“万科现在在跟互联网竞争人才，我们对人才竞争要求发生变化了，原先是整个行业的优秀人才就可以了，现在需要全社会的优秀人才。”2021年年初，郁亮如是表述管理红利时代万科的人才观。

新发展阶段

“最近很多企业压力都很大，出了一些问题，但是确实跟政策没有关系。”融创中国董事会主席孙宏斌在2021年的中期业绩投资者会上曾表示，“一些企业的压力可能是布局、买地或者是产品造成的，并不是政策造成的。政策可能会带来一些行业的洗牌和变化。”

只有破除激进的粗放模式，才能确立平稳健康的发展观。天风证券分析认为，未来短期政策基调很可能在不出系统性风险的底线思维上，保持比较强的定力，维持稳健的良性出清节奏，行业风险考验企业的自救能力和市场内生的消化能力。

“长效机制实质上是从土地、财税、金融等不同环节以及市场不同阶段出发给出的一套长效管理。”中国房地产数据研究院院长陈晟称。

实际上，2020年以来，郁亮曾多次阐述，经历过土地红利以及金融红利两个阶段后，房地产行业将进入管理红利时代。

在“房住不炒”总基调下，2021年以及未来一段时间的房地产调控仍以“稳”为主。围绕去杠杆以及防止房地产过度金融化，2021年银行端的“两道红线”、地方政府端的“供地两集中”等政策的相继落地，加之此前房企端的“三道红线”等政策，房地产长效机制的轮廓已经基本勾勒清晰，房地产市场也正向“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）目标迈进。

实际上，2017年中央财经领导小组第十五次会议即提出要建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，这一要求也被写入当年的《政府工作报告》。经历过2017年的密集调控，房地产长效机制实际上自2018年即已明确建立。

行业新发展阶段也对房企提出新的要求，如何探索新的发展模式，成为新发展阶段关乎一众房企良性发展的一项重要课题。

在此背景下，长期主义日益成为一众房企的关键词。

作为“双碳”战略落地实施的开局之年，2021年房地产行业还在积极推动绿色建筑发展。中指研究院分析指出，由于绿色建筑已成为我国绿色金融的重点支持领域，房企在顺应“双碳”战略的同时，积极探索并善用绿色债券，将成为房地产行业未来的发展新趋势。

如何破局？

类似观点也见诸多份研报中，平安证券一份研报即认为，由于新金融监管环境下传统模式适用性降低，未来房地产高杠杆、高周转模式预计将向低杠杆、低负债经营转变，由向金融要红利转为向管理、运营要利润。

近年来，一系列制度性政策更是不断落地。仅2021年，各类金融机构被划分为五档，分档设定房地产贷款占比上限以及个人住房贷款占比上限的“两道红线”；重点城市住宅用地实施集中发布出让公告，集中组织出让活动的“两集中”制度；此前的房地产“三道红线”政策，已基本覆盖房地产相关的土地与金融等诸多环节。

长效机制

数字化能力关系到业务一线拓展、客户洞察、数据赋能以及综合服务能力提升等诸多环节，近年来已引发不少房企关注。还有观点认为，产业领域的互联网化相对更专业，需要更加深入的积累和研究，因此可能诞生更多细分领域的龙头。

2021年，“房地产税试点”工作也被提上日程。“房地产税”已在“十四五”规划、全国人大常委会会议以及全国财政工作会议等被提及。2021年10月23日，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，房地产税改革正式进入试点阶段。

告别暴利，去金融化回归制造业，成为新发展时期的一项重要特征。Wind数据显示，2021年三季度房地产行业净利率为4.78%，已连续五个季度维持在10%以下。

至此，土地、金融、财税等诸多环节的制度性政策均已落地或提上日程，房地产长效机制的“骨骼肌理”均已成形。

在资金管控以及行业调控趋严背景下，叠加“偿债高峰年”等因素影响，部分房企在2021年遭遇流动性困境。

“管理红利时代的含义是指行业游戏规则已经发生了深刻变化。在经营环境快速变化的背景下，过去追求规模、速度为导向的线性发展思路难以为继。”万科董秘在回复投资者提问时曾表示，万科将坚持长期主义，行稳致远。首先是要确保经营安全。其次要提高能力，提升效率。第三要坚持和城市同步发展，和客户同步发展，做好实体经济的生力军和美好生活的场景师。

“房地产长效机制实施以来，在各方面共同努力下，我国房地产市场运行总体平稳，坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位已成为社会共识。”对2022年房地产业发展等问题，住建部部长王蒙徽日前在接受新华社记者采访时表示，将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

所谓房地产长效机制，是针对限售、限价、限购、限贷等短期调控政策而言，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段而形成的一系列制度性政策，关系到房地产市场的平稳健康发展。

“破”与“立”的过程中，房地产行业与市场也发生着变化。中国人民银行数据显示，截至2021年三季度，房地产开发贷款余额同比增速已连续13个季度下滑，且房地产开发贷款余额在2021年的二三季度连续两个季度出现负增长。国家统计局数据则显示，截至2021年11月，房地产开发企业到位资金累计同比增速已连续9个月收窄。

此外，提升拿地、开发、财务融资、营销以及服务等综合能力，实施差别化的产品竞争、严格的成本控制等，也成为不少房企适应新发展阶段的策略和举措。“已完成全国化布局的房企选择合适的城市或区域进行二次布局，并结合不同区域内的客群情况对产品进行细分，提高产品品质，保持好口碑，才是面对市场迭代时应有的态度和方法。”一家规模房企的营销负责人对记者表示。

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万科董事会主席郁亮也已多次在公开场合阐述，房地产开发业务越来越像制造业，房地产企业需要通过管理取得红利。

同时，行业进入新的平稳发展期也逐渐成为业内共识。不久前的中央经济工作会议，也首次对房地产调控提出加强预期引导，探索新的发展模式等要求。如何探索新的发展模式，怎样进一步提升企业管理和运营能力、产品与服务能力，则成为新发展阶段关乎一众房企良性发展的一项重要课题。

业内普遍认为，近年来在政策引导与市场变化下，房地产行业正在进入一个新的平稳发展期。

王蒙徽日前指出，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。

诸葛找房数据研究中心方面认为，“做好房地产税试点准备工作”作为财政部2021年取得的重要成果之一，很明显说明房地产税并未推迟，并已经做好相关工作准备。2021年房地产税改革取得了实质性成果，2022年房地产税试点城市扩容是必然。

文/庄灵辉

秉持长期主义的龙湖也将安全稳健的底盘作为企业发展根基。而在维持安全稳健这一发展根基的同时，龙湖还一直注重提升数字化能力，2021年中期业绩会上，龙湖集团表示，自成立以来，其已获得专利200余项，创建5家科技公司，在绿色环保建筑等科技研发领域的投入，近两年来每年均超过20亿元。

经历近20年的快速发展期后，房地产行业如今正进入新的平稳发展期。

行业调控政策的制定与实施从未如此清晰且坚定。在“房住不炒”总基调下，一系列长效机制无不围绕去杠杆与防金融风险，无不遵循“三稳”目标以及高质量发展的方向指引。

“继续稳妥实施房地产长效机制”，成为保持调控政策连续性、稳定性的一项重要举措。

“房地产行业利润率或许将长期维持在10%以下。”一家房地产央企相关负责人此前曾如此预测今后一段时间的行业净利率。

“稳”与“新”，涵盖行业过往成绩，亦是新发展阶段的破局关键。

原标题：告别高速增长期 房企破新局 来源：中国经营报