3、功能定位。

② 商家定位

商业地产的招商目标要能够在功能和形式上同业差异，异业互补。同业差异简单地说就是市场有一定承受力，不能盲目招同一类品的商家；异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，提高其消费兴趣。主力业态定位是将核心主力店和主力店选择作为商业地产规划前期工作的核心内容，是保障持续经营成功的关键。因为他们拥有的品牌、商誉和口碑、成熟的网络，以及具有较强的消费号召力。他们的开业之地往往人气聚集、商气鼎盛、客户丰富，能够产生较大的广告效益和经营收益，从而使商业项目更具竞争力。

定位是系统工程。确立了定位的同时，也要确定了目标客户和目标形象，以及相关的市场推广策略。单一的定位往往会造成前后脱节，降低定位的协同效能。

② 休闲功能：在现代大型商场中，休闲功能往往被当做商场的附加功能。

一、定位的定义及特点。

营销大师菲利普.科特勒在《营销管理》中概括：“定位就是对公司的产品进行设计，从而使其在目标客户心目中占有一个独特的、有价值的位置的行动。”

5、形象及经营档次定位。

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四、结论。

以上两个案例中，开发商虽占尽天时、地利、人和的，但均未能对项目本身进行准确的的定位，导致了后期经营业态的调整，给企业带来了一定的损失。总结起来这些项目在定位过程中存在以下问题：

第一、对于区域商业的预估：者对于区域商业的前景会有自身的判断，包括区域现有商业价值，未来商业价值，目前收益与未来收益等。

2、业种、业态组合定位。

然而，一则天荣欲建天荣国际汽车公园的消息传出，消息说天荣准备拿出10万~20万平方米建材市场用地改做汽配。从周边环境来看，发展汽配市场是个趋势。

第二是本项目区别于其他同行业的经营特色，不同的经营特色有不同的商品陈列，就有不同的招商计划。

到了2010年，天荣经过新规划整改后，根据该市场地处花园北汽车商圈中部位置的，天荣公司决定对原有市场格局作出优化调整，使汽配、整车业务区域扩展到50万平方米，最终建成为郑州市最大的汽配及整车专业市场，此时的天荣汽配城又被称为“中原汽配航母”。短短几年时间，天荣从建材市场变身为汽配市场。究其原因，我们可以发现有以下几点：第一，郑州商业分布一直以来形成了东建材、西纺织、南食品、北汽配的格局；第二，就建材行业的市场规模，借用河南省建筑装饰协会材料委员会副主任丁辉的一句话恰当的预示了建材市场的现实：“就郑州目前的市场消化量而言，东建材市场能吃饱就不错了。建材市场越多，对现有商户的争夺也更激烈，商户的分散，将会大大削弱市场的影响力。”据了解，如今围绕东建材、沿老107国道和郑汴路两侧，相距不到1公里，形成了17个或大或小与建材有关的市场。这也使得地处北环的天荣建材港有些孤独。第三，未能结合自身及行业分布对项目做出正确的定位。借用河南省商业协会副会长何宏剑对天荣的评价：“天荣输就输在定位上，从天荣的地理位置来说，做什么也不能做建材。天荣开始的营销策划、管理都不错，只是定位不好，结果离目标越来越远。

就商业地产而言，定位就是决定了项目要做成什么样的？卖给谁？谁来使用？项目定位就是通过市场调查研究，确定项目所面向的市场范围，并围绕这一市场而将项目的功能、形象做有针对性的规定。它具有以下特点：

③ 者定位

4、缺少商业地产经营管理的经验，具备的商业地产的开发、运营水平还比较落后。

商家定位主要应当项目本身的五个方面：

第五是市场消费者的未来发展趋势。

在对消费者进行分析的基础上，研究商圈内的消费或潜在的客户群，研究的重点是他们的消费行为、消费模式，包括各类消费的金额、次数、消费半径、消费时间、消费追求价值等方面，要准确把握客户的需求，并对消费者进行调研。

④ 服务功能：主要体现于商场物业管理和商场客户经营主体服务两方面。对于复合型的大型商业地产项目，其业态组合是丰富、多样的。

不同的业态有不同的商业功能，现代商业项目通常提下以下四大功能：

定位的核心是确定功能。例如，建筑性质是什么？有何用途？经营业态是什么？如果我们定位方向是商场类物业，那么，具体应该是什么样的物业？是超市、产权式商铺、百货商场还是专业性市场？

① 消费者定位

1、商业地产定位。

1、市场前提调研不全面，对所处的区域经济、环境分析有一定的偏差，未能结合自身能力以及做出正确决策，导致对市场定位发生错位，偏离市场的实际需求。

项目所面对的消费和经营品牌的档次，这是由所服务的消费者决定的。一般来说可以分为高级、中高级、中档、大众化等几个档次。其中品牌的组合差异性对项目经营中的消费人群、消费档次、建筑风格、经营风格影响很大，影响商业地产项目档次定位的因素是：

定位是建立在市场调查研究的基础上。在商业地产发展期，企业家也有根据自己的判断而取得良好的效果。但是，目前我国商业地也进入成熟期，仅凭个人判断是远远不够的，地产开发是输不起的行业，一个项目做砸了，全盘皆输。所以，定位是建立在必然性规律上，根据事物的发展规律研判事物发展态势。因此，进行市场调查和研究并集合方面的意见、是智慧和意见是必然的选择。

商业地产顾名思义，作为商业用途的地产。它通常是指用于零售、批发、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产形式。从经营模式、功能和用途上区别于住宅房地产产形式。商业地产的形式有很多，主要包括购物、大卖场、购物、商业街、专业市场、批发市场、写字楼以及社区的底层商铺。商业地产是以商业管理和运营为目的，通过招商与运营的成功，获取稳定的租金收益。以下通过对郑州的两个专业市场的发展经历进行分析，以寻找目前商业地产项目在定位过程中存在的问题。

近年来，国内的房地产市场飞速发展。我国楼市新政后，房地产行业更加大了商业地产的，致使国内商业地产进入新一轮的增长与繁荣期。在商业地产高速发展的同时，也出现了项目同质化严重、商铺销售收益不达预期、商铺空置、造成交通拥堵等诸多问题。造成这些问题的主要原因是因为项目前期缺乏准确的定位。对于商业项目开发而言，其前期为市场定位进行调研论证具有方向性和纲领性的作用，影响着项目的经营与发展。