每当风暴来临之前，海面总是格外的平静。

挺过年初的“倒春寒”，迎来三四月份的小阳春。楼市短暂的平静之后，席卷而来的便是一轮又一轮的调控政策。

5月中旬，银保监会率先发声，强调商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，释放收紧信号。8月7日，据证券日报报道，银保监会再发声，“64号文”指出在房地产信托业务上，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。近3个月时间内，ABS、信托、海外债等融资渠道先后收紧；消费贷、首付贷被严加管控。

在楼市的调控走向上，7月30日，中共中央政治局会议首次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，央行则是3天内2次点名房地产，加强房地产市场管控的弦越绷越紧。

这对房地产市场造成的震动显而易见。就中小房企而言，仅7月份便有超过45家房企宣布破产，平均每天将近1.5家房企破产；有土地资源傍身的房企则不断甩卖项目，其中不乏华侨城、泰禾、金茂、保利、新城控股等知名大型房企的身影。

当下，房企面临着“有地卖地，无地破产”的窘境。在这场席卷而来的“暴风雨”中，走错一步，便是生与死的距离。

调控密集 楼市降温

对于开发商而言，调控政策与市场下行压力犹如身上的两座大山。

7月30日，中央政治局会议上首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。就地方而言，已有苏州、洛阳、大连、呼和浩特等城市持续加码楼市调控。据不完全统计，7月单月房地产调控已超过40次，今年以来调控次数接近300次。下半年楼市“从紧从严”的态势趋于明朗。

若从销售端来看，市场也不容乐观。58同城、安居客发布的数据指出，7月份，全国67个主要城市新房平均房价16412元/㎡，环比下跌0.02%。此外，全国找房热度环比持续下降，降幅为11.9%。其中，三四线城市找房热度环比降幅达26.7%。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从市场买卖双方心态来看，目前市场始终是处于“阶段性”的观望状态。这种“阶段性”的观望主要表现在开发商一降价市场成交量就被激活，一旦降价活动停止市场就处于僵持状态，陷入观望气氛。

事实上，不少房企7月份销售额已经出现了不同程度的下跌。其中，中国恒大7月销售额为404.5亿元，同比减少0.52%、环比下跌19.52%。而今年3月份刚刚上市的银城国际控股7月销售额创下上市以来的最低销售额8.02亿元，环比下降幅度高达65.98%。

这并不是个例。克而瑞发布的数据显示，碧桂园、恒大、万科三家龙头房企7月单月销售规模在环比下降的同时，也显著低于上半年的业绩均值。并且，百强房企的7月单月操盘口径和权益口径的销售规模均较6月环比降低近29%，同比略高于去年同期。

然而，在房企面临政策与市场的叠加压力之下，房地产市场再遇外部环境突变。8月5日上午，离岸、在岸人民币汇率双双“破7”，房企海外债偿债成本上升。对此，资本市场迅速反应，当天地产股一路“飘绿”。

但在资深地产专家薛建雄看来，汇率 “破7”其实是把双刃剑。他指出，这对发行海外债的房企会造成一定影响，对于近期要到期兑付的企业不划算。但现在发行（海外债），以后可能会很划算。“如果人民币升值10%左右，（海外债）相当于1年左右不要利息。所以，现在大家都想借美元，利息也定的很高。总体来说，就是痛并快乐着，毕竟波动大，风险也大。”

资金承压 房企“输血自救”

政策调控延缓成交节奏、市场降温出现销售下滑、外部环境突变导致偿债压力倍增……然而，就在房企最需要资金的时刻，融资“闸门”越拧越紧。

8月7日，据证券时报报道，银保监会日前向各银保监局信托监管处室(辽宁、广西、海南、宁夏除外)下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》(信托函〔2019〕64号)，也即“64号文”，传达下半年监管重点。

在房地产信托合规管理和风险控制上，银保监会要求严格执行相关监管规定，结合近期信托部约谈警示有关信托机构提出的工作要求，督促辖内信托机构依法合规开展房地产信托业务，提高风险防控前瞻性和主动性，控制业务发展增速。按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

至今，已有银保监会、央行、国家发改委等机构先后收紧了银行贷款、ABS、信托、海外债等融资渠道。

如今，因资金链问题而破产的房企与日俱增。据不完全统计，今年已有将近300家房企破产，仅7月份便有超过45家房企宣布破产，平均每天将近1.5家房企破产。

相较于破产，房企显然更愿意“活下去”，而首要目标便是快速回笼资金。其中，股权质押、产权转让成为众多房企的选择，其间不乏泰禾、金茂、华侨城、华润置地、保利发展、绿地控股、中海地产等头部房企的身影。

对于未上市企业而言，上市融资似乎成为一条通途。8月7日，港交所披露信息显示,保利物业已经向香港交易所提交上市前文件。此外，分拆物业等待上市的还有鑫苑物业服务、蓝光嘉宝服务以及银城生活服务三家；房企则有汇景控股、海伦堡中国控股、奥山控股、新力控股、万创国际以及景业名邦六家。

但在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来，如今上市融资比较困难。“如今，香港资金大量流出，现在投资者投资意愿不强。除非是与地产公司关系紧密的机构去认购，否则认购的投资人很少。”

此外，房企也在积极转型，寻求新的利润增长点。7月25日，阳光100宣布彻底离开住宅领域，全力打造阿尔勒、凤凰城、喜马拉雅等非住宅领域产品。然而，更多房企倾向于跨界。如今，碧桂园、恒大、富力、雅居乐等多家房企扎堆进入汽车行业，业务涵盖了汽车制造、销售、产业链、动力电池等多个汽车相关领域。

就在房企使出“十八般武艺”进行“输血自救”的同时，部分房企选择“另辟蹊径”，出现违规操作行为。据相关媒体报道称，华润置地未来城市项目存在在未取得预售证时，违规收取高达50万元认筹费的行为；万科佛山金域中央项目则涉嫌将办公用房宣传为公寓楼盘，进行“违规销售”；中铁诺德春风和苑项目存在变相锁定客户资金、样板间装修标准超出销售方案承诺标准的问题。