而从深圳起家的万科，在大湾区的土地储备也相对较高。据中原集团研究中心信息显示，截至2018年底，万科在大湾区的土储建面达1000万平方米，土储货值达近2500亿元。万科虽然较重视大湾区，但近五年来仅在佛山、东莞、广州、中山、珠海五城公开拿地。近五年，万科虽未在公开市场摘得深圳地块，但在深圳的在售、待售项目仍有25个，深圳仍是其主要布局区域。

　　除了三大龙头房企之外，起源于广州的保利发展在大湾区的土储也很丰厚，2018年底的土储建面为1853万平方米，占其集团总土储建面的20%，土储货值为2788亿元。保利发展近五年通过公开市场的拿地量很高，摘得的建面达1336万平方米。其中广州、佛山是其重仓区，每年拿地建面均超400万平方米。

　　焦点2

　　龙光、佳兆业、融创持续加仓

　　除了碧桂园、恒大等大型房企外，还有一些本土化的地方房企，凭借地缘优势，手握优质土储，深耕大湾区。其中，龙光地产、佳兆业在大湾区的土地货值均超过2594.7亿元。

　　龙光地产在2018年度业绩发布会上，透露其拥有土地储备货值4020亿元，其中，粤港澳大湾区货值为2889亿元，占比71%。而2019年，龙光地产将有超过700亿元的城市更新项目完成孵化并形成新供应。

　　据悉，龙光地产重仓于深圳，储备高附加值项目，在深圳拥有10多个地铁物业项目。国信证券研究报告指出，龙光地产在粤港澳大湾区的平均土储成本不到售价的30%，具有显著的先发优势。

　　大湾区也是佳兆业的深耕重地。佳兆业今年上半年347亿元的销售额中，有58%来源于大湾区，30%来源于深圳合约销售，33%来源于旧改。

　　今年5月，标普发布评级公告称，截至2018年底，佳兆业的城市更新项目占地面积约为3000万平方米，其中99.5%位于大湾区，深圳和广州各占约三分之一。佳兆业是该地区的“城市更新玩家”。

　　除了本土房企加紧布局大湾区外，在规划利好下，越来越多的外来房企也前来“分羹”。2016年，融创进入粤港澳大湾区并快速布局，目前土储规模也较大。

　　据中原集团研究中心信息显示，2018年底，融创的土储建面为1189万平方米，土储货值为1846亿元。2015年3月，融创成立广深区域公司。2016年1月，融创成功进驻佛山，跨出了在珠三角布局的第一步，并在一年多时间内，接连布局粤港澳其他城市，包括东莞、惠州、珠海、中山、江门、肇庆。融创虽然在大湾区的土储规模较大，但通过公开市场拿地较少，仅2016年首进广东时，有通过公开市场拿地。

　　焦点3

　　“打法”从建房子到产城融合

　　经历了粗放到精细开发，如今，传统的房地产开发已经不能满足大湾区发展需求，随着越来越多的房企进驻大湾区，房企开始在城市旧改、长租公寓、产业小镇等方面寻求更多的机遇。

　　恒大在深圳的土地储备是3400万平方米，90%多是旧城拆迁。对此，夏海钧称：“旧城拆迁将来是房地产巨大的市场。”

　　今年10月15日至16日，碧桂园两日内获得粤港澳大湾区三个项目，其中包括东莞谢岗村更新单元改造项目。

　　此外，随着粤港澳大湾区规划正式落地，产业发展带动城市的效应也越来越明显。事实上，碧桂园在粤港澳大湾区的产城融合布局早在2017年已经展开。惠州潼湖生态智慧区于2017年动工，2018年，碧桂园·深圳机器人产业园、顺德新能源汽车小镇相继开园。

　　在土地市场，房企一再抢滩布局大湾区，但在房地产市场，因受调控的影响，部分城市的去化压力同样存在。

　　中原集团研究中心发布的今年10月粤港澳大湾区房地产月报显示，10月，大湾区9城新建住宅总成交量较去年同期增加5%，江门、惠州、肇庆有所增加，佛山持平，其余各城均出现下跌。在成交均价方面，除深圳、东莞、珠海有所上涨，广州持平外，其余各城均出现下跌。

　　事实上，自2018年下半年起，同全国的市场走势一样，大湾区多城房地产市场出现了降温。其中惠州、江门、肇庆成交量出现明显的下滑趋势，广州、深圳下半年也出现了成交量下滑的现象。

　　据易居研究院智库中心研究总监严跃进介绍，并非所有大湾区的市场都被看好，粤港澳大湾区的边缘地区，比如惠州、江门等地是存在库存压力的。而佛山、东莞、深圳等城市因为二手房的供应比较多，也会影响销售。

　　严跃进表示，很多房企追捧概念，觉得市场前景好，开始盲目布局拿地。事实上，开发商在布局的时候，除了考虑区域经济活力外，还要考虑到流动人口、市场库存等综合因素。（记者 徐倩 袁秀丽）