但是当前监管导向下，信托债权投资只能做满足432条件的项目，但一方面房企符合432标准的项目“壳”资源有限，另一方面头部房企作为战略合作客户，业务资源已经被老的信托经理们“锁定瓜分”，信托经理们必须要寻求更多的房企及项目合作，提升主动管理能力、探索股权投资成为必然。开发商们也意识到，高杠杆、高周转、快速规模扩张的发展模式越来越难以为继，也愿意与有资源拓展能力的金融机构开展股权合作，共担风险，共享利润。

3.房企并购大单频现，头部聚集效应加大

克而瑞统计数据显示，截至2019年11月，全口径销售超过千亿元的27家房企中，15家有息负债超过千亿元，恒大、碧桂园和融创中国有息负债规模位居前三。

走过艰难的2019年，2020年新年伊始房企就迎来了融资潮，且融资成本出现走低之势。但从业内反馈来看，这更多是惯性的时间节点性原因，2020年房地产融资面总体仍然偏紧，房企要抢抓一季度的融资窗口期和楼市惯性的“小阳春”销售期，为后续发展储备子弹。

信托业也是如此。2019年有21家信托公司陆续受罚，罚单数量增至32张，金额合计1700多万元。其中中融信托、北方信托、粤财信托、民生信托、中诚信托、五矿信托、建信信托、中信信托8家信托公司因房地产相关业务被罚。

综合实力较强的大房企尚有债务腾挪空间，但是中小房企或踩错节点、综合能力不济的大中型房企，2019年陆续陷入了债务违约的泥潭。银亿股份、三盛宏业、颐和地产、国购投资、福晟集团等陆续出现了比较严重的债务违约。

1.2020年即将迎来偿债高峰

一个非常明显的现象是，过往很多年，很多中小房企基于本土政府资源优势拿到了一些地块，但是在当前的监管环境下，很难从金融机构获取到融资，让渡一部分股权给大房企，为项目融资增信，提升品牌溢价，成为被迫的选择。而随着他们手上存量土地资源的开发殆尽，又没有在公开市场上抢地的实力，很多会被洗牌，这是行业宿命。

据相关媒体统计，2019年各级银保监系统对银行业机构(不含个人，下同)累计开出罚单逾1500张，罚金金额达9.5亿元。其中，银行违规“输血”房地产数量明显增多，相关罚金累计超过亿元，仅百万级以上大额罚单中，银行涉房涉地贷款违规数量占比就超过三成。

（此文刊于中国房地产报1月20日11版 责任编辑兰亚红）

监管部门一边下发文件，一边窗口指导，同时还伴随着大额的罚单，严查资金违规流入房地产。融资收紧，销售回款乏力，房企的两大命脉同时被掐住，导致2019年不少房企都出现了资金链问题，或破产，或被迫卖项目、卖公司股权寻求自救。