关于财务

现场提问：2018年龙湖已售未结的合同销售额1951亿元，和2017年对比有何变化？变化的原因是什么？

作为融资能力最像国企的民企，龙湖一直维持的健康资产负债情况。同时，财报中显示，2018年龙湖的短期借款有所增加，从上年36亿增至117亿。赵轶对此分析称，对比往年，短期借款整体融资规模往上走，但从比例看，短期借款占总体债务规模不到10%，维持行业较低水平。

这得益于龙湖2011年确定“持商业”战略。在2011年到2015年年终，我们还抓住机遇在很多城市买了多块地铁上盖项目，现在回头看是不错的决策。

邵明晓：冠寓，我们去年已开业超过5.3万间，今年按照规划应该累计开业能接近10万间。按这个速度，到2020年会达到20亿以上收入。

赵轶：商业和冠寓都属于我们的投资性物业，商业毛利率在75%，跟去年相比仍有提升。冠寓前期还处于不挣钱的状态，两者拉通来看是60%。今年我认为会比60%高一些，到明年2020年冠寓就会盈利了。

邵明晓：整个政策可以总结为三个稳：稳地价、稳房价、稳预期。还有一城一策，我们也观察到很多城市系统性地调控方案都在出台中，我们今年对市场谨慎乐观。

“拿地资金规划方面，我们会继续量入为出，负债率全年保持在50%-60%。”邵明晓强调，多年来龙湖投资一直偏谨慎乐观，买地的时候有严格的投资纪律，通常不会买地王。

在西部、环渤海和长三角，公司土地储备比较充足，下一步我们要在华南，以及进入相对较晚的大湾区、华中区域，加大拿地力度。

财报数据显示，2018年，龙湖实现合同销售额2006亿，同比增长28.5%；销售面积1236万平米，同比增长21.6%，超过9成的销售贡献来源逾一二线城市。

最近市场上，来访量在增加，个别城市预售证价格有所放松，但不会太多。对我们来说，仍是达成25%的毛利就可以出售。另外我们的已售未结部分毛利率也是25%—30%。

邵明晓：2020年要达到60亿租金收入，指的是商业这一项。商业项目开业后，租金增长是有预期、有计划的。我们现在在手商业项目70多个，到去年底总计开业29个商场，今年会新开业9个，到2020年总计开业50个商业项目。今明两年开业量比较大，而且都是高能级城市的地铁上盖。

“审慎”龙湖的2200亿目标

现场提问：房产税对未来影响会怎样，有没有可能短期推行？

关于投资性物业

再加上中国大的趋势，一线、二线大城市基本都在采取政策，吸引年轻的高素质的、高能量的人口流入。很多城市都是数十万甚至更多的人口净流入。这些年轻，有致富能力的高能量人口，反而在朝大城市聚集。所以在这些城市里面，以天街这样的选址和运营能力、品牌，我们对它的增长非常有信心。

“长租对于钱贵的企业不一定好”

现场提问：冠寓去年营收4.26亿，但之前说2020年希望做到行业前三，营收20亿。接下来咱们在这方面的安排是怎样的？

“冠寓前期还处于不挣钱的状态，预计2020年能实现盈利。”邵明晓分析，龙湖冠寓分为轻资产和重资产两种，其中20%是重资产部分，回报率约为5%-6%。受惠于4.55%的借贷成本，属于龙湖能够承担的范围。随即，他话锋一转，称“这对于钱贵的企业就不一定是好的”。

现场提问：去年龙湖集团投资性物业毛利率下跌了，是什么原因？

赵轶：未来两到三年，龙湖的核心盈利增幅会在20%以上。虽然基数大，但是依然还会保持这样的增速，通过土地储备，通过运营节奏来保证。

邵明晓：龙湖在香港只有1个项目，在启德，按照现在节奏，三季度就可推向市场，到底推不推到时候再看。因为有这个项目，对香港我们也做了初步了解，未来有机会会在香港再投一些项目。

现场提问：今年销售目标是多少？

“我们对2019年的市场预判比较审慎，保留弹性。”业绩会现场，龙湖提出2019年2200亿元的销售目标，同比增长10%。全年，可售货值为3500亿元，主力推盘项目207个，全新项目71个，香港启德地块也有望在第三季度推向市场。

此外，龙湖在手现金为452.6亿元，覆盖短期借款达到4倍。观点地产新媒体查阅龙湖历年年报获悉，龙湖近几年来发债期限都比较长，债务方面良好的结构化安排，也是龙湖在流动性趋紧的2018年能够维持较低成本的原因。

龙湖这么多年，进入城市保持克制。到现在我们进入48城，完成2006.4亿销售额。我们对这些城市的理解，深耕，团队对投资的精准把握，能力练得相对强。所以以现在的土地储备规模，让龙湖继续保持稳健的资产负债表，同时保持适当的、相对较快的速度增长，非常合适。这么多年，公司也是这么跑出来的。

长租公寓方面，截至2018年末，冠寓已开业达5.3万间，录得租金收入4.2亿，开业半年以上的公寓出租率达到87%。