对商业地产项目开发而言，前期定位、项目招商、运营管理至关重要，而定位起着方向性和纲领性的作用，前期定位是商业地产项目的运作基础，是项目招商和运营管理的指导原则，能够影响整个商业项目的发展方向和前景。所以商业地产项目定位对商业地产的开发有极为重要的作用和意义。

① 规模：通常规模很大的商业地产不可能只经营一些高档的品牌，因为大规模的商业地产必须要有很多的商户组合，就必须要有高、中、低档次、综合性的商业地产。

③ 娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影院、特通游乐区等。

合理的体量意味着商用物业的高效性，不符合目标市场要求的体量是社会资源和企业的浪费。商业地产项目盲目追求大体量，势必人为推高额度并延长资金的回报周期。同时由于大体量项目需要更为丰富的商业资源，所以其操作要求也会大大高于小体量的商业项目。

第一是本项目商品和服务的消费群体以及商圈范围，居民社区型的购物，招商目标应围绕本社区千家万户男女老少的日常消费服务来设计；繁华闹市型的商业地产则要考虑更大区域的购物、休闲、聚餐、娱乐等需求。

商铺的购买者，他们通常关心商铺的和项目的可持续发展前景，要准确把握客户的需求，可以对目标者进行需求调研。

2、对项目未来所涉及的行业及目标客户未进行深入的分析及研究，未能对项目经营业态、目标客户的未来作出正确的判断。

3、对未来消费者的消费行为未作深入的调研与研究。

案例一：2005年5月1日，郑州火车站商圈的恒泰服饰广场开业，开发商为北京恒泰建业房产开发有限公司。该项目北临火车站，南邻银基商贸城，地理位置的优越性、现代化的硬件设施、火车站商圈丰富的客户资源，为其招商做了很好的铺垫，项目的前期招商火爆。恒泰根据储备客户的情况，对商场定位为综合服装经营品类的服装批发市场，与隔壁的银基商贸城定位一致，形成了负一层为童装、一至三层为女装，四层为男装的多种经营品类并存的综合性服装批发市场。

商业地产项目的客户主要包括以下三类：一是将来会到这个商业地产项目内购物、消费的人；二是将来会到这个商业地产项目内经营的商家；三是将会购买这个商业地产项目内商铺的者。这三类客户中，起关键作用的是现实的消费者，其需求将直接影响到商家与者。

① 购物功能：是商场最基本的功能，体现于商场品种、经营档次上。

商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用，如何来确定商业的经营档次和综合形象，打造商业高档品牌和现代商业商圈，以形成明显差异化定位经营为目标，通过对商业品牌的定位来界定商业文化内涵，建立超群的品牌形象，建立独特而鲜明的商业组团形象，不仅是竞争市场的制胜关键，而且是快速提升企业度和美誉度的重要手段。

第三是项目本身的建筑特点，建筑条件也是限制某些商家进驻的重要因素。

第二、意愿：即者的倾向、特点、心理等，包括者偏好的渠道、产品、预期年、对风险的态度等。