摘 要

富力地产成立于1994年，2005年在港交所上市，是首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。2018年富力地产权益销售金额首次突破1300亿，位居第13名（克而瑞）。富力地产主营房地产开发与销售、商业物业租赁及酒店服务。产品以刚需型住宅项目为主、改善型需求住宅为辅，同时配以优质商业地产。公司在广州由旧改项目起步，业务已拓展至北京、上海、天津、海南、太原等96个城市及地区。公司在经营和债务方面呈现以下特征：（1）房地产开发销售业务，2018年销售额高速增长，近年来毛利率较高，土地储备下沉至三四线城市。2018年销售额达1311亿，同比大幅增长60.15%。富力地产采取分散式下沉至三四线城市的策略，2018年末，富力未竣工权益土地储备面积为6073.22万平方米，其中，一线城市和二线城市占比分别为4.17%和37.45%，而三四线占比达58.38%，需关注非核心城市未来销售不及预期的风险。（2）自持优质商业物业，租赁收入稳步增长。目前，富力的物业投资主要分布在广州、北京、天津、成都、重庆和大连，包括甲级写字楼、购物商场、零售商铺以及物流园区等多种业态。2018年末，运营中的商业物业权益建筑面积为187.89万平方米。2016-2018年，商业物业租赁收入分别为9.18亿、9.41亿和11.01亿。（3）酒店数量和收入攀升，毛利率小幅下降，关注资产盘活。（4）债务方面，2018年有息债务和净负债率均上升，短期偿债压力增大。18年末有息债务达1633亿元，净负债率上升至184.15%，杠杆水平较高；短期债务占比由17年19.64%上升至32.06%，而货币资金\/短期债务下降至66.3%，短期偿债压力较大。负债以银行借款和境内债券融资为主，银行授信较充裕；债券融资相对可持续，但18年以来超短融发行占比47.6%，存在短贷长用风险。（5）公司以独立开发为主，少数股东权益占比很低，受限资产占比较高，或有负债风险相对较小。公司的主要优势在于：（1）公司资产规模较大，土地储备和货值较高。（2）坚持房地产独立开发为主，权益占比较高，表外负债风险相对较小。（3）追求利润率，控制拿地成本，房地产开发销售毛利率较高。（4）自持优质的商业物业，租赁收入和资产价值的稳步增长。同时，需关注富力潜在的风险：第一，2019年债券到期及回售压力较大，需关注再融资的持续性。第二，关注未来销售不及预期的风险。第三，关注酒店业务的盈利及资产盘活情况。风险提示：数据口径有偏差，房地产政策超预期。

1.公司简介

广州富力地产股份有限公司（以下简称“公司、“富力地产”或“富力”）前身为广州天力房地产开发公司，成立于1994年，创始人兼实际出资人为李思廉和张力。2001年公司改制并更名为广州富力地产股份有限公司。富力地产于2005年在香港联交所主板上市（股票代码：2777.HK），是首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。2018年富力地产权益销售金额首次突破1300亿，在克而瑞2018年中国房地产企业销售金额TOP200排行榜中位居第13名。

富力地产主营房地产开发与销售、商业物业租赁及酒店服务。产品以高性价比的刚需型住宅项目为主、改善型需求住宅为辅，同时配以优质商业地产。公司在广州由旧改项目起步，如今业务已拓展至北京、上海、天津、海南、太原等96个城市及地区，形成了以广州、深圳为核心的珠三角区域，北京、天津为核心的京津冀区域，上海、杭州等为核心的长三角区域，太原、海南、重庆为重点发展区域的发展战略。公司自2013年开始布局海外市场，在马来西亚、澳大利亚等国拥有项目。

截至2018年12月31日，公司股东李思廉、张力分别持股33.58%、32.02%（内资股和H股），合计占公司总股本的65.6%，是公司的控股股东和实际控制人。

富力地产经历了旧改起步、全国布局和上市扩张、商住并重转型及稳增长降杠杆四个发展阶段：

1994-2000年，旧改起步，高歌猛进。富力地产在广州做旧城改造项目起步，拿下广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目，第一个小区项目富力新居销售火爆。这一阶段，富力在低成本高毛利的旧改项目上高歌猛进。

2001-2007年，北上进京，上市扩张。截至2001年末，富力在广州累计完成旧改项目10个，总开发建筑面积超过250万平方米。2002年富力决定拓展北京业务，竞得当时国内最大的公开招标地块项目——北京富力城，总建筑面积达150万平方米。北京富力城的成功提高了富力在华北地区的知名度，公司的全国化布局由此开启。2003年，富力再次低价拿下广州规划项目——珠江新城。2005年富力地产在香港上市，并成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。2007年以161亿元的销售额在中国房地产企业名列第4，仅次于万科、绿地和中海。这一阶段是富力地产发展的鼎盛时期。

2008-2017年，商住并举布局全国。2008年富力地产提出商住并重发展的战略方向，在北京、天津、成都、重庆等地拿下大量商业地块，商住地产同等速度开发。2014年以来，因控制拿地成本，一线和二线城市拿地相对较少。2017年富力地产以199.06亿元收购77家万达酒店，成为全球最大豪华酒店业主。

2018年稳增长，2019年提出降杠杆目标。2018年权益销售金额超过1300亿，在中国房地产企业中名列第13。总资产规模超过3600亿元。2019年富力提出降杠杆目标，力求回归稳健增长。

2.经营：销售额持续上升，土地储备下沉至三四线城市

公司主营业务包括房地产开发销售、商业物业租赁和酒店运营。2016-2018年，主营业务收入均稳步增长。由于收购万达酒店，2018年酒店收入占比由4.01%提高至9.14%，房地产开发销售收入占比由90.61%下降至86.37%。其他业务主要是足球俱乐部，处于亏损状态。

房地产开发销售业务，2018年销售额高速增长，近年来毛利率较高。2015-2018年，富力权益销售额持续增长，尤其是2018年销售额达1311亿，同比大幅增长60.15%。2016-2018年，房地产开发销售业务毛利率分别为33.41%、39.15%和41.36%，处于较高水平。富力2019年销售目标为1600亿。此外，富力房地产开发以独立开发为主，权益销售额占流量金额比重超过90%。

商业物业租赁业务，自持优质商业物业，租赁收入稳步增长。2008年，富力地产提出商住并重的发展战略，在北京、天津、成都、重庆等地拿下较多商业地块，一方面销售商业物业，另一方面自持部分优质的商业物业。目前，富力的物业投资主要分布在广州、北京、天津、成都、重庆和大连，包括甲级写字楼、购物商场、零售商铺以及物流园区等多种业态。2018年末，运营中的商业物业权益建筑面积为187.89万平方米。2016-2018年，商业物业租赁收入分别为9.18亿、9.41亿和11.01亿。