刚需购房需求有所下降，投资和学区购房需求出现上升：当前市场持续冷淡，房企促销力度降低，部分置业需求已经得到释放，1月刚需购房人群占比明显出现下降，为18%，较12月下降8个百分点；而改善需求与12月基本持平，为31%，可见改善型需求的置业者仍在观望市场；投资和学区的购房需求出现上升，分别达到20%和19%，较上月均增加4个百分点，当前市场逐步探底，投资置业者和学区置业者购房需求将集中释放。

图：2021年08月-2022年01月置业需求占比变化

置业准备

◆置业到访

置业到访占比小幅下降：1月，有84%的受访者表示曾到访过售楼处或中介场所看房，这一占比较上月小幅下降；从不同城市等级来看，受访者到访率随城市能级降低而呈现下降趋势，其中，一线城市到访比例达93%，较上月略有下降，二线城市到访占比为88%，与上月基本持平，县城到访占比为73%，较上月出现大幅下降。1月各房企年终业绩冲刺基本结束，促销力度有所减弱，叠加春节临近且多地爆发小规模疫情，购房者关注楼盘动态有所下降，到访楼盘占比出现回落。

图：2022年01月受访者到访购房场所情况（全国和不同能级）

◆看房准备

看房占比出现下降：售楼处现场看房是置业的重要一环，在一定程度上能够反映置业者购房的准备节奏。本月受访者的准备看房占比出现小幅下降，计划看房占比为80%。从不同能级来看，仅三四线城市的计划看房占比与上月基本持平，一线、二线、县城的计划看房占比均出现不同程度回落。受季节性因素及疫情影响，置业者计划看房的时间或将出现一定程度的延后，房企应该要做好售楼处对于疫情的防控，同时通过优质的服务保证客户来访的转化率。

图：2022年01月受访者准备看房情况（全国和不同能级）

◆房源渠道

渠道、老带新占比小幅下降，自然来访占比提升：12月业绩冲刺过后，1月营销力度有所减弱，其中渠道拓客、老带新的营销方式力度呈现小幅下降趋势，1月渠道拓客、老带新客户来源占比分别达到45%、43%，仍是目前市场营销的重要方式，自然来访比重有所提升，达43%。近年来，房企线上营销平台快速发展壮大，房企营销思路向互联网方向转变，直播、短视频、小程序、线上客户端等网络营销日益占据重要地位，通过线上、线下数字化融合方式扩大品牌影响力，深挖客户资源。

图：2022年01月受访者获取房源渠道（全国）

置换购房

◆购房方式

计划购房者“置换”需求降低，城市间分化明显：本月，仅27%的受访者表示将会通过“置换”来实现购房，占比较上个月出现较大下降。不同能级城市中，一线城市“置换购房”占比仅为15%，降幅近半，二线城市占比为25%，两者占比较低，而三四线和县城的受访者本月“置换购房”占比较高，分别为32%和34%。本月调查结果显示，未来计划通过“置换”来购房的比例有所下降，一二线多地已建立二手房价格参考机制，伴随严控二手房价格上涨、限售条件日益趋严等政策因素， “置换”难度加大。

图：2022年01月受访者通过“置换”来购房的比例（全国和不同能级）

◆二手房“置换周期”（略）

未来预期

◆政策预期

楼市政策预期稳中有松：近期楼市调控政策定调有所转向，二线、三四线城市公积金贷款出现边际宽松，同时开始推出人才购房补贴、人才落户等宽松政策，在此次调查中，有22%的受访者预期未来楼市政策将会趋紧，较上个月下降7%，政策收紧预期呈现持续下降趋势；21%的人预期政策将会有所宽松，较上个月提升3%。整体来看，受访者预期未来楼市调控趋于稳中有松，楼市整体仍将保持相对稳定，核心调控政策仍会保持不变，但在购房流程、刚需购房贷款、人才购房补贴等方面或将持续出现边际宽松。

一线调控稳中偏紧，京津冀、海峡西岸等区域宽松预期较高：在不同能级城市中，一线城市仍有39%的受访者认为未来的政策将会保持较严态势，远超过其他能级城市；三四线城市有49%的受访者表示楼市政策将会保持稳定，这一占比位居各能级城市之首。在不同区域中，成渝区域有39%的受访者预期未来政策会继续趋紧，较上个月提升了2个百分点，远超其他区域，珠三角地区认为调控预期趋紧的受访者比例同样较高，达31%，京津冀、长三角、关中地区调控预期较低。

图：2022年01月受访者对未来楼市政策预期（全国和不同能级）