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四 阿尔达的判断 商业地产正处于前所未有的巨变时期，多是因素造成的生态性变化；这种变化的动因主要来自科技进步、消费转型、商业竞争和商业科技进步以及商业地产市场自身的蜕变。 1、 科技进步改变商业生态 2009年“双11”是一次可以载入零售业、营销界史册的大事件，在这一天，电商发动了蓄谋已久的全民上线购物狂欢，销售记录被刷新，自此开始，传统零售业销售额下降，商业物业空置率上升，购物中心的商品流失达到20—30%，直接受到冲击的业种在实体商业物业中无法维持生存，如电子产品、体育运动商品等，连最知名度极高的北京中关村(000931,股吧)电子市场也在这轮冲击下改业转行了。部份超市日用品电商化，导致各大超市收缩，加强线上销售，如国内连锁超市业态的领军企业“大润发”开始收缩线下门店，业务重心转向飞牛网。 造成这种巨大变化的原因之一是“鼠标”效应。使用鼠标进行网购的是学历高、消费能力强的“80”后、”90”后的新兴消费人群，他们的消费倾向变化，导致了自第二次工业革命以来形成的零售业商业逻辑和业态内部生态关系发生了改写，造成了组合型业态（如购物中心）内部生物链阻断，由于“80”后、“90”后消费层的流失和减少，导致购物中心中的电子、运动业种生存困难，并把影响扩散到其他依附性业种，如包袋、饰品、饮品的营收下降，生存困难。 在这种商业生态性变化影响下，购物中心出现了餐饮为代表的服务业态、儿童教育为代表的体验业态比重上升，非传统零售业态的医疗、保险、创意、办公等业种进入购物中心；百货则出现了或购物中心化、小型化或城市奥莱化的发展态势；传统商贸领域里的市场在现代物流配合下出现了“物联商贸”的趋势。在商业生态生变之际，各类业态都上线触网，传统商业伸展着实体、虚拟2个翅膀，拖着庞大身躯，探索着走向物联商业的脚步。 2、经济发展促进消费升级 消费变化是导致商业及其商业地产变化的最根本原因，没有消费能力上升，没有人使用鼠标购物，互联网商业的商业价值无法实现。 中国大部分城市经历了30多年的经济高速发展后，完成了从小康消费到中等消费转变的过程，消费从唯价格向“品质加价格”的转变；中等收入已经达到城市人口的30%以上，恩格尔系数下降到40%以下之后，消费从讲究吃穿型转变为注重个人享受生活型，旅游、休闲、健康、教育、体验、化妆成为消费支出的前序类别；由此可以判断：消费的价值观发生了巨大的变化。 进入新世纪的十六年来，主要消费群体完成了交替，商业的重要目标客群已经变化为80-90后为主，这个年龄层的消费群体受惠于经济增长、独生子女政策并受到良好的教育，收入水平较高，消费能力强于其他年龄层消费者，他们从小衣食无忧，用心读书，成长后有明显的童稚化心理特征；花钱顾虑少，爱玩乐，追求生活品质，追求情调/体验/趣味，是这个客群的消费特点。 由于时间过剩，产生了时间消费需求。中国大陆从1995年改为双休起，到2016年，中国大城市实际工作时间只有155 天，时间过剩使得人们有更多的时间消费；旅游、养生（运动）、休闲、学习成为时间消费业的主要内容。 由于反腐，奢侈品消费下降，2015年奢侈品在中国大陆销售额下降为12%，消费变得更加理性，消费从注重品牌向注重品质改变。 经济转型、拉动内需已经成为中国大陆未来经济增长主要因素之一，医疗保障逐步改善、住宅消费需求开始弱化，支出分配中消费支出增加，人们的消费意愿逐渐增强。消费变化是商业及其商业地产变化的基本因素。 3、业态升级的动因产生 造成业态升级的另一个因素是商业竞争。 商业内部竞争主要来自于两个方面：一是中国国内市场商品严重过剩：78%的商品供过于求；商业的销能过剩：商品销售渠道叠加重复，商业物业重复建设；商业促销手段单一：价格战已经使商业竞争筋疲力尽，不可持续，这就产生了业态升级的要求。 二是进口商品增加，国际先进商业技术、营销策略进一步渗透中国大陆商业领域，促进中国大陆业态升级。随着2015年12月中国加入世贸的保护期到期，进入中国大陆的进口商品大量增加（包括旅游购物、网购、海淘等），这个变化使得中国大陆的商业竞争法则从单一的价格竞争开始向商品品质竞争、商业环境情景竞争、商业服务竞争、业态创新竞争过渡，进口商品和先进的商业销售技术促进中国商业的进步和业态升级。 4、 商业技术进步 商业科技进步是业态升级的关键因素，有电话就有电话销售；有电视就有电视直销；有计算机（PC）以及PC联机就有当代购物中心；互联网商业在现代物流的配合下，对传统商业冲击更大。2015年度世界最大的零售结构体阿里巴巴的交易额达到3、6万亿，约占中国零售商品总额11%。 科技革命对商业的影响比历史上任何一次更大、更加深刻，远远超出我们的想象。以移动互联为代表的当代信息技术正深刻地改变着人们的行为和生活方式，同样从消费端出发，改变商业和商业地产，“全域商业”是互联网PC时代进入移动互联网时代的产物，2016年“双11”阿里巴巴也实现销售1207亿元，销售空间达220个国家和地区，显示了广域特征。互联网完成了从单向或双向信息传递向时空全面渗透的升级，移动互联的全域性、即时性、交互性导致商业地产须有全域、即时性，形成线上虚拟空间和线下实体空间交互融合的闭环，这就造成了移动互联时代的“商业地产物联化”的特点。 由于虚拟空间无法储存实物，物流成本决定虚拟和地理商圈重合起来的物联商圈市场的空间范围，这是物联时代的商圈特点。 在物联时代，其他高科技手段的运用使得商业地产的进步更加迅猛，如移动互联、物联网及物联前期衍生功能——智慧商品管理系统、社交媒体、大数据以及快速支付、场景革命、积分银行、VR技术、O2O技术、虚拟会员方案等，这就使得未来的商业地产有智慧的特点。 人文学科在未来的商业活动中的有更充分的运用：如心理学，美学，行为学以及环境行为学、人文地理、民俗学、消费心理学，行为经济学，行为美学等，造成商业地产的情景、体验、主题化的倾向更加明显。 同时被改变的还有商业地产的估值体系。未来对商业地产评价时，人们不仅仅要阅读商业企业的财务报表，关注营业额、收益和净利润、坪效等商业效益指标；考察其空间位置、交通条件、物业形态、租金水平等传统的房地产评价要素，还会通过智慧商业系统，去考察这个商业物业虚拟商业价值，主要内容有两项：一是物联商圈的评估，包括智慧商圈覆盖面积、商圈内的客流和物流的到达路径和成本，人口密度和消费潜力等数据指标，二是流量的考核，包括虚拟会员的数量、活跃程度、线上和线下的销售情况、客单价、忠诚度、差评率等数据来综合考核商业物业的价值。 情景化的成功与否也会影响到商业地产的无形价值估值。 5、 商业地产市场逆转 商业地产市场从开发为主，进入盘活和提效为主的运营期。 在零售领域里发生巨变的同时，商业地产市场同样发生着惊天的逆转，2015年1月万达宣布“轻资产”发展策略，它标志着中国大陆商业地产的市场重心由开发转移到运营，市场未来的机遇和发展空间在盘活商业物业资产。 中国大陆商业地产市场历程大致经历了从启动到过剩五个阶段。1999年中央出台政策“谁投资、谁得益”，市场进入启动期阶段；2002年：一铺养三代，被广泛传播市场进入兴起期；2005年：国八条出台，商业地产第一次遇冷，市场进入“倒伏”期；2008年：四万亿出台，房地产市场松绑，中国房地产销售前20强全部进入商业地产领域，市场进入二次启动期；2015年：万达宣布轻资产，标志着中国大陆商业地产开发过剩，市场进入调整、运营期。 从市场现状来看，具有高配置、高库存、去化难的特点。至2015年底全国（大陆范围）人均拥有商业物业面积2·5平方米以上，超配50%以上，去化难、运营难，商业地产成为部份政府、部分企业的包袱。 由于商业地产总量过剩、效益降低、流入资金减少、开发困难，导致商业用地价格降低，出让困难，中央政府出台政策拯救商业地产，如“商改居”、“商改办”购置商业物业可以2年抵扣等。同时一些不利于商业地产解困的地方性的政策和规划控制并未消除，如有的地方规定开发商业地产须80%持有，有的地方规定开发商业地产须持有建成物业50%十年以上，金融对商业地产支持力度不够，商业地产的去库存要比住宅困难大。 市场需求呼唤更多商业地产投资型的运营企业参与到这个市场中来，帮助企业渡过难关，“阿尔达”就在这个时候出现中国大陆商业地产市场上。 五 我们已经行动 面对国内商业地产的困境，来自于国内各大企业的商业地产一流精英组建了融投融管退一体的“阿尔达商置资本”，企业致力于促进中国商业地产健康发展，帮助企业开发、投资有价值的物业；帮助市场盘活存量、激活价值。 “阿尔达”针对市场难点，五指成拳，形成阿尔达的核心竞争力： 一是用物联智慧推动商业地产升级；运用商业地产局域功能强的特性，扩大有效服务范围；二是注重中等消费，主动业态升级，进行业态创新。“阿尔达”在混搭业态、创新业态方面将推出有“阿尔达”品牌的特征、有IP特色的业态系列；三是解决停车困难，根据中等消费有车者多的实际，阿尔达和智能车库企业合作，扩大商业物业车辆接纳能力；四是推进商业地产4.0，促进商业地产智能化管理，降本增收，优化商业物业收益；五是筹备非房地产基金，帮助投资者解决融资困难。 由于这五招被市场广泛认可，目前“阿尔达”业务已拓展到上海、北京、重庆、福建、河南、河北、江苏、云南等区域。 进入21世纪以后，高科技的浪潮汹涌澎拜，随着互联网运用的深化，物联网的兴起，商业地产也面临着生态性的变化带来的技术升级，科技含量增加、功能增加运营方式改变的趋势。政府的意见从宏观面上回应了市场一些关注的问题，但是真正解决商业地产项目的困难还是要按照行业趋势、理性判断、科学决策；按照“运营物联化、资产优质化”的互联网时代商业地产开发、投资特点进行操作，以取得效益。 文章来源：微信公众号中国房地产数据研究院 （责任编辑：邓益伟 HN006） |
