城市化发展的历程告诉我们，大都市由于更节约土地、资源，更有活力、效率，更能为年轻人带来梦想，因而源源不断的吸引人口聚集。也就是说，不管什么样的经济体，小城市的人口都会不断往大的都市流入，这是最基本的规律和趋势。

同时，项目还为老年人制定了一天的“活动计划”：早晨，老年人可以在购物中心内晨练，之后享受悠闲健康的早餐；文化中心与运动中心可以让老年人度过愉快的上午时光，而下午在图书阅读区或是音乐教室打发时间也是个不错的选择，专属的生活场景承载了老年客群的生活与消费。

但这种传统观念正受到一份新市场调研报告的颠覆。报告显示，中国2020年老年人消费将超4.3万亿元，2030年将超过13万亿元，而这个数字在2010年仅为1.4万亿元。显然，中国的老年人正在成为更乐意花钱的消费者，老年客群的消费市场将成为消费的下一片蓝海。

对于以人为核心的商业，人口老龄化所造成的人口结构巨变，引发的是商业结构的重塑以及基于民生的商业模式的再造。

2019年2月，黑龙江鹤岗市的房价突然暴跌，从1月的2353元/平方米的均价，跌至989元每平方，跌幅达到57.9%，最低房价甚至可到1.6万一套。

负面清单：

目前，上海已经实现了地铁11号线与苏州S1的对接。紧随其后，7号线也准备对接太仓市，17号线将西延到苏州吴江区。苏州与上海的1小时地铁通勤初步达成。

图片来源：中国日报网

具备了客源，作为商业的另一个支撑点，其消费力也尤其重要。在固有观念里，人们往往认为中国的老年人在花钱方面是因循守旧的保守派。

京津冀，由于始终以重化工产业为核心，同时京津地区与河北其他地区发展状况和产业结构落差较大，致使其二三产业的占比处于中间位置。

粤港澳地区则明显表现出三产占比领先的特点，主要原因在于粤港澳大湾区集中了大量的互联网企业、科技创新企业以及金融企业。

其次，在与商业地产直接相关的产业方面，三大城市群的产业分布各有差异。

鼓励工业、仓储、批发市场等用地调整为学前教育、养老设施；

鼓励居住区相邻用地调整为社区便民服务、菜市场等为本地居民服务的居住公共服务设施。

资源枯竭的背后，遗留给这些城市的是劳动力的流失与人口结构的改变。

更为重要的是，国家已经在长三角城市群中选址布局第三机场，加强上海作为太平洋西岸国际大都市航空港的区位优势的同时，推动长三角一体化发展。

在日本，人口的老龄化催生了一批定位老年客群的养老型社区购物中心的出现，比如永旺葛西店，项目针对老年人，定制了专属的销售产品，如超轻的买菜推车、可以上楼梯的电动轮椅、营养搭配的冲调流食、一人份的新鲜食材等等；

未来30年，商业地产的最大机遇在于城市群。在数字化与全球化交融的时代，城市群的崛起将与中国的新经济产业发展同步，新经济发展的高度也必然是城市群未来发展的高度。

近年来，长三角大量的先进制造业兴起，如南京的高端装备制造业、苏州的电子业、合肥的现代显示业等等。同时，以杭州为代表的互联网经济与以上海为核心的金融服务业的崛起，致使第三产业占比逐年攀升，随之写字楼与科技园区的市场逐渐扩张。

下一步，随着广州第二机场的建设以及地铁、高铁、轨道与公路网络的优化，广州全球综合交通枢纽的地位将被凸显，并将有力承接“一带一路”的发展资源，酒店等相关的配套物业将进入着力建设期。

位置，人口，消费力是商业地产的三大要素，收缩城市人口的流失与人口结构的老龄化，势必将引发商业地产的重生与再造。而辉煌期南部与东部小城市的发展亦需平衡人口，消费力与位置的多维元素，避免盲目扩张。

总体而言，三大城市群，商业地产发展潜力：粤港澳＞长三角＞京津冀；

限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房；

猫头鹰研究所认为：

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粤港澳，金融服务业的崛起将推动更多CBD的产生，另外在基建改善和同城化预期下，粤港澳大湾区的佛山、东莞、惠州、中山等城市与核心城市联通度有望显著提升，人口和产业导入将直接受益商业地产市场等领域。

在粤港澳湾区规划中，“深圳将发挥作为经济特区、全国性经济中心城市和国家创新型城市的引领作用，加快建成现代化国际化城市，努力成为具有世界影响力的创新创意之都。”

更适宜中小型收缩城市的老年客群与其消费力已经为新商业模式的产生奠定了有力的基础，那么，商业模式的再造已经不可避免。

2019-5-9

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限制三环路以内的用地调整为仓储物流；

当下，上海膨胀的大幕已徐徐拉开，其庞大的扩张触角，将链接毗邻的7个城市，未来将会有越来越多的人业在上海，居在周边，开启双城生活。

那么对于三大主导中国经济的城市群，商业地产又该如何精耕布局？

一二线的崛起，并不必然导致三四线乃至五六线城市商业发展的衰退。纵然资源型中小城市人口的持续大量流失，商业地产增量发展机会也终将萎缩，但依托城市群的聚集效应，长三角、珠三角的中小城市在政策导向下，逐渐步入辉煌，其增长的人口与消费力逐渐被市场瞩目，商业地产进入快速发展期。

4个鼓励与6个限制，定位首都核心区将成为未来中央党政军机关办公、及其家属生活的区域，以及国家重要外交活动、重要典礼举行的区域。同时，这意味着疏解限制区域的大型商业，中央政务区的商业资源将更加稀缺。

而当大都市的城市化发展到一定阶段，聚集的人口数量超越了城市的承载，那么在这个以核心大都市为引领的都市圈内，核心城市就会利用发达的交通网络、信息网络，将周边城市的经济、政治、文化等紧密地联系在一起，以承接核心城市的资源外溢，此时，城市群就形成了。

负面清单：

生态涵养发展区：包括门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆、昌平和房山的山区等生态涵养区，定位北京的生态屏障与水源保护地，是保证北京可持续发展的关键区域。

基于商业与人的根本链接，人口结构的变化对商业市场的变迁有着重要影响，居民消费习惯及消费结构也都会有所改变。

在粤港澳湾区规划中，广州将充分发挥国家中心城市引领作用，全面增强国际商贸中心、综合交通枢纽和科技教育文化中心功能。

1、首都功能核心区（中央政务区）

另外，粤港澳的政策导向，也让深圳以及临港区域的大宗交易进入升温期。

收缩型中小型城市的人口因为失去产业支撑而外流，那么这些流失的人口流去了哪里呢？

而北京重首都功能、外移经济发展重心的规划，会在一定时间内拉低京津冀城市群的发展速度。加之区域城市群整体城镇化水平相对较低，因此，除北京以外的其他地区，商业地产市场持续承压。

上海- 1+7勾勒上海大都市圈

鹤岗作为因资源而生的典型资源型城市，房价的跌落只是鹤岗走向因资源枯竭而衰的收缩困境的一个映照。而鹤岗，也只是众多其他资源枯竭型收缩城市的一个缩影。据初步统计，全国资源枯竭型收缩城市共计69座。

限制各类用地调整为商务办公项目，

住宅房地产的发展，短期看政策，中期看土地，远期看人口，鹤岗的房价崩塌就是人口这一终极因素所致。

下一步，深圳将着力建设海港和空港双港，连接世界。在空港方面，深圳机场持续拓展国际航线，新增国际客运通航城市15个，包括伦敦、巴黎等具有国际影响力的世界城市9个。

在强化南沙的大湾区交通中心功能方面，规划提出要加强南沙枢纽站规划建设和提升庆盛站综合交通服务能力，实现30分钟直达大湾区主要城市中心区和重大交通枢纽。在综合服务功能方面，南沙将作为粤港澳大湾区的核心门户，承载对外开放的枢纽功能与湾区的综合服务功能。

伴随可开发用地日益稀缺，一线城市正全面进入存量时代。经济结构和产业能级的革新必然带动城市功能的升级和重构，这里既是奉行长期主义思维的国内外资本角逐的重心，也将是数字时代全球商业地产商业模式革新的试验地。

在中国人口进入存量时代的大背景下，老龄化问题逐渐被凸显。有数据显示，到2030年，中国的老年人口将达到3.5亿；而在产业单一的资源枯竭型城市，中青年人口的流失令老龄人口的占比更甚。

鼓励教育设施、养老设施、医疗设施、公共文化设施等项目的建设；

猫头鹰日志（MalltoWin Log)

随着人口的不断导入，城市经济的发展被持续推动，政策作为上层建筑，源于经济也将影响经济。北京，上海与广州、深圳，作为这三大城市群的核心城市，伴随其城市规划的不断清晰，在国家意志与市场力量的交织中，城市面貌正在随之重塑。

据不完全统计，2017年以来，包括新城控股、红星商业、万达等商业地产商均在核心城市群内的三四线城市落户。

深圳- 依托香港的世界大都市圈

粤港澳湾区规划明确提到，广州是全国三大综合交通枢纽之一，为了顺应国家“一带一路”的建设、粤港澳大湾区发展规划、泛珠地区经济社会发展、粤港澳世界级城市群建设、以及将广州建设成为我国重要中心城市的要求，将于2035年建成全球交通枢纽。

目前，中国共有28个城市群，其中京津冀、长三角、粤港澳城市群是中国三大核心城市群，占据了40%的国民经济总量，经济发展的前景不言而喻。

同时广州城市格局将南移，城市副中心南沙将成为广州链接粤港澳湾区的纽带，区域商业地产市场迎来巨大发展机遇。同时，主城区与南沙之间的区域将成为最具前景的经济发展腹地。

猫头鹰研究所认为

限制各类用地调整为仓储物流设施。

此次，在《上海市城市总体规划（2017-2035年）》中，国家明确指出“发挥上海作为都市圈中心城市的辐射带动作用，依托交通运输网络推动 90 分钟通勤范围内，与上海在产业分工、文化认同等方面关系紧密的近沪地区及周边协同形成同城化都市圈格局。”

2019年3月23日，北京市规划和国土资源管理委员会发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》的通知。该通知作为《北京城市总体规划（2016-2035）》的落实，将对北京未来的区域格局及功能、发展产生深远影响。

城市化发展的规律与事实证明：中国中小型收缩城市与四五线城市的流失人口正持续性流向一二线城市及其城市群。

重构人口存量市场的消费升级

资源的枯竭并不总是意味着商业机会的完全消失，重组商业存量消费的需求格局，发掘现有人口消费升级的机会将成为衰退型城市未来主要方向。

限制各类用地调整为综合性医疗机构，

在去年发布的2018年中国县域经济百强县前10名中，江苏省占6席，并包揽前4位。江苏、浙江、山东三省，分别占25席、22席和19席。黑龙江、吉林、山西、甘肃、青海、宁夏、云南等省份的县域均无缘百强。

限制各类用地调整为专科教育、高等教育用房，

存量物业与增量人口

限制各类用地调整为大型商业项目、大型商务办公项目、区域性物流基地和批发市场；

未来，深圳的城市格局也将由聚集转向扩散，但不同于上海的经济转移，深圳将借势香港，承载香港的资源外溢。深圳创新型城市的规划定位与未来香港金融中心的借势，将令区域写字楼市场持续升温。而深莞惠“3+2”一小时经济圈将推动临深区域的城市升级，商业地产随之迎来发展机遇。

限制各类用地调整为住宅商品房，

城市化进入中后期，商业地产野蛮生长的机会似乎已越来越少。规避风险，开发商日益重视一二线城市的发展机会。

中心城区主要包括朝阳、海淀、石景山、丰台，涵盖中关村科技园区核心区、奥林匹克中心区、北京商务中心区等重要经济发展区，功能定位为面向全国和世界的经济与生活服务中心，承接首都功能。