邵明晓：第一，上市十年来，因为资本市场加持，公司走得越来越稳健；第二，十年市场波动较大，政策也不断变化，但龙湖管理团队非常敬业且能力强，越来越成熟；第三，我们对客户、投资、环境、竞争、市场的理解越来越娴熟，有信心在未来继续交付好业绩。

现场提问：龙湖的短期借款，去年增加了80多亿，其中原因是什么，今年接下来的融资安排是怎样的？

现场提问：今年整体市场以稳为主，稳的方法，是市场在上涨，要往下压的稳，还是市场在下跌，要往上拖的那种稳？

赵轶：龙湖整体融资规模往上走，但我们主要看比例。短期借款去年年底是110多亿，占整体债务比例不超过10%，这应是行业里最优秀的，谦虚点，加个“之一”。另外，在手现金450亿，短期借款大概110多亿，覆盖倍数是4倍多。所以我们不是看绝对额，是看相对比例。

邵明晓对于天街的发展很有信心。一方面，天街选址基本上都是一二线城市的地铁上盖项目，有良好的区位优势，另一方面则是龙湖商业的运营能力和品牌效应。

中资产占冠寓的大部分，这是一种通过整租，经过装修提升再出租的发展模式。邵明晓透露，这部分毛利率约为35%，净利约为12%-15%左右。

不同于住宅开发10%增速的保守要求，龙湖对于其他主航道业务有较好的预期。龙湖管理层于业绩会中透露，2020年，龙湖天街将开至50个，租金收入达到60亿；冠寓2020年收入超过20亿元。

现场提问：到2020年租金收入60亿，这个目标有没有变？

邵明晓：龙湖一直秉承稳健的策略。不论市场怎么波动，每年龙湖都保持均衡增长。买地方面，我们坚持积极但又谨慎、精准地投资。去年，公司用于买地的金额超大约727亿。今年，我们还会量入为出，保持健康资产负债表，净负债率全年在50%—60%之间。今年买地是有机会的，但在布局上我们希望在全国五大区域能够做到均衡。

关于上市十年

分区域来看，环渤海、长三角、西部、华南及华中片区分别实现销售额689.7亿元、559.2亿元、472.4亿元、215.1亿元及70.0亿元，贡献率分别为34.4%、27.9%、23.5%、10.7%及3.5%。赵轶介绍，在期内有销售贡献的37个城市中，一半城市的销售进入区域前十，7个进入前五。

再加上龙湖整体无论是在投融资、买地、运营、交付、服务各个环节，都执行力比较强。所以保持长远持续增长，我们非常有信心。

赵轶：智慧服务和商业是我们的主航道业务，我们对它们赋予了使命，智慧服务是我们的战略支撑，对几个主航道进行跨航道支撑，商业现在还在孵化期，更不会轻易拿去卖，这两个业务都没有分拆上市计划。

现场提问：香港投资计划是怎样的？怎么看待现在的香港楼市？

现场提问：今年明年龙湖商场密集开业，但很多都开在江浙沪包邮区，怎么看电商给商业带来的压力？

现场提问：冠寓目前的盈亏情况是怎样的，龙湖接下来对冠寓怎么考虑？

观点地产网 龙湖2018年成绩单还是一副“三好学生”的模样。

关于地产开发

“守信笃行，步稳谋远”被放置在现场最显眼的位置。2019年销售目标2200亿元、开9个天街、冠寓累计开业接近10万间……龙湖的主航道业务是整场业绩会的关注点。

邵明晓表示，长租公寓对于营运能力要求非常高，“获房成本大概率不能超过房租的5成以上，如果超过5成以上要赚钱，就需要靠一些增值服务来做。”

现场提问：公司上市来到第十年，这十年最大的变化是什么？今年会不会派周年特别息？

财报中显示，龙湖期内公司净负债率为52.9%，有息负债约为1198亿元，平均借贷成本为年利率4.55%，平均贷款年限5.88年。

赵轶：我们把基本分红比例从40%提到45%，已考虑上市十周年红利。45%分红在行业里是不低的，未来我们也会保持这个分红比例。

邵明晓：销售型物业，我们认为整个行业毛利率在25%—30%间。过去几年市场好时，毛利率在30%以上。但如果市场面临挑战，25%毛利率是我们的底线。这个策略没有改变。

值得关注到的是，2019年为龙湖上市第十年，在这个节点上，龙湖提升分红比例至核心净利润45%。

关于投资

根据午间发布的财报，2018年龙湖实现营业额同比升60.7%至1158亿元；毛利同比升61.8%至395.3亿元；归属于股东的净利润162.4亿元；减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心溢利同比升31.5%至128.5亿元，毛利率升至34%。

3月25日下午，龙湖集团控股有限公司在香港举行2018全年业绩发布会，董事长吴亚军携CEO邵明晓和CFO赵轶出席现场。一如往常，龙湖也带了其他中高层露脸，这一回是工程部总经理黄世轩和沈阳公司总经理刘兴伟。

邵明晓：龙湖商业选址非常严格。我们现在在手项目70多个，到去年年底共开业29个商场，今年会再开出9个商场，到2020年会开出超过50个商场。我们选址基本是一二线城市，地铁上盖TOD，非常好的位置。

长三角，我们已做得比较强了，在浙江、沪苏，龙湖土地储备较充足，但我们也会择机行事，如果有好的时机，还会继续加大土地储备。不过，龙湖一直恪守谨慎乐观，买地的时候有严格投资纪律，通常不会去碰地王，这么多年看下来，买地的精准度是不错的。

赵轶：2017年年底已售未结的合同销售额1300多亿，2018年是1900多亿，原因是销售自然增长。已售未结的部分，单价在1.5万至1.6万之间，毛利率在25%以上，会为未来龙湖的收入和利润提供强大保证。

赵轶：房产税，政府已明确开始进入立法流程，但不一定那么快推行，关键还是看政府整个节奏。大家都已充分消化预期，所以判断它对行业的影响是平顺的。

这对我们考验比较大。但我们判断未来房价不会爆发式上涨，这种情况下，龙湖选择了精准、适宜的土地储备规模。集团目前总土储6636万方，权益面积4559万方，够我们四年开发。如果再加大土地储备，会占用很多资本。

若按地区进行分析，龙湖大部分土储位于环渤海和西部，占比均在30%以上，长三角占20.7%。华中和华南相对较少，占土储比例分别为8.8%和5.9%。

关于政策

现场提问：去年底，邵总说销售型物业达到25%毛利率就可以出售，这个策略是否有变化？

土地获取方面，观点地产新媒体于业绩会上获悉，期内，龙湖共斥资700多亿元获取共91宗地块，新增土地建面为2189万平米，权益建面约1372万平米，平均权益收购成本为5297元/平米。截至2018年底，龙湖土地储备合计6636万平米，权益面积为4559万平米，平均成本为5218元/平米，为当期签约单价的32.2%。

现场提问：龙湖会不会考虑把物业或商业做分拆？

邵明晓：多年来我们坚持达成稳健的增长态势。未来两三年，公司会保持核心盈利20%以上的增幅。

冠寓目前开业5.3万间，还有一些正在建设和投入，预计要到2020年开始盈利。冠寓要盈利，对于运营能力、成本能力、费用管控的要求非常高，获房成本不能超过房租的五成以上，超过五成以上还要赚钱，就需要通过增值收入来实现。开业6个月以上的冠寓，目前出租率87%。龙湖冠寓属于稳扎稳打，这和融资成本有关系，龙湖融资成本在行业内较低，因此对冠寓我们非常有信心，也没有分拆计划。四大主航道业务都是我们的核心业务，未来要形成协同。

在物业投资方面，观点地产新媒体了解到，龙湖期内租金收入为40.9亿元，较上年增长57.7%。商场、冠寓、其他收入的占比分别为87.8%、10.4%和1.8%。

天街依旧是最主要的收入来源，截至年末，龙湖集团共开业29座天街，总建面约296万平米，整体出租率约97.4%，回报率来到7%。