第四，房地产金融宏观审慎调控框架逐步建立。房地产金融宏观审慎管理既是完善货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架，也是限制房地产市场的信贷过度扩张，防范房地产市场系统性金融风险的前瞻性布局。2018年央行工作会议首次提出“加强房地产金融宏观审慎管理”，表明房地产金融管理将从宏观审慎与微观审慎两方面共同发力。依据2016年6月央行上海总部制定的上海市房地产金融宏观审慎管理框架推测，房地产宏观审慎管理旨在建立房地产金融宏观审慎监测指标体系，运用最低首付比例要求、房贷利率要求、借款人偿债能力要求、评估结果与MPA激励约束工具相挂钩、窗口指导等政策工具，构建逆周期的房地产金融宏观审慎调控机制。未来，随着这一政策框架的正式建立，房地产金融政策体系将更加全面和明晰。

（3）二线城市房价同比上涨，环比涨幅有扩大趋势

但总体而言，中央及地方涉及房地产领域的政策措施更加集中于需求端，且供给侧的政策效果往往在中长期逐渐显现，短期内市场供求不匹配问题仍较严重。

第三是地方政府债务风险。房地产市场与政府财税体制密切相关，土地出让金与房地产相关税收收入是地方政府的重要收入来源。当前，地方政府普遍面临较大债务压力，Wind数据显示，2018、2019年地方债到期规模分别为8389、1.31万亿元，2020-2022年地方债到期规模均在2万亿以上。若房地产市场销售持续下滑，将显著影响地方政府收入来源，使得地方政府财政状况进一步恶化，加剧其还债压力，进而引发一系列连锁反应。

在合规经营与防风险压力之下，金融机构更加倾向于将有限的金融资源投向龙头房企，如将业务准入标准限定为行业100强。同时，龙头房企在探索ABS、REITs等创新型融资方式上也具备资源和资质优势。因此，融资难融资贵问题在中小房企中表现的更为突出，形势更加严峻。据公开披露数据，当前房企标准化债权融资成本多在5%-8%之间，不同规模与资质房企的融资成本存在较大差异。