结语

2016年，长三角、京津冀和粤港澳大湾区二产占比分别为43.2%、36.6%和32.6%。

北京城市副中心规划范围为原通州新城规划建设区。定位行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能。

猫头鹰研究所认为：

稀缺机会下的长期主义思维

鼓励历史建筑调整为博物馆等公共文化设施；

城市化发展的道路总是有迹可循，在更为发达的日本， "人口老龄化"的现象更为严重，尤其是在2006 年以后，日本老年人占总人口比重迅速攀升。目前，日本65岁以上的老人已经占全国的25%，预计三十年后，除东京以及首府城市以外的其他地区都将变为"空城"。

长三角由于存在大量以制造业为主导产业的城市，导致其第二产业占比明显高于京津冀和粤港澳。第二产业孵化了大量的工业园区与工业用地。

而随着粤港澳大湾区规划的出现，将实现对粤港澳的政治障碍与差异的破除，那么下一步，粤港澳将以香港作为中心，发力金融服务业与服务贸易。

依托城市特点与收入层级，探索老龄化社会社区商业的发展之路，将成为中国收缩型中小城市商业地产的必修课。

一方面，收缩型小城市的商业地产急需在衰退中转型与重塑，而另一方面，在南部与东部四五线城市中的发达城市，商业地产已经进入了百花争鸣的快速发展期。同时，由于各城市的人口密度、收入水平、消费习惯、消费外流程度的各不相同，商业地产开发也需要规避盲目的扩张与复制。

而作为人口流入的城市群与核心城市，人口的聚集，带动了经济的发展与产业结构的调整。而人口-经济-政治的来往互利，又令政策与规反馈于经济。对于商业地产而言，短期内政策的导向势必将影响市场的投入与波动，但从长远看，人口结构的变化，才会从根本上决定市场的运行方式与方向。

图片来源：CBRE

鼓励三环外商业零售、商业办公、酒店宾馆等建筑调整为体育健身、剧场影院、图书馆、博物馆等公共文化设施，以及出租型公寓。

鼓励各类用地调整为养老设施、学前教育、科技创新、菜市场、便民服务用房；

正面清单：

北京-剥离经济色彩的国家首都

紧随其后，商业地产也将迎来新的发展机遇。不少曾经转战三四线城市的商业地产开发商开始重新瞩目一线，如凯德等一系列开发商开始重新聚焦一线，为一线核心城市商业地产的重塑拉开序幕。

另一方面，上海市连同江苏、浙江两省酝酿出台《上海大都市圈空间协同规划》，方案初步拟定将覆盖上海与苏州、无锡、南通、嘉兴、宁波、舟山、湖州等“1+7”市。

衰退中的机遇

未来，上海城市格局将从聚集转向扩散，推进人口、资源与资本的转移，建设上海大都市圈。双城生活将令上海周边产生更多的生活与商业中心，周边区域的城市化进程也将为商业地产市场带来新的发展机遇。同时，上海金融中心的核心定位将拉动上海商业地产市场的外扩与多中心的形成，而短期内写字楼市场大量存量会令市场短期承压。

《规划》特别提出要“强南沙”，首次将整个南沙区明确定位为广州副中心，将其发展成为功能完整的滨海新城，这意味着南沙区未来在基建设施、教育、医疗卫生、商业配套、产业发展等方面将得到大幅提升，最终成为能“独立”于广州主城区的中心区域。

2个鼓励与4个限制，定位北京中心城区将成为经济发展与生活配套的服务功能区。同时，这意味着北京五环以内不会新增大型医院、大学、住宅商品房，以后更多医疗、教育资源会转移到五环外。

北京城市副中心，将成为北京着力建设高新技术和战略新兴产业聚集区，也将是北京疏散城市中心区产业和人口的重要区域，更是未来北京经济重心。

另一方面，随着《广州市城市总体规划（2035年）》的出台，广州下一阶段的发展重点逐渐清晰，一是发展南沙，将其作为城市的副中心，二是通过南沙握手粤港澳大湾区。

首先，从经济层面出发，粤港澳城市群，以仅占全国0.6%的土地面积，以及5%的常住人口比例，创造了全国8.4%的经济总量。更值得一提的是，粤港澳的人均GDP，超过长三角11%，京津冀的1.6倍有余。同时，粤港澳的城市化率最高，这意味着区域经济的发展更为均衡。

并且，相比于京津冀与长三角国有资本为主导的经济底色，粤港澳的底色本就是民企，活力和效率自然更高。因此，对比其他两大城市群，粤港澳的经济基础与现状更具优势，地产投资前景也就更甚。

另外，以上海为中心的高铁路网，北有南通启东，南有嘉兴宁波，西至苏州无锡常州等，这些城市已经构成了“上海一小时经济圈”。而按照规划，上海要建成21 条城际线，规划总里程达到 1000 公里以上，一大波跨市域的城轨和高铁正在来的路上。

限制五环路以内的用地调整为综合性医疗机构、中等职业教育、高等教育、面向全国招生的培训机构和文化团体用地。

2、北京中心城区

不同于这69座收缩城市的衰落，另一些小城镇正依托各自的产业优势，成为新的人口聚集区。

这两个规划的出台，意味着上海大都市圈”正式诞生，同时《规划》中的2500万人口与上海的技术、产业以及资本将开启全面外移的时代。

鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为中央党政军领导机关办公和配套用房；

一些县级市如昆山、江阴、义乌、宜兴的项目总量及在建规划项目的人均商业面积已经赶上一线城市指标。众多商业地产大鳄，如万达、永旺、SM、金鹰、深国投印力、银泰、崇邦、中航九方、宝龙、华润、八佰伴、保利、世茂、首创、佳兆业、绿地、海岸城等均开始布局百强县。

在海港方面，加快深圳港口资源整合，增强与珠三角港口的紧密合作，促进深港港航一体化融合发展，共建粤港澳大湾区超级港口群。

长三角将延续一体化进程，已确立崛起趋势的次增长极，即上海都市圈“1+7”中7大城市的商业市场将持续受益，工业园区与工业用地会继续稳步发展，而科技园区、写字楼与商场则将进入快速发展期。另外，该区域的多点布局将更有发展潜力。