9月29-30日，人民银行、银保监会、财政部、税务总局连续发布三项政策提振房地产需求，一是阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市可阶段性下调或取消当地新发 放首套住房贷款利率下限；二是支持居民换购住房，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠；三是下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。地产政策打出“组合拳”，稳地产态度昭然若揭。

　　首先，此次首套房利率下限阶段性差别化下调，意味着贷款结构性降息的操作空间打开。住房贷款一直以来都实施着严格的利率下限管制，跟随利率市场化的调整步伐，首套房利率从年不低于基准利率0.7倍的要求，到年不低于5年期LPR，年5月再降低到不低于5年期LPR-20BP。各地按照“因城施策”的要求，在此基础上再额外加点形成区域性的利率下限。这导致房贷利率一直都比较高。这样的利率管制实现了两个效果，一是通过利率调控房地产需求，稳定了资产价格；二是通过设置利率的高低差异，实质上是用房贷的高定价补贴了对公贷款的低定价，降低了用于投资的资本价格。

　　此次打出政策组合拳，从下调首套房公积金贷款利率、放松符合条件城市首套房贷款利率下限到退还换购个税，对居民首套房、改善性住房需求的支持力度加大，既是对前期“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”政策的有效落地，同时还有两方面的积极意义：一是为稳定资产价格，刺激房地产需求，传统的利率管制政策是可以被突破的，这打开了贷款结构性降息的操作空间；二是监管层更加重视居民部门当前的财务压力。从中央层面开始统筹稳增长的政策，包括货币政策、财政政策在内的多种手段将用于降低居民负担，修复居民的资产负债表。这对恢复终端需求，稳定房地产市场至关重要。

　　虽然目前阶段性调整差别化住房信贷政策实施的范围还比较有限，时间上只到年年底，范围仅包括部分二三线城市，但是在先行先试以后，形成的经验将成为下一步政策的发力基础。大会以后政策重心预计将向经济发展转移，政策端继续“因城施策用足用好政策工具箱”可期。

　　此外，随着结构性货币工具精准滴灌，四季度贷款需求有望扩张。政策以精准调控为主，结构性货币政策工具精准滴灌、杠杆撬动的作用可期。当前国内经济仍处于弱复苏阶段，使用政策工具稳经济、稳地产的重要意义不言而喻。同时，考虑到以美国为首的经济体普遍加息、人民币汇率承压的外部环境约束，普遍降息的可能性不大。

　　因此，从目前政策走向看，主要以丰富结构性政策工具箱精准调控为主，如三季度货币政策例会提出“推动保交楼专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度”，9月28日，央行设立设备更新改造专项再贷款额度亿元，专项支持金融机构以不高于3.2%的利率向制造业、社会服务领域和中小微企业、个体工商户等设备更新改造提供贷款等。

　　从9月末的一系列刺激房地产需求政策，到稳汇率政策工具箱数次运用，可以看出在“以我为主”的政策定力下，中国目前政策空间依然充足，政府通过精准调控稳定经济的决心不减。为更有效提振经济，预计四季度仍会采用结构性货币工具定向扩大重点领域信贷需求。

　　从内循环角度来看，政策利好的落地将是银行板块的催化剂，不用担心贷款利率下降对银行息差的影响，9月中旬以来，六大国有银行及其他银行相继下调存款利率，央行9月21日发文提出“建立存款利率市场化调整机制，引导长期存款利率下行，稳定银行负债成本，为让利企业提供坚实基础”，在存贷双边降息的监管思路下，息差影响有限。同时，贷款需求扩张会带来优质资产，以及减轻银行的风险压力。

　　从外循环角度来看，人民币汇率双向波动、在合理均衡水平上保持基本稳定的趋势不会改变。汇率的稳定有助于资本流动保持相对稳定，进而保持人民币资产价格稳定，对于以银行股等为代表的蓝筹股板块整体估值修复有利。因此，受益于宽信用政策，部分处于发达地区的优质中小银行信贷投放量增质优可期，基本面有望加速修复。

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