姜超：第一个作为个人来讲，其实这个比较简单，其实政府对大家个人去买首套房应该还是鼓励去支持，目前首套房的首付比例依然是在30%左右，应该还是一个相对比较支持的一个态度。但是同时我们说目前这一把地产的上涨，它有一个很大的不同就是投机的需求比较多，这个比较多呢，其实我们说，我们可以从一个角度去印证，就是今年的房贷比去年差不多翻了一倍，也就是其实今年我们说大家很多人是靠贷款在买房。如果你首套房贷款那很正常，但是如果你贷款二套房去买房就属于投机的范畴。这个时候我们说，如果我们看到目前的政策的核心是去限制这个所谓的投机的一个购房，去抑制这个杠杆比率的话。因为我们算了一下，今年平均的贷款比率是50%，如果我们坚持二套房贷的首付比例70%，那其实理论上来讲就是这个投机的需求会有一个比较大的萎缩。那这样的话，就是地产市场在短期的供需应该会有明显的一个变化。因为大家之前讲的就是供不应求，因为供给相对来讲它的节奏比较慢，但是需求是信贷以后有一个很大的释放。目前是需求这一块在萎缩，供给其实短期没有变化，所以供需在发生变化以后，房地产市场短期肯定会有一个回流的小周期。

姜超：我认为就是短期跟长期是两件事，短期的话，就是现状是这样，就是我们通胀在回升，房价还在高位，所以目前确实客观来讲，就是现在汇率有一些贬值压力，这是现在。但是如果我们做一些改变，比如说如果我们的地产调控能坚持，改革能够加速，那这样的话我们的汇率的贬值压力应该可以逐渐缓解，关键是选择哪个方向，如果说我们比如说房地产调控过一段时间又放松了，那可能汇率贬值压力又出来了，关键是看政策的变化。所以我们在年初认为今年会有贬值压力，但是其实现在看明年，如果目前这样一个政策如果能够坚持，会逐渐去缓释贬值的压力。

姜超：一方面我们说就是客观来看一下经济的企稳，我们分结构来看。今年的经济企稳，其实房地产应该是有巨大的贡献，今年的地产销量增速是接近30%，这个数据只有在07年和09年出现过。汽车的增速到3季度也是接近30%，汽车的增速也不低。所以我们说今年的经济企稳还是应该归功于地产、汽车、基建这些传统的增长的引擎。其实反过来看，如果说看明年，这些引擎其实会下降，因为汽车优惠政策可能会到期，然后地产也有这样一个政策调控，基建会举，但是很难有大的一个超预期，所以我们说其实整个来看的话，明年经济还是会重新会面临下行的压力，这个时候其实明年应该改革可以发挥更大的作用。其实我们说政策有这样一个观察，今年前3季度这个政策的主基调是稳增长，所以货币也是相对宽松，整个地产和基建都在大力的推进。但是从今年4季度开始政策开始发生变化，目前的主线应该是两句话，一句话是防风险，一句话是促改革。防风险就是我们的政治局会议的基调，就是我们要抑制资产泡沫防范金融风险，因为实际上我们今年房地产这样一个稳经济的代价是我们的房价涨 通胀回升，我们的汇率贬值，所以目前一定要防范金融风险。但同时我们要去拖住地产下滑的这样一个经济，所以我们说其实明显我们感觉到，4季度以来这个“混改”是在加快，包括中央和地方层面都有一些案例，都是值得去肯定的。

记者：那很多人会认为，去年大家都在说，经济越不好股市越好，或者说我们看不懂我们现在到底投资的风向在哪里，是不是说实体经济跟投资产品收益没有一个正向的关系?

姜超：确实信贷对于中国经济的影响很大，我们发现以往是看信贷就行了，今年其实是叫“政府+社会融资”，因为今年政府融资放量。但是目前我们发现有几个变化，一个就是刚才您提到货币政策的短期相对是转向稳健。另外目前的地产调控其实是在控制贷款的比例，明年的房贷，因为今年的放量，明年应该会有一个比较大的萎缩。政府融资我们认为还会保持稳定，但是会缺了一块。缺了一块以后呢，明年理论上的“社会+政府融资”的增速应该会有一个下降，会带来经济的一个重新下行的压力，这是明年对经济的一个判断。

记者：在人民币贬值压力下开通深港通，会不会加剧资本外流的压力?

姜超：深港通那个钱是可控的，其实短期还不至于。但是其实另外一方面，其实我觉得就是，因为资本的这个压力，我觉得就是它实际上是经常会变的，比如说我们去美国，我们也很好奇对吧，美国这么强，美元这么强，为什么你还要投资中国，所以他们的观点是，其实他们不光是看短期，还在看长期。

记者：看一下全球市场方面，特朗普的施政纲领倾向于低利率，加大基础设施建设投资，结合美联储12月加息的预期以及贸易，对于新兴市场会有怎样的影响?

姜超：大家反馈目前比较重要的一个逻辑，它是资金面的逻辑。就是目前的房地产的调控以后，那资金在从地产市场流出，同时呢暂时因为通胀也在下跌，然后资金也不太能流出去，所以可能目前国内的话短期只剩下股市可以做投资，所以可能这个资金的逻辑更加好解释这个市场表现。

本期《首席对策》专访的是备受市场和机构认可的2016年第一财经及新财富最佳分析师——姜超。

记者：美联储加息的概率有多大，因为这个“狼来了”已经叫了一年了，那12月份是不是百分之百会加息?

另外对中国的影响是，一方面就是说，目前大家会期待，是不是美国基建这样一个政策，会带动中国的出口需求。但是实际上这里面是这样，它的基建是希望自己去做，因为他是希望美国再制造，所以其实对中国需求很难有拉动，而且它是对中国的贸易这块其实也有一些微辞，其实我们中国应该很难从里面大幅的受益。