2002年，在燕郊养牛的福成、做粮油的汇福和做建材生意的燕达也进入房地产行业，2002年燕达开始启动首个房地产项目星月云河，2004年福成的第一个房地产项目上上城一期面世；2006年汇福的第一个项目普罗旺斯启动。

同样在2002年，在白沟开发商贸城的隆基泰和，在高碑店开发了第一个住宅项目泰和花园，正式进军房地产开发领域，实现了由建筑领域向房地产领域的跨越，这也是多数开发商的成长路径。

同年，李生通过招商引资进入石家庄，并注册成立了联邦伟业地产，一年后，联邦伟业的首个房地产项目动工；这一年，吴振山的天山地产在石家庄开发了水榭花都住宅项目，同时启动了科技园项目。

早在1993年就成立的卓达房地产，2002年已经让杨卓舒连续两年成为河北首富；此时的秀兰地产也开始在保定开启历程，并在若干年后成为保定最大的房地产企业。

不同于其他地区的房地产企业，河北房企与政府深度绑定，无论是华夏幸福、荣盛和宏泰的产业新城模式，还是燕郊四家房企均如此。

一家河北房企高管介绍，河北房企老板普遍认可“听政府的话”，“这不是像别的企业只是说说，而是刻在骨子里的”。

上述曾在华夏幸福任职的人士表示，从业务模式来看，华夏幸福更像是政府土地财政的理财师，正是因为有了这个理财师，才使得这些区县的土地价值倍增，“当然，企业也从中获得更大收益”。

一位接近廊坊市政府的人士表示，部分区县，如果当年财政收入任务没有完成，只要一句话，开发商就给补齐缺口，“你帮我解决了问题，你遇到问题，我也肯定会帮助，多年下来，双方谁也离不开谁”。该人士进一步表示，双方长期建立起来的依赖和信任关系，外地开发商很难替代，哪怕买地给的价格更高。

也正因为市场化程度不足，多数河北房企抗风险能力不强，或政府应收款太多导致现金断流，最后陷入流动性风险旋涡。

辉煌

2008年，全球金融危机爆发，四万亿投资落地，带动房地产行业进入一个高速发展阶段，此后，房地产一直在调控和救市两侧摇摆。

河北尤其是环北京房地产的崛起与北京限购分不开。2011年，北京正式启动限购政策，北京的大量需求开始外溢到临近的河北地区，也让燕郊的房企很快从4000元/平方米首次突破万元大关。

上述曾在华夏幸福的人士回忆，在环京楼市最为辉煌的年代，一些房地产项目还没拿地就开始销售，往往是“交首付一两年后，才拿到预售证”，虽然其中风险巨大，但依然无法阻挡购房者热情。

2015年的燕郊房地产市场，光一个排名靠前的选房资格就能卖到20万元，大厂、香河、固安、永清、怀来、涿州等环北京区域楼市迎来前所未有的高光时刻，火爆的行情逐步向天津及河北其他城市蔓延。

唐山、张家口、保定等与北京没有接壤市县的房地产也受到房地产投资客的追捧，甚至唐山等地烂尾多年的项目都被一扫而空。对房地产行业，那是一个疯狂的年代，但对开发商则意味着风口。

2016年，华夏幸福销售额首次突破千亿大关，达到了1200亿元。当年，销售额超过千亿的房企有12家，华夏幸福排在第8名。彼时，无论是闽系世茂、苏系新城控股，还是渝系龙湖，都还在冲击千亿的道路上狂奔。

华夏幸福凭借产业新城模式，得益于环京楼市火爆，一跃将众多房企甩在身后。同年，荣盛发展的销售额还没有突破500亿元，但仅仅用了两年时间，就在2018年实现了千亿目标。

虽然多数河北房企没有进入排行榜，但并不妨碍他们成为环京楼市的受益者。2015年，汇福悦榕湾一个项目的销售额就超过50亿元。一些河北本土房企也开始将业务向全国拓展，包括汇福、福成都在海南拿地。

就在这一年，王文学在华夏幸福上市平台之外，利用知合系陆续介入黑牛食品、ST宏盛和玉龙股份等3家上市公司。这一激进的扩张模式，也为日后华夏幸福首次出现流动性风险埋下隐患。

在2015年，40岁的周政不仅以38亿元拿下舍得酒业的控制权，还以33亿港元收购房山项目，以及以20.8亿元价格收购燕郊成功大广场，从小开发商一跃成为资本市场新星。

2015年成为河北开发商一个重要的转折点，隆基泰和开始走出保定，走向全国，在上海等地拓展项目；同在保定的秀兰集团，已经将文旅产业作为公司继房地产之后又一主业。

激进的扩张为很多河北开发商埋下了隐患，上述河北房企高管认为，环京区域限购导致环京楼市急速降温，也加剧了多数河北房企的流动性风险。

衰落

2015年不仅是河北房企鼎盛期，也是河北房企由盛及衰的转折点，

这一年，联邦地产的李生，因为涉嫌单位行贿罪被起诉，虽然最后免于处罚，但也影响了后续的发展，两年后，李生再次因非法吸收公众存款罪失去自由。

2015年，因媒体爆出卓达非法集资，杨卓舒披着大衣在视频前为他和卓达进行了辩护，4年后，杨卓舒选择了自首。

2016年，秀兰集团楼盘开始出现延迟交付的情况，2019年，秀兰集团首次对外承认，正面临着流动性风险，无法偿还到期债务。

2017年5月，河北环京多个市县出台史上最为严厉的限购政策，廊坊环京地区更是实施以区县为单位的限购政策，环京楼市冷却下来，尤其是廊坊地区，交易量下降九成左右。

房地产市场骤然转冷，也使得依靠环京楼市的河北房企出现流动性困难。年初还在继续收购的华夏幸福，2017年底出现困难，虽然最后通过引入平安作为战投暂时化解了风险，但2020年四季度，危机二度爆发。

2017年限购后，福成、汇福、燕达和兴达四家公司多年没有新楼盘开盘，一直到2021年福成新住宅项目开盘，其他三家房企依然没有拿地，也没有新开发项目。

到了2020年，凛冬再一次降临在河北房企身上，除华夏幸福外，天山地产退地，天洋控股和盈时集团先后爆雷。隆基泰和多个项目延迟交付，宏泰引入战投，河北房企元气大伤。

2021年6月，同样在廊坊起家的中国宏泰发展引入中国金茂作为战投，以便顺利支付即将到期的债务。今年6月，中国金茂更是进一步计划将中国宏泰发展私有化，届时，宏泰将成为中国金茂子公司。

2021年底，在荣盛发展投资人会议上，耿建明首次对外承认，由于楼市下行等因素影响，荣盛发展面临着流动性困难，有可能无法偿还到期债务。在这前后，荣盛先后被爆出商票、信托违约的消息。