“黑天鹅”叠加偿债高峰期，开年以来，诸多房企都在频繁融资。3月以来，公司债的发行情况，房企融资的资金主要用于偿还公司到期或行权的公司债券，简言之，“借新还旧”。

　　据他透露，现在很多房企都给公司负责融资的部门定了新的目标，要求大幅降低融资成本：“比如，我了解到的，融创要求在去年同期基础上利率再降低1到2个点，佳兆业要求降低1.5个点。一些公司现金流紧又要求大幅降低融资成本，这导致融资部的工作人员压力山大，我认识的一个在龙头房企负责融资的朋友，因为工作压力大，最近都想离职了。”

责任编辑：李铁民

　　据同策研究机构统计，今年前两个月，融资成本最低的是招商蛇口发行的两期超短期融资券，融资成本为2.7%和2.65%。

　　前述高管表示，相比头部房企，中型房企压力最大。“很多中型房企有规模压力，货值去化压力也大，但却没有头部房企的运营能力和融资能力。它们的融资压力就不小，市场一旦趋紧，就会胆战心惊。”

　　但也有人建议房企另辟生机。国内某TOP房企总裁对《中国企业家》表示，疫情等多重因素影响下，房企融资手段将会从传统的债券融资，更多转向股权融资、供应链融资，从传统非标融资更多转向标准化融资。

　　原标题：房企一季度发债超3900亿，谁在热捧公司债

　　在方磊的观察中，2月26日住建部提出“加大扶持力度，解决企业实际困难”；无锡、福州、济南、海口等地也提出，对符合条件的房企增加信贷渠道与额度，加快贷款审批发放速度，有条件地给予展期。“这些政策的出台，对于房企融资、银行信贷等存在着一定的改善，有助于房地产企业平稳过渡。”

　　据平安证券等第三方机构统计，今年一季度，同比往年，超过一半的房企融资规模有所减少。但也有47%房企的融资规模同比增加，其中57%房企的融资增幅超过50%。这说明，部分房企在收缩，尽量减少发债。还有部分房企极度缺钱，发债规模比以前大幅增长。

　　发行量上升的同时，公司债的发行利率也开始在逐渐降低，比如万科。“年初以来市场流动性充裕，投资人也认可地产债的价值，所以利率在逐渐下降。”一位不愿具名的地产股分析师称。

　　4月10日，中国人民银行发布2020年一季度金融统计数据报告。央行金融市场司司长邹澜表示，央行一直非常注重政策的稳定性、连续性和一致性。

　　分化的融资

　　在平安证券分析师张君瑞看来，注册制简化发行流程，下放审批权力，有利于提高债券发行速度。不过，“需求端难以匹配高收益资产，预计中高等级发行人受益较多”。

　　这也得益于一个新的政策利好。

　　不过，上述地产股分析师提醒，除去控制融资手段，控制企业内部的现金节点也很重要，总体动作无非是开源、节流。

　　受益于流动性宽松，目前各家房企融资成本均出现下降，大多数房企预计后续仍将延续下行。其中，融创中国、佳兆业、中国金茂等房企均已明确表示，将通过调整融资结构、拓展融资渠道等方式，进一步降低融资成本。

　　“房地产的宏观调控已经持续三年时间，国家严禁金融机构对房地产企业进行土地融资，这是一个正确方向，多数房企严格遵守这项规定。”某不具名的TOP房企总裁称。

　　“房住不炒”总基调难以改变，已成为各家房企的基本共识。不过，在因城施策背景下，房企也在琢磨各自的“求生”之策。

　　克而瑞预计，2020年房企的融资环境大幅松动可能性不大，未来房地产金融政策仍将保持相应的连续性。

　　“注册制下，房企会更愿意尝试发行之前受限的公司债。”上述闽系高管称。

　　前期市场担忧地产债会出现大规模违约，星石投资首席研究官方磊对《中国企业家》表示，目前来看，地产债出现大面积违约的风险不大。一方面，目前各地纷纷出台稳定房企融资的相关举措，另一方面，前期市场对于在香港上市的内地房企未来美元融资有所担忧，随着美联储一系列宽松举措的推出，目前美元流动性紧张状况已经得到明显缓解，中资美元地产债也有所反弹，这些在香港上市的内房股信用风险已有所缓解。

　　“整体来说，当下国内的融资环境，相比以前，对房企友好了很多。”上述龙头房企人士称。

　　今年以来，市场层面对于地产债的偿债压力有所担忧。公开资料显示，2020年全年地产债到期规模约为4400亿元左右。迫在眉睫的是，2020年4月将有20笔债券到期，金额共计274.32亿元，环比上涨18%。单笔金额最高为景瑞控股2017年4月发行的一笔境外优先票据，数值为4亿美元。

　　不止阮管，多位房企负责融资方面的高管和员工均对《中国企业家》表达了类似观点。

　　未来：大幅松动可能性不大

　　央行“超常规”投放流动性，用意在于稳定市场情绪。部分资金流向了房地产，龙头企业亦广泛受益。此时，受疫情影响，境内融资渠道也正向房企敞开。

　　尽管很多头部房企都在做“收缩”，但这并非代表着房企发展前景趋向悲观。前述房企总裁称，从融资韧性、销售韧性、生产韧性等几个方面看，房地产行业仍然是各行各业最具抗风险能力的行业。“有问题的是那些信用等级不高，没有核心竞争力，单纯的资源型企业。”

　　但所幸的是，3月份后，受央行政策影响，国内资金面逐渐宽松，房企开始转向国内融资。但相比其他融资方式，目前房企对发行公司债的热情显著走高。

　　据贝壳研究院统计，今年一季度房企债券融资3944亿元，大量房企发行公司债。从发债结构分析，房企债券融资境内与境外各占50%。其中，恒大、首开、龙湖融资额位列前三，分别为468亿元、139亿元、104亿元。

　　房企融资转战国内，“公司债”受热捧

　　（应受访者要求，文中阮管为化名）

　　另一位不具名的TOP20闽系房企副总裁则对《中国企业家》直言，疫情期间各公司销售都受到很大影响，融资需求更大了。“除了正常的银行和金融机构融资，各家都在发公司债、海外债。”该高管预计，这种情况要到销售数据恢复正常两三个月后才能缓解。

　　“房地产调控已经持续三年了，房企应学会在资金偏紧、地产金融市场流动性减弱情况下的生存之道。”前述房企总裁称。在他看来，2020年的疫情是危中藏机。“对小型房企来讲是雪上加霜，中型房企则是九死一生，大型房企则是转型的好机会。”

　　据平安证券统计，截至4月10日，房企境外融资已连续2周无新债发行。考虑到近期中资房地产美元债市场大幅调整，预计短期内中资地产美元债发行难度依旧较大，市场发行量仍将维持低位。

　　2020年前两个月，在国内停工停业的抗疫措施下，国内房企寻求境外融资，由于房企发债规模激增，导致境外债券的利率高企。

　　上午10点，阮管来到国内一家银行所在大厦的楼下，等待客户的午餐赴约。他在国内某龙头房企主理融资业务已近七年，但今年的日子尤为难过。这次会面，他要把公司降低融资成本的消息告知对方，他不确定是否能拿下原本即将跟银行谈成的（融资）单子。

　　整体来看，头部和尾部梯队整体降幅较大，一是主动规避此时融资带来的风险，另外部分企业在此情况融资难导致的总额下降。但中型房企发债规模在增加。

　　文：《中国企业家》记者 李艳艳 来源：中国企业家公众号

　　疫情的影响还在继续，各地楼市的销售仍处于低迷状态。阮管年后一直奔波于国内各大银行之间。他苦笑道，“今年融资部门的KPI压力山大。”

　　从梯队来看，除了TOP31~50的房企同比增长5.2%到861.05亿元外，其他的三个梯队的房企均出现不同程度的下降，TOP10房企同比下降了30.5%，TOP11~30同比下降10.1%，TOP51+同比下降22.1%。

　　“最近房企发债比较热，但大部分是借新还旧。”谈及近期房企的融资情况时，国内某TOP15房企CFO对《中国企业家》称，“关键看销售，如果楼市的销售没有恢复正常，房企现金流压力仍然巨大。”

　　《中国企业家》综合克而瑞、中指院等第三方相关报告数据获悉，2020年3月以来，房企融资类型以公司债券、中期票据、超短期融资券为主，另通过资产支持专项计划等方式获取资金。其中，尤以公司债受热捧。

　　据贝壳研究院统计，今年一季度，国内房企境外发债的债券利率8%以上的占比达52%，远超国内债务同利率水平。

　　一位国内龙头房企负责融资的人士称，“最近新发了很多公司债，是因为房企偿债高峰逼近。”

　　比如，远洋集团判断，各地存在适度放松或刺激地产的冲动，后续仍需关注因城施策力度。中国恒大、建业认为，流动性宽松将有利于需求释放。

　　在国内某闽系房企融资层面高管的观察中，国企相比民企，日子会好过一些，比如中海。企业整体节奏好的企业也会好过些，比如万科。但龙头房企中的融创，由于收并购项目众多，且融资成本原本就不低，压力较大。“当下的行业环境，没有任何一家房企会忽视融资问题。”

　　不过，4月为境内债到期小高峰，预计房企融资态度将保持积极。一个更明显的利好正在市场中发酵。今年1~2月份，随着央行、财政部、证监会等通过累计投放1.7万亿、下调1年期MLF（中期借贷便利）操作中标利率10个基点来稳定市场预期，以及正式发布的《关于修改<上市公司非公开发行股票实施细则>的决定》，这些政策令部分房企看到了扩“融”的希望。

　　多位房企高管对《中国企业家》表示，目前还未看到现金流好转的明确时间节点。“现在看来，销售、回款恢复的周期还在拉长。但大的企业现金流压力应该能够控制在安全状态，基本面不会有问题。”一位不愿具名的房企总裁称。