被颠覆的“商圈”理论——“同城商圈”

　　业态进化以后，传统的商圈理论开始不适用了，传统商圈理论是消费者到商店的距离和成本来测定，而由于物联业态出现，商品快递也有商圈，即快递成本决定商品销售空 间，按照这个原理，未来会出现“同城商圈”、 “区域商 圈”的商圈定位法，并影响商业地产选址、投资和商业开 店选址和消费对象定位。

　　2） 按照商品交付的方式分类：

　　线上业态：在线上交易、在线交割

　　物联业态包括：在线交易、线下送达（包括服务商品）；在线预订、现场交付（包括餐厅、宾馆约定）；线下交易和交割三种。

　　当恩格尔系数下降到40% 以下；按照马斯洛的“需求五个层次”进行业态分类，判断未来业态变化有如下变化趋势：

　　A、消费需求变化：消费链延长，随机消费增加，生活、健康、教育、情感、时间消费，都会成为商业服务内容；

　　B、商品生产变化：定制商品增加和制成商品减少，商品的创意、技术含量增加，DIY商品增加未来商品会形成如下程序；

　　D、场景成为商品销售的外延部分；

　　E、整合营销增加，混搭、商品组合更加有艺术性；

　　业种变化趋势判断：自选业态减少， 集合店增加，综合体项目扩容门店小型化、艺术化。

　　业态趋势：市场业态将与物流深度融合，出现物联商贸业态；都市型的购物中心业态丰富度提升而扩容，社区购物中心小型化；将出现城市过度地带的商旅一体化的城市旅游MALL，如生活+体验型奥特莱斯；专业卖场将更突出场景展示；文艺综合体、设计师作品店集合成群和创意集市将成为新兴业态。

　　4） 对商业地产的改变

　　加拿大西埃德蒙顿购物中心：位于城市边陲郊区，周边居住人口稀少，客源覆盖范围内人口有限，35万方的零售面积对商业的运营提出了很大的挑战。西埃德蒙顿购物中心选择以生活全面服务为导向的聚客主体，吸引更多更广的跨区域客户和旅游客户，同时科学地搭配组合零售、百货、服装等坪效高的业态，打造以旅游娱乐带动消费的城市商业综合体模式。

移动商业平台（流动销售车）：有的汽车销售公司也采用流动商业平台进行汽车销售。

O2O商场（苏宁）。

　　三

　　用物联意识拯救商业地产

　　马超人说的新零售是什么？没有注解。“阿尔达”以为是互联网时代变异升级的零售业态。随着互联网运用的深化，传统零售业都将进化成为“线上业态”和“物联业态”。在互联网技术升级，互联网向各行各业渗透的今天，我们要强调的是“物联”意识。物联网使物质世界信息化后流动起来，相对互联网而言，物联网对世界的渗透更加彻底，几乎达到无处不物联的地步。

　　1、 物联网的原始定义

　　物联网是美国2000年提出来的，当时叫“传感网”，当时认为通过射频识别（REID）、红外感应器、全球定位系统、激光扫描仪等信息传感设备，按照约定的协议，把任何物品通过物联网域名相连接，进行信息交换和通信，以实现智能化识别定位、跟踪、监控和管理。由此看来物联网最早关注的是物理性事物，如德国的工业4.0等。随着互联网运用的深化，物联网的发展理念创新，物联网不仅仅能使物和物的相连，而且发展到人和物的相连，如“运动手镯”。物联网的发展进一步向世界展示互联网的无限美好的前景。

　　其实，物联行为和人类与生俱来。在农牧时代，原始的物联信息系统，是人对牲口的吆喝甚至鞭子，传递的信息是让牲口拉磨、赶路、辨别方向。早期商业活动中也有物联信息系统，如小酒店的物联关系，包括门口的酒幌子，门上的铃铛，柜上的酒坛子，打酒的提子等形成了一个简单商业物联系统，商家通过酒幌子发布酒信息，门上铃铛提示交易准备，然后人与人对话，交易、收银，用酒提子打酒实现商品交割。

　　早期工业文明中的机械开关系统也是物联关系，人们通过自动开关的限位、栓子，发出指令和限制机械行为，形成物与物的物联信息。中期工业时代的物联系统是数控技术，用光作为信息介质，透过光带上的纸孔，向机器传递指令 信息，指挥机械对加工件进行工作。IT时代的信息化传递， 人类社会进入信息化、智能化的前期，通过网络，非实物商品和服务流动了起来。到了物联时代，智能模块嵌入，形成人工智能化，机器人可以认为是物联理念的现实结晶品。物联网正由物理性的联系向生物性的智能化方向发展。

　　2、 物联网的发展态势

　　物联网是互联网运用的深化工程，是又一次产业革命，它将改变未来世界的商品研发、生产、销售系统，甚至改变人们的生活、工作、娱乐和旅行方式，影响全球经济格局及产业格局。预装了多个只能模块的全新汽车是物联网；你用语言命令控制温控器和播放音乐的智能家居是物联网；手机桌面完全信息化，商务、学习、社交、工作、娱乐融为一机，能与各种事物发生联系。下图清楚显示了物联网生态系统的功能。