房企的融资正在步步收紧。特别是今年7月以来，房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道趋严。“倍感压力。”陈冬对时代周报记者称，尽管他预估完成今年公司的融资指标没有大问题，但考虑未来的发展，如何铺排资金越来越伤脑筋。

2018年下半年以来，房地产市场的地价和房价的双双反弹，成为了这一轮调控房地产融资的主要原因。而对于房企来说，资金如水，水价却越来越贵。

从严的融资渠道，已经让房企的融资成本进一步提高。同策研究院数据显示，6月房企融资成本已较高，处于7%?8%。

“房地产作为资金密集型行业，有着大量的资金需求。” 陈冬对时代周报记者感慨，有的资金成本都超过15%了，但很多资方还是不愿意出钱。

监管指向前融业务

7月初开始，一些房企融资部门的员工发现，此前信托公司“前融”业务已经被严控。前融业务，即在房企拿地阶段信托公司为其提供的融资服务。这是近期监管层排查信托业风险的重点。

银保监会5月17日下发了《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发〔2019〕23号，以下简称23号文)中的规定。

23号文已经明确规定，禁止信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等等。

“上述这些列举的变相融资手法，均属于前融业务。”陈冬对时代周报记者表示，尽管监管层早在去年实施的《资管新规》中已经对通道和非标融资进行规范，但仍有不少银行理财资金会违规通过信托通道为房企拿地融资输血。

违规集中在土地保证金配资和土地出让金配资上。在这两大环节，房企往往不符合信托公司的“432”要求，即“四证”齐全、30%自有资金投入、二级以上资质。而部分信托公司便会设计出一些复杂的交易结构，帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣。

“这在行业中已经是普遍现象。”陈冬认为，操作手法一般包括明股实债(股权过户+质押)、项目公司100%股权质押、集团和实控人(部分机构还要求法定代表人)承担无限连带责任担保等等交易结构。

据时代周报记者的多方确认，不合规的集合类地产信托计划正在被下架，当中包括中信信托、光大兴陇信托、国投泰康信托等。

“去年下半年以来，大量的前融项目集中在北京的几家信托公司中出现。”信托人士李梦(化名)对时代周报记者介绍，监管层需要加强房地产信托领域的风险防控。

从目前来看，地产信托已经在信托市场占据重要位置。根据普益标准数据，今年上半年，信托市场投向房地产领域的产品有2954款，占比39.43%，募集规模达4531.94亿元。

政策引导公司合规

在过去的十年里，信托业本身经历了三次较为明显的监管，分别为2011年前后，2014年前后和2019年。三次共同点在于房地产信托增速进入高位的环境背景，监管政策要求以控制规模和增速为核心出发点。

李梦对时代周报记者分析表示，最严的调控力度在2011年前后：“当时直接暂停了部分信托公司的房地产信托业务。而今年这一次以限制规模保证合规为主，并非一刀切，说明监管部门在严监管的同时给予正面引导。”

监管政策加码，却并非全面停止房地产信托项目的募资。据时代周报记者了解，7月20日起，已经有信托公司收到了监管部门新的放行标准通知。能够满足如下条件之一的房地产信托业务报备会被放行：一是项目公司本身具有不低于房地产开发二级资质;二是项目公司不具有二级资质，但直接控股股东(须持有项目公司50%以上的股权(不含50%)具有不低于房地产开发二级资质。

“这是对房地产信托准入标准更加规范和严格的表现。”李梦认为，一是融资主体层级提升后，减少了违约的可能;二是将减少此前融资过程中房企项目公司眼花缭乱的股权结构，减少未来兑付时候出现扯皮的情况;三是新标准等于监管层替信托投资人把了关，推高信托产品的信用质量。

陈冬也向时代周报记者透露，几家房地产信托增速不快，没有收到窗口指导的信托公司近期也不断在跟他联系中。按照这些信托公司反馈的信息，一切趋于规范后，当下也是开发地产客户的大好时机，是信托公司真正凭实力拓客的时期。

“四证”齐全的房企贷款、旧改项目、房地产信托基金REITs等等融资模式，在未来竞争也会更加激烈。

不过，监管层面已经对不规范信托融资开出了严厉的罚单，这在此前并不多见。以中融信托为例，一天内被开5张罚单，罚款总额210万元，其中一项因开展房地产信托业务不审慎，罚款人民币60万元。

融资端全面调控

信托违规“输血”被掐断的另一面，房企融资已经趋严且更加规范。

值得注意的是，在银保监会的23号文里还表示将严查银行业对于房地产行业宏观政策的执行。

例如，资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;表内外资金直接或变相用于土地岀让金融资;未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等等。

在6月13日的第11届陆家嘴论坛上，中国银保监会主席郭树清就表示过，“要重视一些地方房地产金融化的趋势”。

时代周报记者多方确认，监管部门已经在近期启动了对银行金融机构房地产表内外贷款、个人按揭贷款等房地产相关业务的专项检查。

另据陈冬透露，已经有个别家拿地活跃但负债过高的房企进入了监管的注意名单，一大表现是ABS的审核上有放慢的迹象。当中有被明确禁止新增发行只允许借新还旧的、也有被警示发债风险，处于额度控制范围的。

“对于房企融资部门来说，眼下还在为如何提高评级或者保持之前的评级而头疼。”陈东无奈表示，从近期的情况来看，尽管有房企获得AAA评级，票面利率仅为8%，但市场反应并不好。

但为了融钱，部分房企不得不高息发行海外债。据时代周报记者不完全统计，7月以来，超过15家房企宣布发行美元债券，其中，天誉置业和景瑞控股发行的三年优先票据，票面利率已经超过12%。