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　　一

　　“互联网思维”的误区

　　商业地产有商业地产的运营规律，互联网商业有互联网商业的操作法则，将互联网（商业）思维的笼头不顾对象特性实际套上商业地产的马嘴，马就有可能被勒死。进入网络经济时代后，互联网商业风起云涌，对传统零售业、商业地产造成巨大的冲击,而互联网（商业）虚张声势，趁机攻城掠地，似乎未来电商可以替代一切传统商业。

　　在这个变化过程中，许多企业受到所谓的“互联网（商业）思维”的影响，产生了一些困惑。如有的商业地产企业初衷是发展项目属性的局域网，一不小心干成了全域性质的零售网，至今仍在“烧钱”不止，所以有必要理清一下商业地产运营逻辑和互联网商业思维关系。

　　1、互联网起因

　　互联网的真实起因其实很简单，早在50年代，计算机很昂贵, 为了使用计算机，人们不得不从一个城市飞到另一个城市, 使用成本很高。

　　于是有人产生了一个想法：就是把所有计算机连接起来, 让使用者在他所在的城市就可以使用，于是阿帕网诞生了。上一世纪五十年代，美苏冷战，当前苏联的第一颗人造卫星发射成功后, 美国政府为了战略竞争,立即作出两个部署,一是创建美国国家航空航天局,另外一个部署是和苏联打心理战，宣传说阿帕网是美国为抵御前苏联的核打击而发明通讯网络。从今天互联网的广泛运用和对科技进步的作用来看，其意义并不小于当时的人造卫星。尤其是进入90年代以后，互联网除了信息传递之外，更广泛地用于社会服务和商业领域，包括制造、零售、科技和研发服务等。进入21世纪，网络已经如空气一样渗透人类社会各项活动中。

　　2、 似是而非的互联网商业思维

　　互联网改变世界，同样改变了商业生态，改变商业思维方法。在互联网进入商业领域后的早期的实践中，形成一些初步的认识和粗浅的经验，部分被冠于“互联网（商业）思维”，其实这些商业思维并非仅产生于互联网，大部分在传统商业领域中早已存在，但是在我国互联网商业活动中效果更明显，被包装为“互联网（商业）思维”。

　　常提到的互联网（商业）思维有：“风口”说、“入口”说、“极致”说、“速度”说、“用户体验”说、“免费理论”、“流量思维”、“尖叫思维”等，这些商业思维并没有超出传统的商业智慧范围。

　　1） 风口：风口是趋势代名词，其实所有商业活动都需要判断趋势而进行决策。最出名的是那句“找对风口，猪也会飞起来”。

　　2） 入口：入口小意味着涉及业务面小，投资少、成本低，项目容易启动。入口小而前景广泛，对资本而言，可能会产生超额回报，这也是互联网投资逻辑。传统零售业也有这个特点：如“永和豆浆”名为豆浆店，实质快餐小吃都有。

　　3） 极致：极致是为了建立行业领先优势占据市场的策略，从营销角度看，有引起广泛关注的作用，如：“宝马专车”、“黄太吉”案例等，极致有成本高难以持续维持的不足，并有不诚信之嫌。

　　4） 用户体验：发达国家消费品企业一向以注重用户体验，他们重视用户调研的原因就是要了解用户对商品（包括服务）的感受。我国大部分城市已经进入中等消费阶段，商界已经开始重视用户体验，这是线上线下商业都要做的工作。

　　5） 免费模式：在传统商业活动中，“免费”是一种诱导消费的手段，是建立在产品信心之上的营销策略，如“免费品尝”、“试用”等，这都不是新鲜招数。但是，“羊毛出在猪身上”这种免费策略在互联网商业活动中才会出现，即向使用者提供免费产品，让搭载广告主付费，如“百度”的商业模式就属于这种类型。互联网商业由于风险投资的涌入，更敢于使用这种“先圈地、再赚钱”的策略。

　　6） 流量思维：流量思维并不是互联网时代才有的，传统零售业也十分重视流量，商业效益统计数据中有空间和时间流量以及楼层流量、业态流量、促销流量、提袋率等分析方法。为了获得流量，商业企业往往会无所不用其极。互联网商业企业为了流量，用发红包抽奖打折方法吸引流量，传统零售业为了扩大客流量，促销活动名目繁多，也有会员组织粉丝，许多互联网商业的抓取流量的策略都可以从传统商业的运营规律中找到轨迹。

　　3、 商业地产运营思维和互联网商业思维的差异

互联网商业思维 商业地产思维 差异性

风口 关注趋势 趋势和现实兼顾

入口 小、专注某领域 全面关注

极致 符合专注领域 关注可持续性

用户体验 成本低 成本高

免费 商业逻辑改变 尝试性小额免费

尖叫 广告效率更加彻底 引起关注

流量 有效流量 有效流量 无

　　关于“入口”的差异：入口小，对互联网商业容易形成特色，而传统零售业却要全面关注消费需求和业态关系。

　　关于“极致”的差异：互联网商业注重传播效应，所以采用极致策略吸引关注；而属于传统零售业的商业的地产管理制度健全，且物业的不可移动性，要做到极致，成本很高，且不可持续。

　　关于“用户体验”的差异：互联网商业虚拟场景成本低，而实体商业的用户体验成本比较高。

　　“免费”的差异性：传统的“免费”是营销手段；在互联网时代，“免费”上升为互联网的商业模式了。

　　关于“尖叫思维”的差异：互联网传播空间范围大，信息获得容易且过剩，推广的有效率低于区域推广的传统方法，为了引起充分关注，常常会采用“尖叫”的推广策略，传统零售业由于商圈范围有限，一般不采用这种推广策略。

　　关于“流量思维”的差异：互联网商业和商业地产的流量思维没有差异。流量×有效流量率×发生金额×常客次数=该商业体的价值，流量是互联网商业和商业地产的共同价值表现载体。

　　综合上述分析：由于互联网商业属于国家鼓励支持的创新产业，有试错的机会；而实体零售业的管理和法律已经健全，所以互联网商业可以使用的手段和方法，在商业地产运营中常常是无法使用的。所谓的互联网（商业）思维，对实体业态和商业地产可能是“毒药”。什么才是商业地产需要的互联网路径？物联网的出现似乎可以回答这个问题。

　　二

　　上帝的归上帝，凯撒的归凯撒

　　——业态升级和重新划分

　　身处互联网时代，需要重视的是“物联网意识”。在互联网时代，人人都应学会利用网络这个高科技利器。网络曾被称之为“信息高速公路”。但是，在这高速公路上，流通的是什么更加重要（郭向东语）。移动互联网络出现后，信息的时空极大拓展，消费者活跃度大大增加，人们的行为呈现即时性，便捷性，随机性。同样，商业的机遇时空区域也充分展开。

　　高科技发展迅速，导致许多线上业态发展快，淘汰也快，十年不到的时间，部分互联网商业平台、企业已经被冠以“传统电商”。2012年马云和王健林曾对赌：“十年后，电商是否占零售业50%”，但到了2016年10月，马云宣布：阿里巴巴将不再提电子商务，纯电商时代很快会结束。马云的这个表述可能预示着互联网商业和传统零售业都要变成物联网时代的新业态。

　　1、 业态全面升级，互联网促进业态全面升级，互联网全面渗透，中国商业进步从小店开始；由于小店的改变成本低，更容易实现改变。