-研究模型全景展示-

　　<第十部，净负债率！>

　　通常情况下，资产负债率（总负债/总资产）被用来反映上市公司的负债水平。由于房地产行业多采用期房销售，会有较多预收账款计入负债，而这些预收账款没有利息成本，最终无需偿还，且一定会转化为收入。因此，亿翰研究用净负债率反映房企资金链安全状况和杠杆使用情况。

　　亿翰百科

　　净负债率

　　净负债率是反映资产结构的指标，净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产，其中有息负债选取的是短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券等之和。

　　榜单解读

　　一.

　　净负债率提升，但不乏有房企杠杆水平下降

　　在2018年中国上市房企净负债率榜单中，平均净负债率为78.4%，相较2017年的76.6%提升1.8个百分点。100家企业中，有近半数房企净负债率出现上升，但整体增幅较2017年有所放缓，主要原因是2018年房企追逐规模的诉求仍然较大，而提升财务杠杆是快速提升规模的重要手段，因此2018年中国上市房企平均净负债率有所提升（虽然样本有所调整，但是与2017年相比，相同房企整体净负债率水平仍然有所提升）。但是受制于融资环境的收紧、2018年企业审慎的投资决策以及企业较好的销售回款，使整体平均净负债率维持较低增速。

　　二.

　　大中型房企净负债率高于龙头房企和小型房企

　　本次榜单选取营业收入超过30亿元房企，导致榜单样本企业与2017年存在差异，因此我们将按照不同梯队比较2017年与2018年相一致的房企，来剔除样本变动影响。数据表明，NO.1-20房企的平均净负债率依然有所下降，为24.7%，相较2017年下降5.4个百分点；NO.21-50和NO.51-100梯队房企平均净负债均高于2017年，分别为57.0%和114.2%，上升4.9和3.8个百分点，主要原因是大中房企多分布在NO.21-50和NO.51-100梯队，融资能力更强，规模诉求更大，促使净负债率上升。

　　同时，根据营业收入不同梯队，我们发现房企规模与净负债率存在一定的相关性。2018年，房企营业收入在30亿至100亿之间的房企平均净负债率为69.4%；营业收入在100亿至500亿之间的房企平均净负债率为85.7%；营业收入在500亿至1000亿之间的房企平均净负债率为94.3%；1000亿以上的房企平均净负债率为83.8%。其中，大中型房企的净负债率明显高于龙头房企以及小型房企。我们认为中型房企对规模的诉求相对强烈，由此导致资金需求较高，并且在抢夺市场资源的过程中，中型房企融资能力较强，大幅拿地扩张，从而使净负债率上升。龙头房企虽然融资能力较强，但规模增长诉求降低，净负债率提升取决于企业的融资意愿，具有可控性。而小型房企由于规模较小，市场竞争能力、资源获取能力弱于大中型房企，使其加杠杆能力有限，净负债率偏低。

　　未来，我们预计龙头房企对规模增长的诉求降低，控质保量是其未来的发展趋势，净负债率有望下降并最终维持较低水平；中型房企规模诉求相对较强，净负债率仍有提升空间；而小型房企随着行业集中度的提升，融资能力难以改善，净负债率难以大幅增长，或将持续维持低位。

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（责任编辑： HN666）

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