1965年以前，住房金融体系以政策性金融机构为主，民间机构多采取先存后贷的模式，贷款占比较低。1965年，个人住房抵押贷款模式兴起，部分地方银行个贷业务开始快速发展，但大银行仍不愿涉足。随着民间金融机构的个贷市场规模不断扩大，70年代初，大藏省主导设立“住专”公司，管理层主要由大藏省退休官员和母行派驻人员担任，主要提供个人住房抵押贷款业务，贷款资金来自于大银行等机构拆借。

　　80年代，金融脱媒出现，迫使银行转型进入个贷领域，大银行抢占了“住专”的市场份额，导致“住专”把业务从个贷转向房企融资，1980-1990年，七大“住专”向房企贷款余额占比从4.4%大幅增至78.6%，为房地产行业输送了大量资金。

　　1990年，大藏省虽出台政策限制房地产融资，但因6家“住专”公司社长均为大藏省退休官员，“住专”和农林系统金融机构并未受到影响。1991年地价快速下跌，导致“住专”不良债权高筑，无法偿还母行资金，大量金融机构因此倒闭，日本金融系统稳定性受到严重冲击。

　　(6)房地产的持有和交易成本在不同阶段对居民和企业行为影响不同。当房地产市场处于上升期，持有成本低、交易成本高导致居民和企业倾向于持有土地，与价格形成正反馈效应，反推价格快速上涨；当房地产市场处于下行期，小幅增加持有成本也能加剧土地抛售行为。

　　风险提示：人文、体制机制差异；经济和人口规模差异。

　　目录

　　1 导言

　　2 为什么相同的房地产危机，不同的泡沫结局？

　　2.1 第一次危机(1955-1974)：需求驱动，货币收紧后房地产危机爆发，但市场迅速反弹

　　2.1.1 产生：需求旺盛，供给不足

　　2.1.2 爆发：货币收紧，税制改革

　　2.1.3 为什么第一次房地产危机爆发后，市场能迅速恢复？

　　2.2 第二次危机(1986-1991)：货币驱动，政府主动刺破，破灭后陷入“失去的二十年”

　　2.2.1 产生：金融自由化，信用扩张，企业炒地

　　2.2.2 爆发：政府主动挤泡沫、快速收紧货币和信贷

　　2.2.3 为什么第二次房地产危机爆发后，市场一蹶不振？

　　3 两次房地产危机对我国有何启示？

　　3.1 城镇化尾声，人口红利消退预示房地产长周期拐点到来

　　3.2 人口移动的背后是产业的变化，人口集聚大都市圈是大势所趋

　　3.3 保持货币金融政策连续性和稳定性有利于稳定房地产市场

　　3.4 税收影响预期，长期来看对防范房地产危机作用不大

　　正文

　　1 导言

　　日本位于亚洲大陆以东，是太平洋上一个弧形岛国，由本州、北海道、九州、四国4个大岛和6800多个小岛组成。国土总面积约为37.8万平方公里，与德国、芬兰、越南和马来西亚大致相同，其中约3/4被山体覆盖，4个大岛占97%以上。日本地处环太平洋火山带，从最北端到最南端有7个火山区，110座活火山。尽管日本国土面积仅占世界陆地总面积的1/400，但活火山数占了近1/10，地壳极不稳定，每年发生有震感的地震高达1000多次。

　　战后日本经济高速发展，70年代进入中速阶段，90年后陷入停滞。1952年盟军占领结束时，日本还是一个“发展中国家”，人均消费水平仅为美国的1/5。受益于朝鲜战争，美国军事物资采购使得日本工业大踏步前进，经济高速增长，1956-1973年GDP年增速高达9.1%，成为第一个从战后“发展中国家”跨入“发达国家”的国家。70年代由于环境问题日益严峻，日本开始谋求产业转型，由粗放发展转向高质量发展，70年代经济成功换挡，GDP增速降至3.8%，进入中速增长阶段；90年代初，受泡沫经济破灭影响，日本经济长期停滞，1992-2012年，人均可支配收入年增速仅0.5%，甚至有些年份还是负增长，人均GDP年增速为0，CPI同比增速-0.1%，日本进入“失去的二十年”。

　　日本人口数2010年见顶，老龄化问题严重。战后日本总人口数快速增加，2010年达1.28亿的历史峰值，随后不断减少。与此同时，人口结构化问题突出，2018年0-14岁人口占比为12.2%、15-64岁人口占比为59.7%、65岁以上人口占比高达28.1%，老龄人口比重不断创历史新高。据日本国立社会保障与人口研究所推测，日本总人口数将持续下降，在2053年左右降至1亿、2065年左右降至8800万；日本老龄人口占比也将不断上升，2025年突破30%，2040年突破35%。

　　城市化进程基本结束，2000年后城市化率被动提升至91%。日本共经历了四轮城市化进程：第一阶段为1945年之前，城市化率由1920年的18%提升至二战结束时的28%；第二阶段为1945-1975年，城市化率快速提高至76%，主要在于人口加速流入城市和“市町村大合并”；第三阶段为1975-2000年，城市化率基本保持稳定；第四阶段为2000年至今，城市化率由79%进一步上升到91%，主要因为町村老龄人口离世和再次的“市町村大合并”导致的被动提升，而非人口流动。

　　战后日本住房市场由短缺到过剩，全国住房空置率高。1945年，全国有1473万户家庭，但住房存量仅1053万套，住房缺口高达420万；1968年，全国住房套户比超1，住房短缺问题基本解决；1973年，各县套户比均超1，住房短缺问题全面解决。伴随着新房供应充足、二手房市场欠活跃，日本住房空置率不断上升，2013年高达13.5%。