现在的场景是，大家都在抢线下入口，线下入口尤其地铁上盖，非常珍贵。两三年前大家还在问电商冲击，现在几乎很少有人问了。现在包括O2O，新零售，发现线下入口能量级增长边际不错，反而线上增长边际在趋缓。

现场提问：龙湖今年投地的预算和开支会是多大，土地储备的分布又是怎样？会不会配合大湾区发展规划，华东城市群规划，在这两地多一点部署？

邵明晓：冠寓分为两种，其中20%属于重资产模式，这部分的回报率、毛利率跟天街差不多，毛利在65%到70%之间，NPI/cost一般在5%—6%之间，好的在6%以上。龙湖的资金成本只有4.55%，这个生意对我们特别合适。另外还有80%中资产模式，租期在十年到二十年左右，龙湖租过来后，通过装修提升再出租。从单店模型来看，这部分毛利率在35%左右，净利在12%—15%左右。

关于战略

邵明晓：今年销售目标还会保持两位数增长，2200亿。

2018年，龙湖正式更名为龙湖集团，以实现战略业务协同发展。资料显示，龙湖四大主航道业务分别为地产开发、商业运营、长租公寓和智慧服务。

香港楼市，从去年四季度开始调整，调整幅度8—10%，但最近有趋稳趋势。总体上，龙湖从整个大湾区大战略来看待香港，香港未来有很多机会。

以下为龙湖集团有限公司2018年度业绩发布会现场问答实录：

龙湖明确没有将主航道业务进行分拆的计划：“为了分拆而分拆不是龙湖的选择，四大主航道会形成一个协同，都是龙湖的核心业务。”

现场提问：去年龙湖业绩不错，今年会不会维持那个增长幅度？

大湾区是龙湖看中的战略区域，目前我们已进入7个城市，有15个项目，大概有150多万方土地储备，权益储备超过100万方，整个货值超过530亿。尽管我们已在大湾区把城市的骨架铺开，包括深、港、东莞、广州、佛山、珠海、中山。有了政策的鼓励支持，大湾区在科技、人文，消费等各方面，未来会成为中国经济重要的火车头，我们会加大这里的布局。

邵明晓透露，由于西部、环渤海和长三角土储较为充足，未来龙湖会在华中和粤港澳大湾区加大投资。他称，公司看好大湾区，现在已经进入7个城市，有约150多万平米土地储备，权益储备超过100万平米，货值逾530亿元。

现场提问：龙湖强调步稳谋远，未来两到三年保持快速增长。但龙湖土储相对同行趋稳，商业冠寓营收增长快，但总营收占比还较小。龙湖未来长远增长动力会在哪儿？

我们定位相对偏城市新锐家庭、城市中产，业态组合也比较丰富。再加上一个有超过十年经验的运营团队，所以我们的商业发展非常顺利，毛利率都在70%以上，效益非常高，开业商场出租率在97%以上。

2200亿的销售目标略显保守，不过，赵轶说，龙湖未来2-3年的核心盈利增幅都会在20%以上。在他看来，虽然基数比较大，但龙湖还是能够通过土地储备和运营节奏来保证增长。