2019年，对房地产行业来说异常艰难。

作为资金密集型行业，房地产行业离不开融资输血，然而，今年的融资环境处于持续收紧状态。据和讯房产盘点，今年4月、5月、7月、8月、10月均有融资收紧政策出台，如此密集的收紧政策在房地产的历史上可谓非常罕见，与之相随的是，房企融资额呈现曲折式下滑，10月降至最低。

在这种背景下，房企纷纷采取应对措施，对内“开源节流”，加大销售力度的同时谨慎拿地；对外，房企依据自身优势采取多样化的融资手段，比如发债、项目转让、赴港上市等。不过，显而易见的是，无论如何应对，规模房企和小房企的距离都在进一步拉大，业内认为，融资劣势将加剧小房企的生存压力，明年可能出现房企“并购潮”。

融资额高开低走

2019年，房地产行业的调控正式上升到金融层面，融资收紧政策可以用“高频”一词来形容。

•4月17日，银保监会发文指出要着力解决监管重叠和监管空白问题，其中提到继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长；

•5月17日，银保监会发布通知，严格监管资金违规流入房地产；

•7月31日，央行表示要合理控制房地产贷款投放；

•8月8日，银保监会决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作；

•10月12日，北京银保监局强调，要加强资金用途合规性审查，严防信贷资金违规流入网络借贷平台、房地产市场等禁止性领域。

“整体来看，房企的融资环境还是比较紧张，发债只允许借新还旧，新的资金基本不让发，无论是发债、信托还是开发贷，都做出了一定的限制。”平安证券内部人士对和讯房产表示，此轮融资政策跟以前不一样，以前就算融资收紧，也会放一个口子，但现在各个口子都卡的很严，尤其是对项目合规性的要求上，房企必须达到“四三二”标准，即四证齐全、30%资本金、二级开发资质，满足这些条件银行才可以发放开发贷。他还强调，从信托角度来说，以前有很多“明股实债”，现在也不允许，连备案都无法通过。

结果显示，房企融资额逐渐下滑。同策研究院发布的数据显示，10月，40家典型上市房企融资总额仅235.82亿元，环比大幅下跌65.80%，创2019年融资历史新低。从下图可以发现，今年的融资高点在3月，融资额达1024.2亿元，随后，房企融资额呈现曲折式下滑。

从同策研究院持续监测到的数据来看，2019年1-10月40房企融资总额为6363.14亿元，同比去年增长13%。这一增速与同期的房地产市场的增量基本接近。统计局数据显示，2019年1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积854882万平方米，同比增长9.0%；商品房销售额124417亿元，增长7.3%；商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%。

数据来源：同策研究院，由和讯房产制图

在上述人士看来，销售额的增加需要融资做支撑，在销售数据增长的情况下，如果融资额没有同步增长，房企资金状况肯定十分紧张。在他看来，判断房地产融资金额是否紧张，要看两个条件，一是能否覆盖新增项目的融资需要，二是能否覆盖到期债务，如果达不到这两个条件，房企肯定会感觉资金紧张。事实上，房企有息负债2019年到期规模高达6.8万亿，整体来看，房企融资压力非常大。

房企融资“36计”

面对融资压力，房企纷纷采取各种措施，对内开源节流，对外采取多种手段进行融资，可谓使出融资“36计”。

某知名券商分析师对和讯房产表示，在应对融资压力方面，房企主要采取了两个措施，一是加快销售，正如大家所看到的，房企采取了很多措施，比如降价促销，实际上，今年房企的优惠节点都大幅提前，甚至上半年就开始提前抢收。

据和讯房产观察，今年双十一，房地产的促销力度较强，出现了大量五折房源，其他优惠减免及抽奖活动更是数不胜数。（可参见《风云榜·楼市冲金②| 五折房、秒杀房、特价房：双十一抢到便宜房才真值》一文）

二是谨慎拿地。国家统计局数据显示，2019年1-10月商品房销售面积133251万平方米，而房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，拿地面积不仅同比下降16.3%，且只占销售面积的13.8%，这说明房企在土地储备上面有所减少。

值得关注的现象是，融资额较多的房企并未将资金全部用在拿地上。根据《2019年1-10月40典型房企融资规模排行榜》，融资额较多的房企诸如金科、恒大、中南、华夏幸福、富力地产等，并未将融资金额都用在拿地上，尤其是金科股份和富力地产，拿地金额分别占融资额的53.77%和59.77%。

数据来源：公开资料及公告，由和讯房产整理

在外部融资层面，房企根据自身优势采取了差异化的融资方式，大概有如下四种：

首先，最常用的方式是发债。对上市公司来说，发债属于常规动作，融资环境虽然影响发债通过率，可能使得发债成本有所提升，但房企还是可以发债，不过，这种方式门槛较高，中小房企很难实施。

根据同策研究院提供的《2019年1-10月40典型房企融资利率排行榜》，融资利率最高债券类型是美元债，最高利率高达15.5%，发债房企是当代置业，其余房企诸如融信、泰禾、恒大等房企，其融资利率均在10%以上。

数据来源：公开资料及公告，由和讯房产整理

从上述榜单可以发现，国企融资优势明显，招商蛇口、保利地产、中国金茂、京投发展、华侨城等房企发债利率基本都在5%以下，招商蛇口利率最低可以达到0.10%。

其次是断臂求生，即通过出售项目增加现金流，这是速度较快的一种融资方式，代表房企是泰禾。公开报道显示，6月，泰禾18.22亿转让广州增城两项目公司29%股权；8月，泰禾2.64亿转让湖南浔龙河小镇康养社区项目80%股权；9月，泰禾先后以5.97亿元转让福州青云小镇项目50%股权、7.3亿二度转让杭州蒋村、佛山院子项目股权。