六大城市地价增速显著高于其他城市，特别是商业用地。不同于1975-1980年的各城市不同性质土地的同步上涨的特征，1985-1991年增速最快的是六大城市的商业用地。主要因为东京的国际金融中心地位的逐渐确立，国际金融机构的大量入驻带动商业地产需求大幅上升，并蔓延到日本其他主要城市。商业地产率先上涨也带动了住宅和工业用地上涨。

　　日元升值和连续降息导致市场流动性过剩。《广场协议》后日元稳定升值，叠加金融自由化背景下的国内金融市场开放，国际热钱快速流入，在本币升值导致出口大幅下滑的背景下，1986-1988年外汇储备年增速高达57%，反推日元加速升值。为抑制本币过快升值，政府采取了激进的货币政策，一年内连续4次下调贴现率，至1986年11月的3%。1987年《卢浮宫协议》签署后，日本1987年2月再次下调贴现率至历史最低值2.5%，经济泡沫化更加严重。而1987年10月“美国黑色星期一”导致全球资本市场暴跌，日本不得不放弃货币紧缩的打算，将2.5%的历史最低贴现率一直维持到1989年4月，1986-1989年M2年增速高达10.2%，远高于同期经济增速。在低利率、实业利润水平下降的大环境中，大量资金涌入股市和房地产市场，推动资产价格暴涨，投机氛围浓厚。

　　存款利率市场化迫使银行负债端成本大幅上升。

　　1973年第一次石油危机爆发后，日本经济由高速增长换挡到中速增长，企业设备投资需求随经济回落而不断下降，市场资金由经济高速增长期的短缺状态，变为经济增速换挡期的过剩状态。为了刺激经济回升，政府采取了扩张性财政政策，大量发行国债，扩大公共投资。而国债的主要认购方是银行，政府不允许银行持有的国债在二级市场流通。随着国债发行规模越来越大，强制压低的国债发行成本导致银行资产端压力与日俱增，政府不得不允许国债在二级市场流通，债券市场得以迅速发展。

　　相较于政府管控下的金融机构存款低利率，二级市场迅速受到企业、机构和个人投资者青睐，资金迅速流入二级市场，银行负债端压力不断增加，利率市场亟需改革。1978年银行间拆借利率率先市场化，其后又放开银行间票据利率。同时，存款利率的市场化也有突破：1979年允许商业银行发行利率不受限制的大额可转让存单，推动大额存款利率市场化；1985年4月，认可市场利率联动型储蓄产品，最低发行额度为5000万日元，期限1~6个月。随着存款利率市场化程度不断加深，银行吸储成本显著增加。

　　金融脱媒，信用下沉，银行贷款从大企业转向中小企业。

　　战前日本采取金融管制政策，目的是控制资金配置，以保证军需品相关企业优先获得资金，各军需企业与银行“配对”，银行为“配对”企业提供融资，同时参与经营管理和财务监督。战后财阀解散，为了稳定货币和支持经济重建，盟军基本没有改变战前的银行体系，规模以上的企业与银行的“配对”关系得以保留，并在此基础上逐步发展成为日本独特的“主银行制度”。除了借贷关系，主银行同时还承担着“配对”企业债券发行、支付结算账户、并购重组等间接金融服务，同时银企交叉持股关系将企业与银行绑在一起，利益与共。70年代前，间接融资占比平均达80%以上。

　　70年代国债发行规模大幅增加对企业融资形成挤出效应，政府不得不允许企业通过发债解决融资问题。1977年政府开始允许企业在欧洲市场发行欧洲日元债券，1984年政府允许企业在离岸市场发行债券直接融资。由于海外债券市场融资成本大幅低于国内市场，规模以上的大企业纷纷选择海外发债直接融资，对银行贷款的依存度不断下降，金融脱媒现象开始显现，银行收益不断下降。

　　80年代后期日本金融自由化加速，大藏省和央行的监督部门形同虚设，对当时房地产业的银行贷款大幅增加、银行业通过给非银金融机构提供融资导致银行资金借道流向房地产业的行为视而不见。“弱监管”促使腹背承压的银行贷款行为偏激进。1985年以来日元大幅升值对出口压制作用明显，导致制造业企业利润率不断下滑，“资产荒”且“金融管制时代风控能力弱”的日本各银行开始将目光投向了火爆的土地市场和不具备直接融资资质的中小企业，以不动产抵押的形式，贷给银行融资依赖度相对高的中小企业。由于银行放贷的抵押物为土地，企业为了获得更多贷款，获取贷款后循环买地质押，导致泡沫失控。

　　1980-1989年，全国银行总贷款余额中，不动产业占比从5.8%增至11.5%，金融保险业从3.3%增至10.3%。此外，巴塞尔协议规定，日本具有海外业务的银行需执行8%的核心资本充足率标准，但并未要求仅在国内开展业务的银行，国内银行则只要求4%的核心资本充足率标准，“双轨制”导致日本银行纷纷调整资产结构，大量资金投入国内市场，高收益的金融和房地产市场就成了最佳选择，加速泡沫扩张。

　　日本的金融体系以间接融资为主，为了获取银行贷款，法人企业成为本次地价泡沫最直接的推手。企业通过购入土地后转抵押，以获取信贷，而后到资本市场和房地产市场投机，不断推高地价。法人企业是泡沫期土地购买主力，尤其是高度依赖银行贷款的非上市中小企业。1985-1990年，非金融企业的土地购入额年均达6.8万亿日元，1990年达12.4万亿日元，是1984年的37倍。但随着实体产业利润率不断下滑，企业获取贷款后并非投入实际生产，而是选择投资资本市场和土地市场，进一步推高地价，而银行基于估值过高的土地价值，继续放贷给法人企业。1985-1990年，法人企业对于全行业新增投资的年增速为12.9%，而制造业、金融保险业和不动产业分别为10.5%、16%和16.6%，法人企业对不动产和金融保险业的投资积极性远超制造业。银行与企业的这种正反馈机制直接造就了80年代末资本市场和房地产市场“非理性繁荣”。