二是城市化接近尾声，住房需求见顶。战后日本经历了长达30年的快速城市化阶段，城市化率增至1975年的75.9%，此后，城市化率在2000-2010年虽有大幅提升，但主要是行政区划调整和町村老龄人口去世造成的被动提升，而非人口主动流入，城市化基本完成。早在1993年，全国住房套户比已达1.11，空置率达9.8%，房地产进入存量时代，增量有限。

　　三是老龄化日益严峻，置业人口见顶回落。日本的人口增长率自1976年后就降至1%以下，1990年后长期徘徊在0.3%左右，人口总量增速放缓。同时，人口结构老龄化，1990年65岁以上人口占比高达12.1%，且老龄化速度不断加快。20-49岁适龄置业人口于1975年见顶，此后一直维持到2000年左右，需求虽处峰位，但已无增量。

　　3 两次房地产危机对我国有何启示？

　　3.1 城镇化尾声，人口红利消退预示房地产长周期拐点到来

　　城镇化进程中，人口红利减弱对房地产市场影响不显著。人口抚养比是指非劳动年龄人口数与劳动年龄人口数之比，是反映人口红利的指标，比值越小，说明劳动年龄人口的抚养负担越小。战后日本人口抚养比不断减小，1970年左右达最低值后缓慢上升，意味着人口红利阶段性减弱，但房地产市场并未随人口红利减弱而下行，主要是因为1970年日本城市化率为72%，城镇化仍有空间，人口仍在向城市移动，新增住房需求部分抵消了人口红利减弱给房地产市场带来的不利影响。

　　城镇化尾声，人口红利消退预示房地产市场长周期拐点到来。1974年开始，日本出生人口持续快速减少，使得总人口抚养比80年代再次下降，1991-1992年达到最低值。随着人口老龄化加速，日本人口抚养比快速上升，人口红利快速消退，叠加90年代城镇化接近尾声，置业人群见顶，无增量支撑的日本房地产市场在泡沫破灭后一蹶不振。

　　3.2 人口移动的背后是产业的变化，人口集聚大都市圈是大势所趋

　　人口向大都市圈集聚是大势所趋，迁移的背后是产业的升级。战后日本重工业因出口便利需要，在太平洋沿岸的东京、大阪、名古屋等城市快速发展，吸引农业就业人口快速向城市迁移。60年代末，城市中心的重工业开始向周边地区迁移，带动市中心和周边地区人口集聚都市圈。70年代初，以不动产、金融保险和批发零售业为代表的第三产业快速发展，服务业能提供更好的就业和收入，吸引人口进一步向三大都市圈集聚。1950-2015年，三大都市圈人口占比从37.3%大幅上升至53.7%。

　　东京圈尤其明显。2016年东京圈第三产业增加值占GDP比重高达86%，以批发零售、金融、科技、信息服务、影音图像、房地产等产业为核心的服务业，使得东京圈经济份额与人口份额之比全国领先，说明东京圈人均收入更高。在日本总人口负增长、其他两个都市圈人口净流出的情况下，东京圈仍能吸引人口净流入。近期日本政府甚至试图通过高额补贴鼓励人们迁出东京，缓解东京圈和其他都市的人口压力。

　　3.3 保持货币金融政策连续性和稳定性有利于稳定房地产市场

　　房地产危机是一种货币现象，保持货币金融政策连续性和稳定性有助于稳房价。70年代由于环境问题，日本开始调整产业结构，为避免增速下滑，政府采取宽松的货币政策，1968-1973年，M1、M2年增速高达22%和20%，远高于同期9%的经济增速。货币宽松叠加强劲住房需求，推动地价快速上涨。第一次石油危机使得石油依赖型的日本国内爆发恶性通胀，政府不得不收紧货币，1973年12月，央行上调贴现率至战后最高值9%，地价转跌，危机爆发。1985年《广场协议》签署后，为抑制日元过快升值及其对经济的不利影响，政府在1986年连续4次下调贴现率至3%的低利率水平。为了稳定国际货币市场，1987年2月，日本签署《卢浮宫协议》，并再次下调贴现率至战后最低值2.5%，并一直维持历史最低水平到1989年4月。1985-1989年M1、M2增速分别达7%和10%，高于同期4.5%的经济增速。持续低利率和日元升值导致大量资金流入股市和房地产市场，资产泡沫快速膨胀。为了抑制经济过热和资产泡沫化，1989-1990年央行又连续5次上调贴现率至6%，使得1991、1992年M2年增速分别为2%和-0.4%，快速收紧的货币，叠加1990年大藏省出台政策限制房地产融资和开征地价税，房地产泡沫迅速破灭。货币金融政策频繁变动是日本房地产市场大起大落的重要原因。

　　3.4 税收影响预期，长期来看对防范房地产危机作用不大

　　房地产价格上行期，加征房地产相关税收，短期内有一定影响，但长期看，调控作用不明显。70年代，日本政府为了抑制地价上涨过快而进行土地税制改革，创设个人和法人土地转让所得税增加交易成本、对农地同等征税和创设特别土地保有税以期增加土地供应，地价快速上涨的局面短期内虽得到有效控制，但地价仅回调一年便重回上涨趋势。80年代后期，日本房地产市场异常火热，地价泡沫风险大，为了打击土地市场投机行为，1987年政府创设超短期土地转让所得税，规定对不满2年的土地交易征收重税(对个人土地交易，征收50%的转让所得；对法人企业的土地交易，征收30%的转让所得，另征企业所得税)。土地持有成本低、交易成本高导致居民和企业倾向于持有土地，反而造成了土地市场供给不足，反推价格快速上涨，并不能有效抑制地价上涨。