地王缩影下的2015年——房企土地投资状况分析(2)
来源：互联网 作者：中国房网 发布时间：2016-06-27 15:10
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本文首发于微信公众号：克而瑞地产研究。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。 （责任编辑：马郡 HN022） 2）经营策略稳健型房企去化周期相对更合理（略）四类型企业15年频频高价出手 供应增加及补仓需求迫切，典型房企四季度抢地凶猛（部分略） 典型房企土地投入进一步增加，减少系策略影响
国企毫无疑问是2015年“地王”的主要参与者，越秀89亿拿下广州广纸地块，金融街88亿夺得上海闸北火车站地块，华润、华发158亿获得上海闸北市北高新(600604,股吧)园区两地块，首开联合体86亿抢下北京丰台乡地块等等。国企以国家背景为背书，在融资上优势明显，尤其融资成本屡屡创新低，这为国企拿地带来了更大的信心。 2015年成交的86块高价地块涉及近30家房企，以拿地金额计算（非权益金额），保利地产成为2015年拿下高价地块最多的房企。对企业进行分类，可以看到2015年取得高价地块的房企主要有以下四类： 土地供应的加大，在前三季度供应相对不大的情况下，政府为了完成全年土地供应计划势必在这一时间加大供应量。 企业经营策略倾向于慢周转。有的房企善于快周转，做大规模，有的房企习惯于慢周转凸出利润，如合景泰富、新湖中宝(600208,股吧)、华侨城等企业。其中新湖中宝更多的是利用土地进行融资，玩“资本游戏”。华侨城是比较典型的慢开发的企业，而且利润情况也较好，典型的项目为深圳华侨城波托菲诺项目，已开发十余年，2016年6月天鹅堡再开盘，依旧实现热销。此外，还有如金茂、融创等企业土地消化周期相对较长，主要原因是这类企业近两年拿地势头较猛，但考虑到未来的发展潜力，消化周期偏长只是暂时现象。 从土地储备总量排名来看，千亿企业全部位列前十，但也有个别销售规模相对较低的企业，如富力、雅居乐。雅居乐在2014年拥有土地储备4035万平方米，即便在2015年较少拿地，土储依然有3487万平方米，主要是企业在海南、云南等地有大量的旅游地产项目以及在广东的三四城市有大量的土地储备。 一二线及长、珠三角城市群成房企竞逐对象（略） 从土地消化周期看，周期相对较长的企业主要有以下几点原因： 国企央企：资金优势下，抓紧补仓 扩张之势延续，企业个体存投资差异 销售发展迟滞型。例如合生创展、富力地产等企业过去属于“华南五虎”，但是近年来发展明显动力不足，销售规模落后于同期的企业，合生创展更是长期在百亿左右水平，土地储备不仅多而且三四线项目面临去化难题，例如企业的天戴河项目，2010年拿地以来开发缓慢，时至今日项目已为封盘待售状态。从存货周转上也可以看到，合生创展2015年的存货周转天数已达2864天，远超其他房企。 以保利地产为例，企业在2015年取得的高价地块总金额达298亿元，占到全年新增土地金额的46%。于上海、合肥取得3块地溢价率均超100%。
一、总体情况 出身非传统开发企业的。信达地产(600657,股吧)过去发展规模不大，而且主要面向信达资产，辅助消化不良资产，销售规模仅百亿左右，一旦放手拿地，拿地销售比势必快速上升。 从数据也可以看出，2015年典型房企拿地的成本进一步增加，房企总体呈现继续扩张的势头。下面我们具体来看企业的拿地和土储情况。 小Q导读： 主要原因有几方面： 财务指标向好，杠杆空间增大。2014年末保利在手现金就高达400亿，这为企业在2015年投资拿地带来了诸多便利，即便在2015年大量高价拿地的情况下，保利地产依然有374亿的现金结余。从债务结构上看，保利的长短期债务比及现金短债比虽有所下降，但是依然在合理区间。净负债率在2015年大幅下降，这为企业加大投资力度赢得了空间。 文｜克而瑞研究中心 房玲、尹鹏 土储补充需要。保利高价拿地的北京、合肥、南京等城市，都有个共同的状况就是保利的存货不足，以北京为例，除保利大都汇外多数项目的可售面积已不多。北京是保利的百亿销售城市之一，而合肥、南京也都是56-60销售规模的城市，保利若要保持在这些城市的市场份额，在存货不足的情况下势必要付出一定的代价。
从拿地销售比前10的企业来看，100-300亿销售规模的企业拿地销售比相对最高，主要的情况有以下几类： 2015年上半年出现的高价地块并不多，从9月之后，成为2015年高价地块成交的高峰时间，成交金额占全年的59%，成交面积占全年的54%。 从拿地金额前十名可以看出，土地投资和房企规模基本呈正相关，但是大型房企的拿地销售比普遍不高，主要是企业的销售基数大，尽管拿地绝对量大，但是相对量不高。此外，由于当前土地市场拿地难度增加，尤其一二线城市的地价不断走高，企业的拿地总价和溢价率不断创新高，大型房企为保持发展规模合作拿地增多。通过增加合作杠杆，来减少实际的拿地支出，例如万科的小股操盘，首开、保利的联合拿地，保利地产(600048,股吧)在项目端引入信保基金等。 1）大型房企增量高，中小型企业相对更激进 提升销售目标，加速扩张的。中小型扩张期的企业一般会大量拿地滚动开发，例如新城，新城当前在为500亿的销售目标储备项目，整个2015年取得35个项目，明显多于2014年的13个项目。
二、地王分布 文章来源：微信公众号克而瑞地产研究 去库存主导土地消化周期下降，经营不善多库存积压 融资利率处于行业前列。2015年5月，保利发行的中期票据利率仅4.6%，随后于年底发行的债券成本低至3.4%，利率的优势使得保利在拿地王之后“等得起”。2015年企业的整体融资水平已降至5.2%。 销售情况逐渐好转，下半年补仓的意愿加强。 保利频繁高价拿地主要有几方面原因： 三、地王企业
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