整体来看，2021年前三季度，重点城市主要商圈写字楼平均租金波动较小，市场逐渐回归平稳运行态势。预计四季度，供应迎来小高峰将加剧项目或商圈间的竞争并带来空置压力，但经济持续恢复叠加一系列利好因素将促使写字楼需求继续释放，租金有望保持平稳。

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6.大宗交易：

2021年，20个商办重点城市大宗交易市场活跃度上升，成交总价同比增幅超两成，一线城市写字楼资产依旧最受投资者青睐，物流仓储投资热度上升

图：2021年20个商办重点城市大宗交易城市分布（按宗数）

图：2021年20个商办重点城市大宗交易城市分布（按总价）

图：2021年各线城市单笔交易平均金额

注：1.本报告仅统计已成交案例，2.部分交易公告未披露总价，因此单笔交易平均金额仅按有总价的宗数统计

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

2021年，部分房企面临流动性困难，通过出售资产回笼资金，高性价比项目入市叠加经济恢复增强投资者信心，大宗交易市场活跃度增加。

成交宗数：2021年，中指数据监测的20个商办重点城市共监测到已成交大宗交易239宗，较2020年减少19宗。从城市等级来看，一线城市共监测到154宗，占比64.4%，其中上海、北京、深圳、广州交易宗数分别为81宗、39宗、17宗、17宗，上海、北京依旧是最为活跃的城市；二线城市交易活跃度显著低于一线城市，其中苏州、杭州分别成交18宗和12宗，相对活跃，其他城市均在10宗以内。

成交总价：2021年，20个商办重点城市共监测到大宗交易2744亿元，同比增长25.8%。从城市等级来看，一线城市成交总价为2281亿元，占比83.1%，二线城市成交总价为464亿元，占比16.9%。整体来看，2021年，20个重点城市大宗交易呈现宗数小幅下降，但总价增长的特点。

单笔交易平均金额：以监测到总价的交易来看，2021年20个商办重点城市单笔交易平均金额为13.4亿元，同比增长43.7%。其中一线城市单笔交易平均金额为16.3亿元，显著高于二线城市的7.1亿元。

图：2021年20个商办重点城市大宗交易物业类型、买家类型占比（按成交宗数统计）

外环 2021年   内环 2020年

数据来源：中指数据CREIS（点击试用）

物业类型：2021年，在中指数据监测的239宗大宗交易成交案例中，以写字楼为标的的交易占37%，依旧是投资者最青睐的物业类型。值得关注的是，数字经济崛起，网络零售带动物流仓储需求增长，投资者对此类标的关注度也有所上升。

买家类型：2021年，内资买家投资活动依旧最为活跃，占比56%。同时，由于2021年中国经济稳定恢复，外商投资政策扶持力度增强，中国市场对外资机构吸引力增强，外资买家占比由2020年的19%提升至24%。

*本报告为删减版，完整版报告领取请点击链接。

企业表现：商业地产业务成为房企“第二增长曲线”，轻资产拓展和数字化转型成为企业共识

外部行业变化推动企业探索转变自身发展模式，商业地产业务成为房企“第二增长曲线”

2021年政府对房地产调控实施面向银行的“两道红线”和22城供地“两集中”政策。房企加速洗牌，部分房企由于无法快速反应，出现债务违约等问题。外部行业变化推动企业开始探索转变自身发展模式，对开发主业不断加强运营管理、实现降本增效，同时开展相关多元化业务分散风险，寻求可持续发展。与此同时，在“共同富裕”与“双循环”战略发展格局下，国内消费市场需求持续扩大，商业地产业务成为部分房企与住宅主业协同发展，并带来业务发展的“第二增长曲线”。

轻资产模式加速发展，商业运营服务业务板块继续分拆上市热潮，开发企业“轻重并举”或成为趋势

与住宅不同，商业地产需要通过持续稳定的经营获取租金收益并实现项目的保值增值，因此运营水平对商业地产项目的成功至关重要，商业运营服务具备广阔市场空间。头部企业通过优质项目的打造积累运营经验，培养出优秀的运营团队，形成品牌效应，并在此基础上积极拓展第三方项目，开展轻资产运营业务，实现规模扩张。

在轻资产业务的发展策略上，一部分企业则选择采用“轻重并举”的策略，将轻资产运营作为重资产业务的补充，并逐渐扩大轻资产业务的规模。另一部分企业选择剥离轻资产运营业务板块独立上市，拓宽融资渠道、拓展业务规模的同时在市场的监督下更快独立成长，如宝龙商业、星盛商业、华润万象生活，以及正在冲击港股的万达商管等。

此前，物业管理行业凭借政策的支持、可持续的盈利模型等获得市场认可，享受到较高估值水平，时至今日，大部分头部企业的物管板块已完成分拆上市，行业上市红利基本结束，估值回归平稳。而作为物业管理细分行业的商业运营业务板块，则随着消费市场扩大和房企对商业地产业务的重视迎来分拆上市的热潮。尤其2021年，万达商管向港交所正式递交招股书，若能在2022年成功上市，或将成为一道东风，抬升商管行业估值，届时将有更多企业分拆商管业务上市。

科技赋能，借数字化转型提升经营绩效成为头部企业共识

“互联网+”浪潮的来袭给实体商业带来冲击，同时也让商业地产企业看到数字化转型的机遇。部分企业在打通线上线下消费渠道的基础上，进一步加大对数字化的投入，打通企业及项目运营数据、搭建会员系统，将项目方、品牌方、消费者三者联动，形成服务闭环。同时，商业地产企业开始意识到，数字化不能仅仅应用于营销环节，更应该通过综合线上系统提升自身运营能力与运营效率。

例如，2021年宝龙商业与腾讯的合作进一步升级，共同打造融合存量资产管理、投资、消费者和商户服务的超级智能化场景，为行业创造新的价值空间，推动进步。同时，宝龙商业以上海宝龙宝杨广场为试点，在消费者产品创新、智能安防、扫地机器人(300024)等多个方面试点智慧商业，提升管理效能，降低运营成本。

资产证券化：受行业融资监管趋严趋紧影响，类REITs和CMBS/CMBN整体发行金额同比有所下降，零售物业、办公物业、商业综合体发行量合计超六成