企业自身孵化科技子公司的优势在于产品适配性更好，结合过往的业务经验更容易推出差异化的产品。不过，缺点也很明显，首先便是资金成本过高。其次，周期过长容易丧失信心和目标。同时，缺乏科技公司的基因，会让其更依赖于母公司资源，因而在对外输出业务线时缺乏竞争力。

以碧桂园为例，旗下专门从事机器人研发生产的博智林公司，以应用建筑机器人、新型装配式建筑、BIM技术为核心的智能建造体系取得了阶段性成果。

数据来源：企业公告、观点指数整理 

私募股权聚焦非住投资机会

同时，首批上市的九只公募REITs在上半年迎来解禁潮，解禁前流通份额20.95亿份，本次解禁份额约21.73亿份，占全部战略配售受限份额的50%，占流通份额的105%。

总的来说，目前房地产和相关行业企业进行数字化发展更多是从副业的角度出发，以资金孵化科技公司，创造新增长点，或辅助业务的发展进行研发或合作。

智慧物流赛道热度不减，成熟资产仍是交易重心

数据来源：观点指数调研整理

租赁社区热度不减，资产交易渐成主流

六月末进行的杭州第二批集中供地，滨江集团拿地积极，斩获12宗地块，涉及拿地权益金额约215.6亿元，单月新增土地规划建面98万平方米。

北京住宅租金波动较大，深圳租金正逐步恢复

数据来源：观点指数整理

逆水行舟、不进则退。困局之下，部分稳健发展的文旅企业并未放弃业务的拓张，而是更加求新求变。复星旅文积极推进中国区业务，重点关注丽江及太仓复游城的项目进度。

数据来源：观点指数整理

“绿色金融”提供融资新渠道，融资成本优势存疑

从经济效益上考虑，绿色债券确实优化了企业的名义融资成本，发行利率也比普通债券更低，样本数据呈现的结果显示，绿色债券与传统债券平均收益率差距超过1.5%。

数据来源：观点指数整理

数据来源：宋城演艺公告，观点指数整理

从整体销售情况来看，1-6月前100房企销售业绩较去年同期有较大幅度下滑，权益销售金额突破1000亿的房企共4家，比去年减少8家；突破600亿的房企共9家，比去年减少14家，100亿以下的企业有36家，比去年增加35家。

营业收入表现上，2022年一季度有9家企业实现了营收正向增长。其中，浦东金桥增长523.36%，市北高新增长282.71%，外高桥增长82.80%，上海临港增长接近50%，实现高增长的几家均是上海园区企业。

从私募基金管理人、管理基金数量及金额来看，截至2022年6月末，存续私募基金管理人24330家，较上月减少188家，环比下降0.77%；管理基金数量133797只，较上月增加1061只，环比增长0.8%；管理基金规模19.97万亿元，较上月增加41.61亿元，环比增长0.02%。

土地市场观察：边际缓和

数据来源：东方财富，观点指数整理

来源：观点指数不完全统计

龙湖在2021年度业绩会中宣布冠寓首次实现年度盈利。财报数据显示，2021年冠寓录得租金收入22.3亿元，实现首年盈利1.4亿元，整体出租率为92.9%，开业超过六个月的项目出租率为94.3%。

管理绩效（G）：研发投入分化，商业地产重视程度高

美元债市场“腰斩”，下半年集中偿债期将至

这些文旅企业的表现，给行业带来警醒。传统景区如何在疫情中自救，尚未有企业能给出参考答案。但无论是在顺境还是逆境中，提升项目核心盈利能力，紧跟时下趋势进行大胆创新，都是上策。

样本池数据显示，行业目前员工总数规模与企业业务规模具有较强的相关性。此外，2021 年的新增员工数并没有出现较大程度的分化。

智慧养老生意经，重点关注人文关怀与生态圈

在上半年企业发展中, 我们可以看到一些养老机构凭借衍生业务发展，表现突出，实现了较为可观的营收和盈利。

员工作为企业的核心成员，不仅在日常生产运营环节中扮演着举足轻重的角色，更是企业文化、价值与利益的创造者与分享者。培养多样化的人才输送管道，对于每个行业和每家公司而言都至关重要。

来源：观点指数不完全统计

但从两者底层资产的基本信息看来，并未能符合运营3年以上的条件。运营时间过短可能会对项目的估值、收入、利润等指标评估的不确定性增加。

服务边界拓宽，积极探索多元场景

5月出台了一项利好于民企公开市场融资的政策，有关部门选定示范房企，增设信用保护工具，改善当前民营企业融资受阻的局面。

客观因素固然重要，自身的做法和思维更是关键。用地产的思维、传统的模式经营产业运营事业虽然在早期取得了一定成功，但是随着各行业提质增效，发展逻辑发生了重大变化，及时改变思路才能不被落下。

除租赁社区外，租赁行业资产交易也逐步受到关注。据观点指数不完全统计，年初以来租赁行业共计录得5宗资产交易案例，交易资产多为服务式公寓产品，资产收购方多为实力租赁企业或房企、酒店背景的企业，通过资产交易的方式能让其快速扩充市场份额。

来源：《“十四五”健康老龄化规划》，观点指数整理

数据来源：企业公告、观点指数整理

数据来源：企业公告，观点指数整理

地产行业越来越多企业陷入债务违约危机，对于持有文旅项目的房企来说，文旅行业的不景气更是“雪上加霜”。因此积压资金大、回报周期长的文旅板块第一时间被摆上货架，以达到变卖资产“回血”的目的。

为此，观点指数研究院在长期跟踪企业动态、市场发展、行业经济的基础上，采用企业访谈、数据收集、调研等手法，结合专业的数据分析和深度的研究，全方位多维度地剖析当前行业各业态各领域的发展现状，并且对标杆企业项目、产品模式进行综合探析，在2022博鳌房地产论坛现场隆重发布《观点指数·2022中国房地产行业发展白皮书》（影响力指数·2022年度地产风尚企业表现报告），与各方企业共谋划，同成长。

地产金融：偿债中流

前50房企单月扩储涨88.4%，滨江新增土储近百万平米

环境（E）：“双碳”成另类财务“晴雨表”

观点指数 后疫情时代，经济变化和行业调控仍在进行中。当下，房地产高杠杆的发展模式弊端、高负债及各类财务资金问题成为伫立在企业面前的大山，并给企业发展带来诸多不利影响。如何实现可持续的稳健发展，是企业需要明确的首要问题。住宅业务之外，多元化赛道的物业、物流、产业等也迎来新的发展机遇，如何实现自身突破值得思考。

这是整个行业的“避险倾向”，原因之一是境外债如果执意起诉或者申请清盘，清偿率是低于境内水平的。另一重原因则是，房企营业区域、土储及核心资产（投资物业与商业楼宇）以及最“棘手”的被抵押、合作项目基本都集中在境内。如若不能妥善解决，房企将会依次面临赔偿合作违约金、庞大的抵押规模以及资产被查封、冻结等后果。

国家统计局数据显示，1-6月房地产开发企业到位资金76847亿元，同比减少25.3%，降幅较1-5月的降幅收窄0.5pcts。

就在华东地区仓储业回暖之际，上半年有多只重要基金成立，主要投向以物流为代表的新经济领域，包括管理规模为50亿美元的普洛斯中国收益基金V，募资总额达28亿美元的“华平亚洲地产基金”。物流仓储业稳定持续的收益率，也大大吸引了险资的注意力。1月，国寿资本携手物流企业乐歌集团发起设立总规模近30 亿元的股权投资基金。

从冠寓盈利的相关数据中，可以简单测算企业已开业项目中，每间房年收入不低于2.1万元，以及整体出租率达到90%以上可以初步实现盈利。按此，出租率计算项目平均租金单价水平为1850元/间/月左右。

文旅发展：识变从宜

境内市场“缺口”难平，融资成本小幅回落

办公空间服务：多元未来

以上，都使得技术的智慧化辅助成为必须。

这一做法的优势在于，房企等传统大规模集团可以通过雄厚的资金直接导入成熟产品，见效快；集中市场互联网及科技创新公司人才，更高效和快速地打造硬科技产品和渠道。

整体上看，2022下半年是房地产企业偿债高峰期，当前融资通道收缩以及销售回暖的不确定性给房企带来较大的偿债压力。

2022年是房企美元债务偿还高峰期，规模比去年更高，加之经济面临下行压力，购房者买房意愿减弱，房地产企业正经历严峻考验。伴随着6月份和7月份债务偿还高峰，下半年预计展期或利息违约的现象将集中出现。

资产的类型囊括了商办、购物中心、住宅等，特别是北大资产包，类型较为多元。而3个卖家，就有2个债务出现了问题。所以，对于买家来讲，收购这类资产，能减少溢价甚至折价购买。这也意味着，房地产基金也积极参与到化解房地产行业风险的队伍中来。

传统租赁业务之外，更多场景打造也成为企业的方向之一。如优客工场进军餐饮，推出晓寿司和旬源，主打日料餐饮。以上动作均基于双方业务的互补，以及主要服务客群的趋同性。有利于在现有业务之下寻找新的业绩增长点。

观点指数调研结果显示，大部分企业受困于预算和盈利问题，并没有明确的智慧养老发展的规划。同时未能融合行业的智能化发展诉求，形成体系化的平台。观点指数认为，智慧养老的发展不是一家之力足以拉动，需要行业形成合力，构建智慧养老产业生态圈。同时，对于隐私和人性化等问题则需要找到合适的方案解决。

江苏、贵州、内蒙古等地方对于“一刻钟养老服务圈”的落实建设，意味着过往更多聚焦于自建自营机构养老“一亩三分田”业务的企业，需要将更多的精力放在成熟业务的锤炼和对外输出上，此外对于公建民营市场也需要给予更多的目光和尝试。

现阶段仍存不足，“投入与收益”主题不变

据观点指数不完全统计，今年上半年样本企业共计开业39个项目，新开业项目城市布局最多为上海，占比达35.9%，其次是深圳，占比达12.82%。

数据来源：企业财报，观点指数整理

模式看点

通过房企环境绩效分析，不仅可以了解企业生产经营活动对于环境的影响，还可以通过投入力度、绿色建筑规模、能源消耗量等，预估企业未来的增长空间与机遇。

产业深耕，未来六大聚焦点

总体而言，今年上半年疫情对租赁市场的整体规律走势没有造成太大影响。

多方政策助推，金融机构加大支持力度

结合政策指引以及行业和企业的发展现况，观点指数认为未来行业的增量和焦点可以集中于：

一、人才培训和护理服务建设。

六、医养结合蕴含机遇。

尤其是对于涉及商业项目、园区管理以及物业服务的企业，工作重心更多在于多纬度的服务以及大数据分析导向的精准服务。

社会（S）：新增员工关乎未来成长力

从观点指数监测的样本企业发展情况来看，基本以机构养老为主，居家和社区养老等业务虽有涉及，但是目前的发展仍处于较为初期阶段。主要体现在现有开业项目不多、布局区域较少且集中，较少企业能形成统一的品牌对外系统、全面化输出。

6月房地产市场迎来半年业绩冲刺期，房企积极推出新盘，配合多样化营销策略；同时，北京、上海等地疫情缓和，房地产市场复苏，助推销售回暖。

数据来源：观点指数整理

“保内舍外”，或将丧失海外市场

尽管上市房企越来越重视ESG 报告的披露，但从现阶段披露程度与体系来看，仍存在较多值得改进的地方。

房地产行业可持续发展报告可以追溯到2010年，随后有愈来愈多房企加入发布行列。

上半年，作为险资发展康养产业的代表，泰康之家动作频频，泰康之家·沈园、苏园、湘园、鹭园均有试运营和正式开业的消息。2009年投资养老社区后，泰康之家截止目前已在26个城市布局连锁医养社区和康复医院，规划养老单元以及医疗床位超4.3万个和约2500张。

ESG 主题下的“绿色债券”，无疑为行业融资困境另辟蹊径。

较高的城市集中度，有利于企业进行深耕，扩大城市竞争优势和影响力，而布局了较多城市的企业在项目运营和人才培养上承受着更大压力，也需要适应市场多样性挑战。

优客工场目前在非业主增值服务上发力。此外，不约而同地注重科技平台的建设也成为样本企业的共同点。如创富港着重利用自有模式实现成本有效把控，以及利用IT平台优势实现增值业务收入增长。

无论是国资企业或是民营企业，对于数字化发展都有一定程度的重视，不过投入规模超过亿元的主体仍然较少。要关注的是，对于较早开展数字化的企业，研发投入规模已与其他企业拉开一定差距，不过目前在客户直观的消费体验上并未有明显落差，更多还是在于技术储备和积累。

产业运营：逆境铸魂

资本争相入局，聚焦新经济投资