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人均居住面积偏小。经历了战后长期的住房短缺时代，日本人均住房面积虽然有所增加，但人均居住面积直到2013年也仅为22.3平，相较于国土面积相当的德国，明显偏小。这可能与日本“人多地少”的自然禀赋和生活习惯等有关。但不能由此说明日本居住质量差，实际上，日本人均居住面积是指套内卧室的使用面积，而且日本的住房基础设施健全，社区管理规范，居民住房满意度高。
租赁市场规范发展，供给主体多元、机构主导市场。日本近37%家庭选择租房，住房自有率从1948年以来一直稳定在60%左右。可租房屋类型多样，除占绝大多数的民营租赁住房外，还包括地方政府所有的公营、公团和公社住房，及企业为员工提供的给与住房。其中，租赁市场以专业机构主导为主，90%以上的民营租赁住宅由专业的住宅资产管理公司参与管理，租赁市场发展规范。
日本住房市场有四个特点：人口总量下降并且老龄化、城镇化近尾声、空置率高、租赁市场发达，这些给日本房地产泡沫埋下了伏笔。 日本房地产市场经历了两次危机，1991年之后一蹶不振。1955-1974年全国城市地价指数上涨28倍、六大城市上涨34倍，1975年指数短暂回调之后再次快速上涨，特别是1986-1990年，地价指数增速最快，全国和六大城市地价指数年均涨幅分别高达8.3%和20.6%。1991年泡沫破灭之后，日本房地产市场长期不见起色，1992-2018年，全国城市地价指数年均跌幅3.9%，从指数看，2018年已跌回1973年水平。
同样是危机，结局为何不同？日本住房制度为房地产危机埋下了怎样的伏笔？本文系统回顾了日本历史上的两次房地产危机，梳理了住房制度的演变历程，总结可以吸取的教训和借鉴的经验，试图为我国住房制度改革增添一个参照样本。 2 为什么相同的危机，不同的泡沫结局？ 日本历史上曾发生两次房地产危机，1974年第一次房地产危机爆发，地价小幅回撤后便重回上涨通道，但1991年第二次房地产危机爆发却使日本陷入“失去的二十年”。同样的房地产危机，为何结局不同？
2.1 第一次危机(1955-1974)：需求驱动，货币收紧后房地产危机爆发，但市场迅速反弹 2.1.1 产生：需求旺盛，供给不足 1955-1965年，日本工业产业快速发展，带动工业用地价格大涨。1950年朝鲜战争爆发，来自美国大规模的军事物资采购订单促使日本纺织、汽车、钢铁等工业迅猛发展，叠加日本在二战准备期间储备的工业产业人才，1955年日本工业生产已恢复到战前最高水平。此后的十年里，以钢铁、石油化工、机械制造为核心的工业经济在各城市快速发展。 在这种倾斜式生产方式下，日本第二产业比重由1955年的36.8%增至1964年的42.6%，重工业在工业总产值中的占比也增加到60%以上。工业经济大发展使得工业用地需求旺盛，推升工业土地价格快速上涨，远超同期住宅和商业地价增速。
1965年日本开始调整产业结构，住宅和商业用地价格涨幅居前。60年代末，重工业粗放发展带来的环境污染问题日益尖锐，日本不得不开始进行产业结构调整，由纺织、化工、有色金属、钢铁等重污染行业向电气设备、精密仪器等高端制造业升级。同时，以不动产、金融服务、批发零售为代表的第三产业快速发展，工业发展速度减慢、服务业发展速度加快导致日本这段时期的工业用地价格增速开始低于商业和住宅用地。
1965-1974年住房需求集中释放，住宅用地开始领涨。60年代以前，日本政府主导房地产市场，通过住宅金融公库、公团、公营解决居民住宅需求，但随着城市化率大幅提升、战后“婴儿潮”进入置业高峰，政府管控为主的住房市场越来越难以满足居民日益增长的住房需求。从1965年开始，民间金融机构的个人住房抵押贷款业务蓬勃发展，民间资本快速进入房地产市场。同时，自1960年“国民收入倍增计划”实施以来，居民购买力大幅增加，强劲的住房需求和大幅提升的购买力推升住宅用地价格快速上涨，超过同期的商业和工业用地。
《列岛改造论》进一步推高地价。1972年6月，通商产业大臣田中角荣提出《列岛改造论》，主张通过全国新干线、高速公路和信息通信网络把日本列岛串联起来，以解决城乡发展不均、中心城市人口过度稠密、城市居住环境恶化等问题；同时主张将日本北部转成工业地带、南部转成农业地带，这恰与当时全国产业布局相反。政府大规模基建、产业规划和转移抬升土地价格上涨预期，全国城市地价指数在1973年上涨25.3%、1974年上涨23%，即使是偏远地区的土地，也被竞相购买。但70年代初，日本恰逢经济增速换挡，高增长的基础不断减弱，石油危机则加剧了经济恶化程度，“列岛改造”赖以存在的高增长前提不复存在，最终难逃失败的命运。 总的来说，从土地供给看，建筑用地占比低，具有大幅波动的天然属性。日本土地结构中，从全国看，1975年林地占国土面积的68%，而建筑用地仅占3%；从三大都市圈看，建筑用地直至2015年也仅占12%，建筑用地供应紧张。短期内土地需求集中释放，必然导致地价大幅上涨。
从需求侧看，共有四大因素导致了战后的第一次房地产市场火爆： 一是重工业高速发展。日本林地居多，城市建设用地供给有限，重工业高速发展对土地需求量大，短期内刺激工业土地价格快速上涨，并带动住宅和商业用地价格上行。 |
