根据党的十九大关于“深化税收制度改革，健全地方税体系”等要求，房地产税是中国地方财税体制改革的重要组成部分，将作为未来中国地方政府税收稳定支柱取代不可持续的土地出让金等。推进房地产税对实现“将间接税为主的税制向直接税为主的税制转换”这一财税改革目标具有重要作用，有利于建立更稳定的地方税收体系，能够更有力地促进实体经济的发展。

　　而且，方正证券还认为，一二线城市住房新增用地不足，新建商品房供不应求，已经进入存量房时代；而三四线城市在经历库存去化周期后，购房需求得到进一步满足，购房能力逐步削减，增量房时代已不可持续。

　　随着增量房规模的逐渐弱化、存量房时代的到来，土地出让金收入将会随着新增住房的减少而减少，因此，未来难以继续充当地方财政的支柱。所以，在庞大规模存量房基础上对持有环节征税（房地产税）可以逐步或者部分替代土地出让金规模的下滑。

　　方正证券表示，借鉴美德两国经验，通过合理设置税率，调整税基范围，房地产税政策可以有效发挥支撑地方财政的功能。从筹集财政收入的角度来看，房地产税相对于土地出让金主要有两点优势。

　　一是持续性。在房屋的存续期间政府每年定期收取，有效地保证了此项财政收入的可持续性。

　　二是稳定性。一般来讲，房地产税的计税依据评估值不是每年变动，而是每隔几年评估一次，评估值在一段时间内保持相对稳定，使得其不会在经济周期的短期波动中受到太大影响。

　　但在中国的实际情况是，初期在免征面积设置、房产评估值豁免设置等方面需考虑大量刚需，难以形成高税收规模。甚至中短期对个人住房大范围收有实质影响的房地产税，或有一定的风险。根据上海、重庆两处试点地房地产税征收情况，由于豁免因素较多、税基较窄、税率较低等因素，两地房地产税对地方财政收入的贡献十分有限。

　　方正证券研报显示，中国试点城市房产税在财政收入中占比仅不到2.5%。从房地产税收入角度来看：上海和重庆在2011年进行试点改革之后虽然保持较快速增长，但是需要考虑房产评估价值上升因素的巨大影响。从房地产税占地方公共财政收入的比例看：自2011年以来，重庆市这一比例不断提升，但是直到2016年也仅为2.35%，上海市这一比例则稳定在2.4%左右，房地产税对财政收入的贡献作用十分有限。从房地产税对土地出让金的替代作用来看：2016年，上海市土地转让总价为1596亿元，重庆市为1412亿元，而同期房地产税收入两地分别为171亿元与52亿元，房地产税相对土地出让规模仅为10.7%、3.7%，替代作用目前来看也十分有限。

　　而国际上发达国家房地产税占财政收入多在15%-20%，远高于中国试点。以美国为例，房地产税已成为美国各州及以下政府的主体税种和稳定财源，平均占到地方收入的15%左右，部分州占比达到50%以上；在韩国，调控房地产市场的功能定位使得韩国房地产税筹集地方财政收入的效果相对较大，地税收入占地方税收总额一直稳定维持在20%左右。

　　根据方正证券的简单估算，如果房地产税率分别设定为0.3%、0.6%、0.9%，在最优情形下中国房地产税收入规模可达1.05万亿元、2.1万亿元、3.15万亿元，对比2017年17.26万亿元的财政收入，占比分别为6.08%、12.16%、18.24%。

　　同时，方正证券还认为，实际征收将远远低于此比例。主要有几个原因：为保障刚需和住房权益通常要设置豁免面积，且小产权房难以统计；常住人口城镇化率高估导致全国城镇住房存量价值高估；不同地方会设置不同的税率，全国综合税率难以准确估计；其他各类型豁免条件。

　　华创证券也进行了测算，对于全国总量最多可征收0.43万亿-1.28万亿元房产税，并且考虑房地产税征收初期缓冲，起初征收额更远小于上述数据，而对比2018年土地出让金收入6.5万亿元，占比仅7%-20%，加上地产相关税费1.8万亿元，合计8.3万亿元，占比仅6.5%-10.3%，房地产税短期难以弥补土地出让金收入。

　　影响几何

　　对于房价而言，方正证券认为房地产税的推出将导致整体房价短期下跌。

　　房地产税相当于对房产资产进行加息，房产资产回报率会因此下降。再购置房产资产难以实现超额稳定收益，已持有大量房产的居民短期内可能选择抛售部分房产；对于购房者而言，在短期内，房地产税会收敛他们的购房预期，增加观望等待时间。

　　因此，方正证券认为，从总量上来看，短期内供大于求，可能导致房价下跌。在增量房时代，决定房地产供求的长期因素取决于人口，中期因素取决于货币，短期因素取决于土地供求关系；但是在存量房时代，决定房地产供求关系的长期因素取决于人口和房地产税，中短期因素取决于货币环境，和新增土地关系不大。

　　对于房租而言，方正证券认为，短期来看，房地产税会刺激租金上涨，因为房地产税的征收给房东增加了持有成本，为提高资产价格回报，房东会选择提高房租来弥补这部分损失。

　　此外还有其他因素刺激房租上涨：房租上涨存在因前期住房租金收益率偏低而合理补涨的成分；机构投资者借入住房租赁市场，房地产中介以及房地产开发商在一定程度垄断房源，房租上涨；政府大规模快速度拆除违章建筑，减少了租房供给，也在一定程度上刺激房租上涨。

　　方正证券研报显示，从国内外实践经验来看，房地产税并非抑制房价上涨的有效手段。韩国、中国香港（物业税是中国香港房地产税的一部分）推出房地产税后，可能在短期内导致房价增速放缓甚至下跌，但长期来说抑制作用或可忽略不计，在短暂放缓或下降后也可能迎来报复性上涨。房屋租赁价格也在长期内保持上涨趋势。而重庆、上海试点房地产税前3个月，住宅成交量降幅超同类城市，但第二年，成交量均出现大幅上涨。此后，两市商品住宅均价均未显示出独立行情。

　　对于房地产税对房价的结构性影响，方正证券认为会有两个主要影响，一是一二线城市房价上涨、三四线城市房价下跌；二是同一城市中，核心房产价格上涨，非核心房产价格下跌。

　　对于人口持续流入、发展前景好的一二线城市来说，刚需大量存在，而库存相对不足。房地产税的征收尽管在短期能够增加持有成本、抑制部分需求，但长期供不应求的格局难以改变；且在房价上涨的一致预期下，此前受制的投资性需求也将卷土重来。加之房屋供给方具有绝对的市场势力，开征的房地产税或被转嫁至房产需求方，进一步推高房价。