总体来看，已披露的数据显示企业间并未形成“代差”。整个行业的“碳排放量/ 营业收入”基本维持在相似水平，样本池中相同指标极大值与极小值之比约为1.7。

上半年，在香港上市的REITs 进行了一些物流资产交易活动。如5 月12 日，领展宣布斥资9.47 亿元向东百集团收购位于嘉兴和常熟的3 个仓储物流园。顺丰房托购入顺丰丰泰所持有的长沙物业的全部股权。

回溯海内外大型集团的发展，多元化战略布局是必经之路，数字化技术出现恰逢其时，可以配合企业对各业务进行精细化管理。

首例资产成功退出，保租房REITs启航

衍生业务助力盈利，“一刻钟”服务圈仍待突破

受困于多轮且散发的疫情影响，国内旅客出行受到影响，文旅企业长期陷入经营困局。从一季度数据来看，行业内30 家A 股上市企业中有23 家亏损，仅7 家盈利。

“展期”之后的持续发展应成为市场的焦点。现阶段，各个房企“销售资金”的回款能力急剧下降，回笼资金主要依靠新债券与项目出售。但对于部分出险企业而言，其资金来源将成为较大障碍。

智慧养老的提出主要基于当前人均预期寿命逐渐增长的现实。国家卫健委的数据显示，我国的人均预期寿命预计2035年达到80岁。寿命的增加带来更多且复杂的健康问题，第七次人口普查数据显示，全国“不健康但能自理”以及“不健康、生活不能自理”的60岁及以上老年人有325.40万人，占比12%。

数据来源：企业公告、观点指数整理

ESG渐受重视，建筑与内部治理成聚焦点

筹资“缺口”刺激信用工具产生，展期事件将在下半年延续

四、农村养老服务仍有较大发展，社会责任与增长机会并行。

模式看点

疫情影响下，办公空间服务企业如何维持现有项目入驻率，可观的工位费水平等，显得尤为重要。在尚未找到成功发展模式、实现盈利的前提下，企业需更加注重单个项目的运营效率提升。

观点指数以行业内发展较为靠前的12家康养产业综合运营企业作为样本，重点关注上半年的发展情况。总结而言，上半年企业开业、开工动作较少，基本以已有养老格局继续深耕运营。而签约合作上，“政企合作”、“智慧化发展”、“医养结合”是关键词。

康养产业综合运营：窗口与机遇

企业联手科技企业加快转型步伐，在降本增效的基础上寻找下一个发展制高点。

房企到位资金承压，下半年迎来偿债高峰期

观点指数通过集合多家房企截止目前对于数字化发展所做的摸索和实践，总结得出目前数字化建设可以大致划分为2 种模式：

在港REITs 积极置入资产，内地推出扩募机制

环比增加50.4%，前100房企6月销售复苏

目前中海锦年康养已完成北京、深圳、天津、济南、青岛、无锡、南京等城市的布局，十四五期间将完成不低于18 个城市的投资布局。截止到2025 年，计划新建或运营100 多个养老项目。

三、智慧养老，新概念蕴含新机会。

地产信托陆续暴雷，需树立高度审慎风控意识

当前部分出险房企存在境外债务大于境内债务，这些企业也普遍采用“舍外保内”等策略。

地产基金：风口与重组

市场迎来盈利元年，分散式企业回暖明显

部分企业或是认识到自身能力边界与迭代改进的局限性，或是考虑到性价比、企业发展重心等问题，在多方面与科技公司开展更深层次的合作。

物流资产是各大房地产基金眼中的香饽饽，特别是位于长三角的物流仓储资产，因长三角发展迅猛，GDP总量居全国前列，航运网、铁路网和公路网密集，高科技重工业发达且集群程度较高，加上消费占比也较高，所以成为各大房地产基金的战略要地。

据观点指数不完全统计，今年上半年，样本企业外拓项目中，产业园、商场、TOD均有涵盖，虽在整体签约项目中占比不高，但可以看出企业目前正在进行积极探索，让灵活办公模式具备更强的场景适应性。企业对产业园业态的重视程度较高，优客工场、创富港、BEEPLUS等企业均在此领域发力。

尚未扭亏，寻找盈利改善思路

模式二：与科技服务商达成战略合作

对于养老机构而言，除了机构养老以外，还需要顺应政策对康养产业链条进行挖掘，提高业务链条的价值变现，以更好地实现营收平衡。

上半年，首批两单保租房REITs正式申报，保租房REITs取得突破性进展。红土深圳人才安居保租房REITs及中金厦门安居保租房REITs）分别于深交所及上交所提交资料，成为首批申报的保租房REITs。

虽然内地的REIT并不像香港一样，可以发行新基金单位获取资金并购新的物流资产。不过今年有相关的扩募政策落地。可利用扩募机制募集资金进行新物流资产的收购，对私募物流基金而言，退出的机会增加了，对投资者来说，有利于分散资产组合风险，降低投资风险。

此外，样本房地产基金中规模参差不齐，资金杠杆效应各不相同。房地产基金合计总注册资本为8079.76亿元，总投资额为2347.05亿元，总资金杠杆倍数为3.44，相当于1元投入撬动3.44元的总投入。

今年以来，受疫情防控影响以及行业尚未找到成功的商业模式，企业发展相比以前显得更为审慎。规模增长并未带来营收和盈利的增长，持续投入的运营成本和未达预期的业绩增长成为规模类企业面临的困境。

大宗交易活跃，地产基金积极参与房企风险化解

资本的运作，为物流仓储行业带来了较大的资金增量，对物流仓储的开发建设、流通以及退出均增加了流动性。

投资动作寥寥，地产抛售文旅

近期三家递交招股书的企业万物云、龙湖智创、万达商管，以及万科的万翼科技、绿地集团的绿地数科、美的的睿住智能等，均为房企聚焦在产业链下游进行空间智慧服务等纵向探索的尝试。

住宅/商业用户满意率与投诉解决比率是ESG投资分析中不可忽视的两个因素，其中，满意度指标与续租率关联密切，进而影响未来对于物业与商业地产营业收入与经营性现金流的评估。从目前数据来看，虽然住宅与商业领域存在本质差异，诸如磨合期长短、前端销售签约等方面的不同，但是商业楼宇项目的数据表现明显更为突出，也得到了更多重视。

在传统住宅利润空间下滑情况下，大部分地产股权投资机构将目光或转向了利润空间更大的城更项目，或转向与地产相关的高速增长的新经济项目，如物流地产和数据中心；同时也关注受信用风险波及的优质项目。

年初，由于多部门与机构发声，支持各类基础设施项目积极参与试点发行，公募REITs市场出现了一段交投相当活跃的时期。政策方面，多项REITs 相关的支持政策在5月末集中出台。

观点指数监测的样本企业2022年1-5月境内融资额只达到1280亿元，同比减少36%，并未出现明显的“回暖”迹象。

销售回顾：触底与回暖

上市企业披露的2021年业绩数据显示，过去2021年的净利润为负数。多数企业采用“二房东”模式的局限性非常明显，不仅对企业自身资金流状况要求较高，还对出租率依赖度高、盈利模式单一。

核心城市租金波动平稳，低碳绿色渐热

样本企业营收半数下滑，力保现金流成决策重点