商业地产首先要保证商业的合理规划、布局，注重商家的需求和科学的业态组合，从而确保今后的商业运营繁荣；在商业前景看好的前提下，面向市场进行商业地产的营销时，目标客户主要为者和商家。项目的定位是项目运作的核心与灵魂，是决定成败的关键环节。

案例二：2005年4月16日，经过两年筹备与建设，位于郑州市北郊的天荣国际建材港正式走向人们视野。该项目占地2400余亩，总建筑面积计划达到80万平米，集建材批发、配送、储存、运输、交易、展示于一体，功能齐全，以绝对的规模堪称中原地区建材航母。另外项目地处南动脉107国道，西邻郑州门，南承107国道与花园路主干线，北依连霍高速，具有着十分便利的地理条件。加上政策的强力支持（河南省政府的十一五规划中便提到要大力促进以天荣国际建材港为代表的建材行业发展），城市的发展规划（郑州市正在不断东扩北移，5年内城市人口将达600万，建材市场的未来需求空前繁荣），无一不让天容建材港成为建材行业关注的焦点。当时市场评估报告显示此处首选业态是建材，次选业态为汽配。天时、地利、人和无一不有的发展时机让天容建材港一亮相便立志要把天荣打造成为“中原建材航空母舰”。

主力业态定位，科学业态，合理商户组合，可实现顾客尽可能多的消费需求。商业地产是一种多业态组合的商业组织模式，但是它并不是一个无序的大杂烩，必须是一个拥有明确经营主体。

第四是项目的品牌效应，商业地产目前都面临着地方化、国际化相融合的课题，对这种消费文化问题，招商工作是无法回避的。

以上问题说明了商业项目开发前需要通过认真地调查论证，精确的市场定位，才能保证项目后期的稳定发展和经营，否则，往往事倍功半，难以经营。

三、商业项目定位的内容和程序。

二、商业地产项目定位存在的问题。

4、规模定位。

② 商圈位置及购买力：一般而言，顶级的品品牌倾向选址于城，交通便利，商圈成熟，业态档次高的商业。高档百货和城市的定位有关，位于城市郊区，交通便利、商圈成熟、业态档次高的商业；而商圈尚未成熟的商业地产项目适合做中低档的定位。

但是，在经营了仅仅3个月之后即2005年的9月份，从银基入驻恒泰经营的商户陆续撤回了银基，商场铺位空置率大大提高，公司经营也陷入了困境之中。通过调查发现，虽然此项目位于火车站服装批发商圈，具有得天独厚的地理，但是服装批发品类需要有规模效应，市场形成自身特有核心竞争力。恒泰单层面积仅有3000平方，与银基的单层3万平米的面积相比，不具规模；另外银基总体面积达到30万平米，服饰品类齐全，经营品类涵盖了男女老少相关服饰商品；经营档次高、中、地俱全，它实现了地市服装经销商“进货”的需求。而恒泰总体面积仅3万平方，虽然经营的品类的也很全，但是商品的品类不够丰富，不能足以够吸引地市经销商，另外因为品类和档次的不齐全，造成经销商在恒泰不能够一次性地选购商品，进货带来了不便。在分析了市场情况之后，恒泰认为必须与银基进行错位经营，实施“小而专”的经营策略，迅速对经营业态进行了重新的定位与调整，将商场改为专业的童装服饰批发市场，即现在的恒泰品牌童装广场。通过几年的发展，目前的恒泰已成为中部地区最大的单体专业童装批零市场，租金收益实现了成倍的增长，铺位也出现了一铺难求的局面。

商用物业体量确定依据是很严格和专业的，开发商应从消费力的眼光来看待体量问题，不切合未来消费市场需求的体谅会直接导致资金，招商和运营成本的恶性循环。以招商环节为例，大体量项目硬性地增加了商业品牌资源的对接难度，一旦品牌资源难以满足招商需要，则势必造成空置率的上升，进而影响到总体的招商效果，难以达成“旺铺”的商业目标，使租金徘徊不前，甚至倒退。