二是城市化快速推进。人随产业走，工业经济发展吸引人口快速流入城市，城市化率从1945年的27.8%大幅增至1974年的75.0%。人口集聚带来大量住房需求，而短期内住宅用地有限，供不应求导致住宅用地价格大幅上涨，并带动工业和商业用地价格上涨。

　　三是居民收入大幅增加。战后日本经济在出口、投资拉动下迅速恢复，1960年“国民收入倍增计划”的顺利实施使得居民购买力大幅提升，1960-1970年人均可支配收入年增速高达14.5%。而住房需求持续高位，直至1973年各县套户比才超1，旺盛的住房需求和快速提升的购买力直接推动地价快速上涨。

　　四是居民对土地增值预期增加，叠加民间资本进入房地产市场。日本大都市建筑用地面积占比较低，居民潜意识里将土地视作保值增值的投资品，而1965年国家开始鼓励民营资本介入房地产市场、1972年的“列岛改造热潮”，这些因素都刺激了居民购置不动产的需求。

　　经济增速换挡期最容易产生房地产市场危机。70年代初日本政府对经济高速增长过于乐观，认为日本还能持续高速增长十年，导致货币更加宽松，1968-1973年，M1、M2年增速高达22%和20%，远高于同期9%的经济增速，1972年的贴现率也降至1955年以来的最低值4.25%。货币宽松叠加“列岛改造论”下的地价上涨预期，房地产市场开始出现危机。

　　2.1.2 爆发：货币收紧，税制改革

　　第一次石油危机冲击下货币收紧。1973年底中东石油危机爆发，原油价格暴涨3-4倍，对高度依赖进口的日本冲击巨大，石油化学品、钢铁制品等工业品生产成本大幅增加，导致恶性通胀爆发，1974年2月CPI同比增速高达26.3%。为控通胀，央行开始收紧货币，将贴现率提升至战后以来的历史最高值9%，资金成本的大幅提升有效抑制了地价过快上涨。

　　土地税制改革，增加土地持有成本，对短期交易征收重税。事实上，政府自1965年以来就意识到地价过快上涨的问题，并采取了一系列措施：①1968年第一次土地税制改革，创设个人土地转让所得长短期分离课税机制，对持有不足5年的短期土地交易征收40%的所得税，重税打击短期交易，鼓励长期持有；②1971年针对农地与建筑用地同等征税，促进农地流转，增加土地供应；③1973年再次土地税制改革，针对法人土地5年内的短期交易，在营业税基础上追加征收20%的土地转让所得税。同时，创设特别土地保有税，提高土地持有成本，刺激土地供应。

　　70年代政府对房地产市场控制力较强，通过采取一系列有针对性的措施，地价快速上涨的局面得到有效控制，1975年全国和六大城市地价指数分别下跌4.4%和8.1%，1976-1978年地价基于需求驱动而温和上涨。

　　2.1.3 为什么第一次房地产危机爆发后，市场能迅速恢复？

　　第一次房地产危机爆发后影响较小，地价仅在1975年小幅回撤后重回上涨通道，可归结为三大因素：

　　一是产业结构调整顺利，经济成功增速换挡。70年代环境容量触及上限，政府开始调整产业结构，有色、钢铁、化工等重污染行业开始让位于精密机械、运输机械、医药等高附加值产业，同时不断发展扩大服务业比重。受益于产业结构调整，日本GDP年增速由1956-1973年9.1%的高速增长顺利换挡到1974-1991年3.8%的中速增长，土地需求有支撑。

　　二是适龄置业人口仍处高位，真实住房需求旺盛。1974年20-49岁适龄置业人口数达5240万人，为战后以来的峰值，且1973年全国住房套户比为1.05，并未出现大面积住房过剩，房地产市场需求依旧强劲。

　　三是居民负债较低，仍有加杠杆空间。1974年底，居民部门负债与GDP比例为35%，非金融企业部门负债与GDP比例为101%，随着收入的增加，居民和企业仍有一定加杠杆的空间。

　　2.2 第二次危机(1986-1991)：货币驱动，政府主动刺破，破灭后陷入“失去的二十年”

　　2.2.1 产生：金融自由化，信用扩张，企业炒地

　　1979年后土地税收政策开始放松，房地产市场再次火热。1979年将15%低税率优惠范围从2000万日元扩大到4000万日元，减轻法人长期持有土地转让所得税负；1979年，对个人长期持有的优质住宅用地转让所得实施20%的低税率，优惠范围为4000万日元；1982年恢复居住用资产置换制度，规定出售持有期超过10年的居住用宅地，高价购入新建住宅时可延期缴纳资本收益税。一系列政策放松，叠加旺盛的住房需求，1980年后地价再次大幅上涨。

　　1985-1990年金融自由化和国际化导致商业用地价格大幅上涨。1984年成立“日元-美元委员会”后，日本金融市场对外开放和日元国际化步伐不断加快，以东京为代表的各大都市国际金融地位不断上升，企业商业地产需求不断增加，同时，银行以不动产抵押贷款的方式变相鼓励企业购买不动产，刺激商业地产价格快速上涨。