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2017年REITs仅5家机构作为计划管理人参与发行REITs产品。其中，招商资管、恒泰证券、开源证券、天风证券和方正富邦分别位居市场份额排名前5名，市场占有率分别为61.65%、18.66%、11.94%、5.85%和1.90%。从计划管理人、主推广机构、托管银行等方面综合来看，股份制银行参与笔数较多，主要为招商银行、民生银行、平安银行、兴业银行等，国有银行参与较少。融资方参与主体则包括苏宁、海航、中百百货、天虹商场、新城控股、首誉光控、金光纸业等。
1）发行情况 REITs市场规模：以海外发达市场作参照，美国REITs市场总市值已远超传统房地产上市公司总市值，目前我国房地产上市公司共计149家，总市值2.5万亿。从投资端需求角度，截至2016年末，全国社保基金资产总额2.04万亿，社会保险基金4.83万亿，公募基金资产管理规模9.16万亿，根据美国市场情况，养老金及公募基金持有REITs市场份额超过50%，我们以5%的配置比例假设，我国REITs市场规模有望接近1.6万亿。 第一阶段，是作为基金管理人发起设立私募地产基金参与商业地产的开发和培育。中国这个阶段的房地产，正逐步从重资产向轻资产的转型，从房地产开发向存量精细化运营管理转型，在这一阶段，金融资本可以发挥的一个重要作用，是与传统开发商一起以私募地产基金的模式参与商业地产的开发以及前期培育，待培育成熟获得稳定的租金收入后，可以将成熟的存量资产打包，设立REITs在公开市场出售部分份额回笼资金，提高IRR，缩短投资回报周期，同时持有REITs部分股份每年可享受分红收益以及物业升值收益，由于买卖股份的灵活性比买卖物业这类重资产容易和快速的多，因此可实现由重资产向轻资产的转型。 2）操作模式及实际案例
1）发行情况 第二类：以鹏华前海万科REITs为代表的公募基金REITs产品，是首次使用公募基金作为发行载体的极具意义的创新，投资者认购门槛仅为10万元，上市后在深交所场内进行二级市场交易的最低份额为1万元，在REITs产品流动性和准入门槛上实现了较大突破。但产品受限于《证券投资基金运作管理办法》中关于公募基金持有单一公司集中度的相关规定，只能以不超过50%的资产配置在商业物业股权上，未体现出商业地产投资基金的行业特征；二是该基金投资标的虽为前海企业公馆项目公司股权，但并未实际控制前海企业公馆物业产权，产品的实质仅为BOT项目“特许经营权”收益权的证券化，之后并未出现同类型产品。 第二阶段，是打通一级市场与二级市场，通过公募基金实现私募基金的退出。当私募基金持有的物业培育成熟后，可通过REITs等形式退出，这一部分资金来源可以为公募基金、养老金、保险或其他资产管理产品等。打通整条产业链，有利于灵活掌握退出时机，且更能把握主动性。这一类公募基金并不是只持有REITs，而是将REITs作为配置的一个品种加入整个投资组合，与固定收益类、权益类等共同构成机构和个人客户的资产配置方案，在境外非常受投资人欢迎，如Vanguard、Blackrock等均是参与REITs产品投资的活跃机构。目前境内已有机构开始尝试这一模式，但受限于本身REITs时代还没有真正来临，并没有成功的案例。但美国的黑石集团，新加坡的凯德置地等都是业内知名且为众家参照的发展模式。 中国银行旗下不动产投资平台主导的REITs：2017年3月15日，“中银招商-北京凯恒大厦资产支持专项计划”成功设立，首次在交易结构中增加了优先档投资人对于项目后续运营管理的参与，使其享有获取更多资产运营期间变动收益和标的资产增值收益的机会，实现了投资人参与项目管理和获取超额回报相挂钩。产品发起机构为中银集团投资有限公司，为专项计划提供流动性支持，中银投是中国银行从事直接投资与管理业务的主要载体和平台，于1984年12月在香港注册成立，从事不动产投资业务，直接投资了境内外共计20个投资性物业，规模约200亿港元，总建筑面积共约110 万平方米，在管资产规模约800亿港元，过去8年累计实现盈利超过60亿港元。这只REITs是从运营和收益模式上更为接近市场化REITs的产品。 (一)商业银行参与机会探讨
二是为物业持有人（SPV或项目公司等）提供债权融资。国际上，商业银行是CMBS产品活跃的发行人之一，商业银行应该主动参与进来，把握基础资产本源，共同把CMBS市场做大，同时也是为自身盘活资产，轻装上阵，获得低成本的负债。另外，由于CMBS是低利率融资工具之一，终端CMBS产品利率低于贷款利率是成熟市场的发展趋势，因此作为银行应该朝着CMBS主要发行人的路径发展，而不是作为投资人。目前较多股份制银行的经营性物业贷款的市场份额都相对较小，在基础资产的把控上已经落后于同业，资金成本、审批条件、客户营销力度等等都是影响业务发展的因素。作为商业银行，理应有先天的CMBS市场优势，但如没有积累基础资产和客户群体，往后的发展都只是空谈。商业地产资产证券化已是大势所趋，市场资源的切分面临着重新洗牌，商业银行应及时提升对经营性物业贷款的客户把控力度，提高CMBS底层基础资产的市场占有率，才能保持在未来市场中的竞争力。 |
