关注住房制度改革与长效机制建设对房地产市场中长期运行逻辑的影响，以及在此背景下的房企转型趋势；关注热点城市需求管理调控政策对当地市场的影响；关注棚改货币化政策收紧对三四线城市房地产市场可持续性的影响，及早调整业务布局。

其次是产业链关联风险。房地产行业产业链条长，房地产链上带动的相关投资占整个固定资产投资的50%左右，对钢铁、建材、化工、机械等重化工业有明显的带动作用，房地产行业销售失速以及由此带来的对行业投资的影响将对产业链关联产业造成较大冲击，并显著波及金融体系，引发坏账风险。

从需求层面看，三大因素造成房企融资需求不断扩张。首先，严厉的调控政策下，房企销售回款压力较大，外源融资重要性愈加凸显；其次，房企面临集中还款压力，亟需外部资金输入以度过流动性困难；第三，当前形势下，房地产市场“马太效应”愈发凸显，房企规模竞争加剧，非第一梯队房企具有较强的规模扩张冲动，需要大量资金支撑。从供给层面看，在“去杠杆”、严监管政策导向下，严控银行信贷、信托、理财等资金违规进入房地产市场，市场资金供给收缩，房企融资渠道受限。综合供求两方面因素，房企融资难、融资贵问题凸显，尤其是高杠杆的中小房企面临较大生存压力。高资产负债率叠加融资难融资贵，容易导致房企资金链断裂风险，需要密切关注。

三、房地产市场金融风险防控的政策建议

1. 资金面持续收紧，高杠杆房企面临较大现金流压力

2. 加大房地产领域的供给侧改革力度，加快构建基于“政府、市场双到位”的房地产市场长效机制，从源头上防控风险

3. 开发投资增速同比有所回升，销售保持中低速增长

原标题：民银智库研究第128期《当前我国房地产市场金融风险分析及防控政策建议》

（1）调控政策密集发布、覆盖广泛

2. 房价走势总体平稳，区域分化特征依然明显

4. 销售增长后劲乏力带来库存、产业链、地方政府财政压力等延伸风险

今年以来，一线城市房地产市场仍然处于深度调整阶段，房价总体呈现小幅回暖趋势。1-5月份，一线城市新建商品住宅价格当月同比增速连续为负，6月份价格同比持平，上半年各月环比增速先降后升，总体有所回暖，但幅度较小；一线城市二手住宅价格同比增速于4、5月份由正转负，6月份转为上涨0.1%。

销售增速下滑可能带来三方面风险：首先是库存反弹风险。当前业界普遍认为，房地产去库存已经接近尾声，但销售乏力将拉长库存去化周期，叠加房企前期积极的拿地、开工倾向，新增供给难以有效消化，可能造成库存反弹，尤其是对于某些仍有库存压力的三四线城市和库存回补较快的部分一二线城市而言，销售显著失速将扰乱当前的市场节奏。

二、当前我国房地产市场潜在金融风险分析

（4）审慎推进房地产税的研究与论证

第三，差别化住房信贷政策趋于严格。今年以来，央行会同监管部门要求商业银行严格落实差别化的住房信贷政策，对住房贷款执行差别化定价，支持居民特别是新市民购买住房的合理需求，继续严厉打击消费贷资金流入房地产市场等违规行为。5月份，住建部重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松，在资金管控方面，要求各地加强个人住房贷款规模管理，落实差别化住房信贷政策，强化对借款人还款能力的审查，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为。今年以来，居民杠杆率快速攀升趋势得到有效抑制。

2. 房价走势总体平稳，区域分化特征依然明显

1. 资金面持续收紧，高杠杆房企面临较大现金流压力

一方面，“去杠杆”成果来之不易，改革过程中的阵痛难以避免，打破刚性兑付必然面临债务违约事件的爆发，管理层总体上保持政策定力有利于金融风险的防范化解；另一方面，国际经验教训与我国当前的形势均表明，政策的快速收紧容易导致市场的过度反应，市场超调可能诱发更大的金融风险。因此，应在保持稳健中性的货币政策和差别化房地产信贷政策基调的同时，结合市场利率、债务违约等情况进行灵活调整，支持合理的房企融资和居民购房需求。同时，进一步加强货币信贷、金融监管、房地产调控、财政税收等相关政策之间的协调配合，避免政策效果的叠加、共振对市场造成过度冲击。

（1）三四线城市本轮去库存过程中，棚改货币化安置对房价上涨起到了助推作用

联系人｜董运佳（微信：d18920137026）返回搜狐，查看更多