3年提升，可见地方政府土地财政依赖逐步提升。

　　考虑到2019年稳经济要求，减税降费和加大基建投入等将给地方政府带来减收增支的巨大压力。同时，自2019年开始地方债将集中到期，2019-2021年，根据华创证券的估算，地方债到期规模分别为1.3万亿元、2.1万亿元、2.6万亿元，这将进一步加剧地方政府对于土地出让金的依赖。

　　另外，据财政部公布的2019年政府性基金预算收入预计和支出安排，地方政府性基金本级收入73754.56亿元，增长3.3%，其中，国有土地使用权出让收入67077.39亿元，增长3.0%，较2018年目标同比增长22.7%。并且从历史上看，除2015年外，2013-2018年，国有土地使用权出让收入完成率均超过100%，2016-2018年完成率分别为140%、140%、119%，也从政府计划角度表明了2019年土地出让金的重要性。

　　华创证券还表示，根据测算，房地产税开征后，对于全国总量最多可征收0.43万亿-1.28万亿元，并且考虑房地产税征收初期缓冲，起初征收额更远小于上述数据，仅约占8.3万亿元的2018年土地出让金收入及地产相关税费的6.5%-10.3%，短期难以弥补土地出让金收入。也表明房地产税从立法到最终的完整征收可能是一个中期问题。

　　申万宏源也认为，在目前房价下行压力较大的背景下，出台征收房地产税的法案并不适宜，更好的时机应在房价下行风险可控或房价上行的环境下。

　　征收猜想

　　借鉴试点城市及国外发达国家，房地产税可能征收细则，结合沪渝两地试点情况、国外美日韩德四国实施经验以及相关媒体报道，方正证券预计未来房地产税可能按照以下细则征收。

　　在征收对象方面，世界各国房地产税征收对象均针对持有者的持有目的不同而设定征收细则。方正证券预计或将以家庭（户）为单位，根据家庭产权房的套数和面积进行征税。房屋套数多和面积大的家庭将会纳更多税，依据家庭具体情况设置住房刚需套数或面积，以保障家庭的权益。

　　此前，中国沪渝两地试点中，上海对于本地户籍针对自住的“首套”不征收房地产税，而只是针对投资或其他用途的“第二套住房”征税。重庆地区只是对大型别墅及高档住房征税而对普通住房则不征收房地产税，两地试点对于全国房地产政策指导意义远大于现实意义。

　　与重庆类似的是韩国房地产税政策，普通物业税针对所有不动产持有人按照每年政府公布的远低于市场价和相对较低的税率交纳，而综合房地产税主要针对价值较高的土地和住宅物业产权人，住宅包括房屋所隶属的土地。根据规定，房产总价值超过9亿韩元的家庭除了要交物业税还要额外缴纳综合房地产税从0.5%-1%不等。

　　美国联邦政府允许人均两套合理住房，而按照居住时间长短区分首要住宅和第二套住宅，首要住宅拥有利息抵税权以及更优惠的贷款利率，第二套住宅没有以上优惠但是与首套住宅享有同样的低房地产税政策。

　　德国政府规定自有自用的住宅不需要缴纳不动产税，只需要交纳住宅基地土地税，而对于其他目的如交易、出租的房产，则需要交纳评估价值1%-1.5%的不动产税和3.5%的土地交易税，租金收入则需要交纳25%的资本利得税。

　　日本固定资产税实行宽税基、低税率的原则，所有固定资产持有者均以土地、房屋和折旧资产为基础交纳税款。地产持有者每年需要交纳1.4%的物业税以及0.3%上限的都市规划税。同时，为缓解社会矛盾和体现公平课税的原则，日本政府针对物业税和都市规划税也有以住宅用地的大小和建筑新旧程度的不同而设立的减免制度。

　　免税条件方面，方正证券认为，中国的房地产税也将设置人均免税面积，根据两地试点情况及国外施行的免税经验，预计在30平方到60平米范围内，不同地区有所不同。