2. 供求两端调控效果存在差异，“五限”政策下市场资源配置机制有所扭曲

2. 加大房地产领域的供给侧改革力度，加快构建基于“政府、市场双到位”的房地产市场长效机制，从源头上防控风险

2018年以来，房地产调控政策密集出台，延续了2017年的从紧态势。需求方面，今年以来，除了限购、限售、限价、限贷等传统需求调控手段之外，部分热点城市还通过“补丁式”调控方式，强化、完善原有调控措施。供给层面，住建部发文要求“抓紧调整住房和用地供应结构”，具体包括“提高中低价位、中小套型商品住房的供应比例”、“提高住房用地比例，热点城市大幅增加租赁用地、共有产权住房用地供应，在新增住房供应中的比例达到50%”等。北京、深圳、上海等城市陆续发布未来5年土地供应计划，加大住宅土地供应规模、扩大政策性支持住房和租赁住房的比重。天津、长沙、西安等多个城市也将进一步增加土地供应、加大对共有产权住房和租赁住房的支持力度。金融领域对住房租赁的支持也明显加大。深圳市出台了较为系统、积极的住房制度改革措施，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应与保障体系。

在供给不足的情况下，地方政府出于平抑房地产市场波动考虑采取限价调控政策，即政府限制新房备案价，不允许开发商完全自主定价。但二手房价格由市场交易形成的，随行情有所上涨，导致了新房与二手房价格的倒挂，产生了较大套利空间，引发当前部分城市的“抢房”大战。价格倒挂产生的套利空间进一步刺激了居民甚至企业的购房热情，众多城市出台“摇号”新政以应对供求失衡局面，并限制企业购房。但通过限售限价等措施压制需求并非长久的治本之策，套利空间的长期存在不利于房地产市场的持续健康发展。

内容提要

（3）有限的金融资源更加向大型房企倾斜，中小房企融资难度加大、成本高企

首先，货币政策保持稳健中性。上半年，M2同比增速总体保持在8.5%左右的中低水平，增速同比明显降低；1月、3月、5月新增社会融资规模均出现负增长；银行间同业拆借利率在震荡中呈现小幅上行趋势。为缓解市场对于货币环境过紧的担忧，二季度以来，央行多次采取定向降准、增加再贷款再贴现额度等手段，支持债转股、普惠金融等领域发展。近期，受中美贸易摩擦加剧等内外部因素影响，国务院常务会议部署更好发挥财政金融政策作用，支持扩内需调结构促进实体经济发展；央行、银保监会加大窗口指导力度，政策呈边际放松趋势，对市场流动性起到一定改善作用。

国家统计局数据显示，1-6月份，70个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比增速在5.4%-5.8%的窄幅区间波动，月环比增速呈现上升趋势，涨幅基本低于1%；二手住宅价格指数的月同比、环比涨幅均小于新建商品住宅价格指数，变化的总体趋势与新建商品住宅价格指数类似。

目 录

3. 三四线城市去库存政策推进过程中产生一定泡沫化压力

（2）完善多层次住房供应和保障体系

2. 供求两端调控效果存在差异，“五限”政策下市场资源配置机制有所扭曲

1-6月，全国商品房销售面积为77143万平方米，同比增长3.3%，增幅较1-5月扩大0.4个百分点，其中，住宅销售面积为66852万平方米，同比增长3.2%；全国商品房销售额为66945亿元，同比增长13.2%，较1-5月扩大1.4个百分点，其中，住宅销售额为56604亿元，同比增长14.8%；全国商品房待售面积55083万平方米，同比减少14.7%，降幅较1-5月缩小0.5个百分点。

（1）供给侧改革与调控的政策时滞相对较长，市场需求得不到有效满足

坚守合规底线，严把业务准入关口，严格落实差别化住房信贷政策，严防信贷资金违规流入房地产市场；加强购房按揭杠杆管理，加强对客户还款能力和资金使用情况的跟踪分析，规避信用风险；加强存量风险排查，稳步退出高杠杆、作风激进房企的金融业务；加强与保险公司、担保公司等外部机构合作，建立房地产金融风险分散与缓释机制。

值得注意的是，自2017年二季度以来，近60个城市出台了户籍人才相关政策，对当地房地产市场产生了较大影响，部分地区房价反弹明显，对整体调控效果造成一定负面影响。此后，住建部就房地产市场调控问题约谈部分地方政府，抑制了地方政府变相放松调控的冲动；在北京、上海等30个城市先行开展了治理房地产市场乱象专项行动，遏制房地产不合理合规的价格上涨，起到了积极效果。

一、2018年以来我国房地产市场运行总体状况

二、当前我国房地产市场潜在金融风险分析

2018年两会重申并细化了党的十九大报告关于房地产调控的总体思路，“房住不炒”定位更加深入人心。在这一政策总基调下，中央和地方层面围绕房地产市场出台了密集的调控政策。从需求侧看，限购、限价、限贷、限售、限商的“五限”调控成为常态；从供给侧看，各地普遍加大土地供应尤其是租赁房、保障性用房的土地供应力度。从住房制度改革看，加大对租赁市场发展的支持力度，不动产登记信息管理基础平台实现全国联网，房地产税立法稳步推进，深圳市启动新一轮住房制度改革，农村宅基地集体所有权、农户资格权、宅基地及农房使用权“三权分置”改革有序实施，政府作为居住用地唯一供应者的局面有望被打破。

（2）商品房销售实现较好增长，待售面积降幅逐渐收窄

支持各省市根据当地条件，建立商品住房、保障性住房、共有产权房、租赁住房四位一体的住房供应和保障体系，重点加大后三类住房的供应力度；逐步放开商品住房交易限制，明确保障性住房和共有产权住房的申请规则，加快培育和发展住房租赁市场，推进租售同权；放宽保障性住房、共有产权房、租赁住房的市场准入条件，给予税收、金融及供地等方面的配套政策支持。

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（3）尽快减少对商品房市场的行政干预

在风险可控的前提下，保持信贷资源在房地产行业投入比例的总体稳定，重点满足存量优质客户合理的资金需求，审慎开展新增房地产信贷业务。同时，鉴于房地产市场区域分化日益显著，应遵循因地制宜的原则，建立科学的授信评估指标体系，建立差异化的地区授信策略，赋予分支机构更多的经营自主权。

（4）多措并举提升房地产金融资产质量

棚改货币化政策在执行过程中有所异化，一定程度上提前透支了三四线城市住房需求，助推了部分三四线城市的泡沫化问题，进而对当地的营商环境、用工成本等造成负面影响，损害了城市的中长期竞争力，引起各方关注。6月25日，“国家开发银行将棚户区改造贷款审批权收回总行，全国一刀切暂停棚改”的传闻令市场产生震动，房地产类股票价格出现较大跌幅。尽管事后住建部、人民日报等方面发声，表示棚改货币化安置不踩“急刹车”，要因地制宜推进棚改货币化安置。但无疑货币化安置逐渐收紧已是大势所趋，在缺乏经济基本面支撑的情况下，三四线城市本轮房价上涨的动力将显著削弱，城市间的梯度分化将加剧，对于经济整体表现不佳、缺乏产业支撑、人口净流出的地区，需要密切关注房价波动风险。

（3）积极拓展房地产企业多样化融资渠道

（1）房价整体平稳运行，涨幅区间较窄

扩大住宅用地和商品住宅供应主体，允许非房地产企业拥有产权的非住宅用地在符合一定规划的前提下建设住房；总结推广农村集体建设用地建设租赁住房试点经验，时机成熟后可考虑逐步放开农村集体建设用地建设保障性住房、共有产权房和商品住宅；扩大土地增减挂钩、节余指标流转的适用范围；适当调整土地供给结构，减少工业用地占比，增加城市居住用地占比；根据各地库存消化周期适时调整土地供应，保证住宅用地供应平衡有序。

（2）一线城市房价总体平稳，环比涨幅保持低位

民生银行研究院产业研究团队

加强形势跟踪分析，关注宏观政策调整的后续影响，做好前瞻性研判与压力测试，制定基于多种情景假设的应急预案，既要应对政策摇摆加剧市场泡沫化风险，也要避免不利因素累加冲击对银行经营管理造成的负面影响。

3. 商业银行密切关注市场变化，合理控制房地产信贷总量，提升房地产金融资产质量

（2）考虑房地产行业的差异化特征，推进杠杆适度化

（2）价格信号一定程度上失真，诱发了套利行为

1-6月份，房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长4.6%，增速比去年同期回落6.6个百分点，比1-5月份回落0.5个百分点。其中，国内贷款12292亿元，同比下降7.9%；利用外资28亿元，同比下降73.1%；自筹资金25541亿元，同比增长9.7%；定金及预收款26123亿元，同比增长12.5%；个人按揭贷款11524亿元，同比下降4.0%。从结构上看，相对于2017年同期，2018年上半年房地产开发企业到位资金中，自筹资金、定金及预收款占比上升，二者合计占比65.16%，国内贷款、利用外资、个人按揭贷款、其他资金来源占比分别降低2.12、0.1、1.3和0.26个百分点。

（4）三四线城市房价同比上涨，环比涨幅有所扩大

房地产行业的传统经营模式对负债有严重依赖，属于典型的高杠杆行业。截至2018年一季度末，上市房地产企业资产负债率达到79.06%，较2017年末上升0.34个百分点，较2017年一季度末上升1.59个百分点，杠杆率已经处于历史高位。一季报显示，房地产开发企业中，近20家公司资产负债率超过85%，有近一半的企业资产负债率超过70%。截至2018年一季度末，房地产板块剔除预收款的资产负债率为74.3%，较2017年末提升1.8个百分点，较2017年一季度提升3.6个百分点。从企业性质看，据国资委数据，房地产业全国和地方国有企业资产负债率相对较低，且呈总体下降趋势，据此推断，民营房地产企业的高资产负债率问题可能更加严重。

首先，房地产行业体量巨大、产业链长，对经济增长有较强的支撑作用，目前在国民经济中仍处于重要的支柱地位，行业的平稳健康发展对于经济稳增长、调结构、防风险都具有重要意义；其次，房地产是典型的资金密集型行业，高杠杆特征有其客观合理性与历史原因，难以短时间出现逆转，随着市场回归理性以及房企的轻资产转型，行业高杠杆情况或将自然缓解。因此，推进房企尤其是中小房企杠杆率的先稳后降，最终达到适度平衡是较优选择。

今年以来，全国房地产开发投资增速高于去年同期，进入二季度开始逐渐回落；住宅开发投资增速更加显著，5月份开始小幅回落。1-6月，全国房地产开发投资额为55531亿元，同比增长9.7%，增速较1-5月回落0.5个百分点。其中，住宅开发投资额为38990亿元，同比增长13.6%，增速较1-5月回落0.6个百分点，占房地产开发投资的比重为70.2%，占比较1-5月扩大0.1个百分点。上半年，房地产市场总体呈现开工积极、施工平稳、竣工放缓趋势，表明市场或有意放慢供给节奏。1-6月，全国房屋新开工面积为95817万平方米，同比增长11.8%，增幅较1-5月扩大1.0个百分点；全国房屋施工面积达71.0亿平方米，同比增长2.5%，增幅较1-5月扩大0.5个百分点；全国房屋竣工面积为37131万平方米，同比下降10.6%，降幅较1-5月扩大0.5个百分点。

三线城市新建商品住宅价格当月同比增速从2017年年中的阶段性高点有所回落，今年1-6月份基本保持在6-7%左右的增长，月环比保持小幅增长；三线城市二手住宅价格当月同比增速较新建商品住宅低1.5-2个百分点，走势大体相同，环比涨幅较新建商品住宅低约0.2个百分点。

其次，金融监管持续强化。2017年末以来，国务院金融稳定发展委员会、银保监会相继成立，监管机构与监管政策框架不断完善。 在“去杠杆”、“防风险”的大背景下，金融监管力度不断加大。随着影子银行治理工作的逐渐深入，以及金融功能监管趋势下不同类型融资渠道套利空间的消除，房地产企业融资渠道全面收紧，尤其是占房企开发资金来源四分之一左右的非标融资渠道受阻。今年以来发布的资管新规等金融监管规定对房地产行业的影响主要体现在三个方面：一是禁止投资于非标债权类、未上市股权类及其收益权的资管产品期限错配，依靠循环发行一年以内的短期非标产品对接3-5年期房地产融资需求的做法被禁止；二是禁止资管产品多层嵌套，房企通过多层嵌套加杠杆的做法被禁止；三是委托贷款、信托贷款资金来源受限，房企表外融资渠道收缩。7月下旬，一行两会先后发布资管新规配套政策或征求意见稿，进一步明确了相关监管标准和要求，对当前的信用紧张局面总体上起到一定缓解作用，但对于房地产行业的影响尚有待观察。