但在住房制度改革与长效机制持续推进、防风险政策基调保持不变、境内外融资不断收紧、房企资金承压、棚改货币化政策调整、重点城市人才引进边际效应减弱等不利因素影响下，市场将逐渐回归理性，销售增速将有所回落。此外，中美贸易摩擦持续发酵、规模有进一步扩大趋势，对于房地产消费、投资意愿均可能造成冲击，进而引发市场波动。

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三、房地产市场金融风险防控的政策建议

（5）加强舆论引导和预期管理

民银智库研究第128期《当前我国房地产市场金融风险分析及防控政策建议》

2018-09-11 19:36 来源:民银智库 开发 /房地产 /融资

1. 市场调控持续深入，金融政策总体趋紧

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3. 商业银行密切关注市场变化，合理控制房地产信贷总量，提升房地产金融资产质量

基于上述分析，本报告建议有序推进“稳杠杆”，从总量上防止债务风险无序爆发与蔓延；加大房地产领域的供给侧改革力度，加快构建基于“政府、市场双到位”的房地产市场长效机制，从源头上防控风险；商业银行密切关注市场变化，合理控制房地产信贷总量，提升房地产金融资产质量。

（3）审慎控制房地产行业信贷规模

1-6月份，二线城市新建商品住宅价格当月同比增速延续了自2017年10月份以来的稳定态势，基本保持在4%左右，月环比增速较小，但上升趋势明显；二线城市二手住宅价格当月同比增速下降趋势相对新建商品住宅更加明显，3月以来开始稳定在4%，环比涨幅同样有较快上升趋势。

（1）房地产开发企业到位资金增速下滑，国内贷款与利用外资降幅明显

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上半年，各地土地加速供应，成交良好，挂牌均价上升，但成交土地楼面均价仅为小幅增长，土地溢价率降低，显示土地市场总体较为理性。100个大中城市累计供应土地32905万平方米，同比增长22.08%，其中供应住宅类约占四成，略高于去年同期水平；成交土地29900万平方米，同比增长22.22%；供应土地挂牌均价2263元/平方米，同比增长11.13%；成交土地楼面均价2605元/平方米，同比增长0.36%；成交土地月度平均溢价率仅为17.67%，同比下降17.19个百分点，其中一、二、三线城市成交土地平均溢价率分别为7.34%、16.73%和21.58%，同比分别降低11.83、18.18和25.18个百分点。

在加大住房供应力度的同时，逐步退出或缓和对商品房价格的行政管制，避免因过度的价格干预加剧一二手房价格倒挂现象、加重市场套利情绪，缓解由此造成的房价上涨预期以及市场乱象。加强市场化调控与风险应对机制建设，采取必要的风险缓释与分散措施，加强对投资者的教育与保护，提高其自主风险防范能力。

（1）开发投资增速冲高后小幅回落，开工较为积极，竣工面积持续负增长

1. 市场调控持续深入，金融政策总体趋紧

（1）因地制宜加大住宅用地供应力度

3. 开发投资增速同比有所回升，销售保持中低速增长

4. 销售增长后劲乏力带来库存、产业链、地方政府财政压力等延伸风险

（2）棚改货币化政策逐步收紧是大势所趋，可能引发三四线城市房地产市场波动

（3）土地供应与成交面积较快增长，成交土地溢价率同比降低

（2）行业资产负债率持续攀升，短期偿债能力处于较低水平

3. 三四线城市去库存政策推进过程中产生一定泡沫化压力

1. 有序推进“稳杠杆”，从总量上防止债务风险无序爆发与蔓延

加强房地产领域相关数据的调查统计，改善统计指标体系与分析方法，定期发布解读报告，使民众切实认同数据的真实性；加强对热点事件的跟踪分析，避免个别新闻媒体的有意曲解或过度炒作，防止将局部问题、个性化问题夸大为全局性问题，扰乱公众预期。

2015年，国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，棚改货币化安置政策在全国范围内启动实施。随后在地方政府、央行PSL贷款等方面的共同作用下，三四线城市的棚改货币化安置因素在加快当地房地产销售、降低房地产库存、提振市场信心等方面起到重要作用，对房地产开发投资也形成了强力支撑。统计显示，2013、2014年棚改货币化安置率分别为7.9%和9%，到2015、2016年和2017年，货币化安置比例分别为30%、49%、60%，呈逐步递增趋势。棚改货币化安置带来大量的购房需求，而随着去库存政策的不断推进，部分城市库存不足，供需关系发生变化，成为2017年以来三四线城市房价上涨的重要影响因素。

按照整体改革的思路，合理确定房地产开发、建设、交易、保有等相关环节的税费占比结构，适当简并税种，防止税负过度增加，避免重复征税；健全房产评估法律体系，完善房产评估的方法与准则，积极培育合规的房产评估机构，提高房地产评估从业人员的准入标准，规范从业人员行为。

（2）货币信贷与金融监管总体趋紧

（2）密切关注房地产市场调控与长效机制建设相关政策影响

（1）考虑市场承受能力，注重宏观调控力度和节奏的预调微调

今年以来，在“房子是用来住的，不是用来炒的”定位指导之下，房地产市场调控持续深入，金融政策总体趋紧。从主要指标上看，调控政策效果积极显著，市场总体保持了良好运行态势，房价走势较为平稳，开发投资、销售等均实现了较好增长。与此同时，市场存在四方面风险亟待关注解决：一是资金面持续收紧，高杠杆房企面临较大现金流压力；二是供求两端调控效果存在差异，“五限”政策下市场资源配置机制有所扭曲；三是三四线城市去库存政策推进过程中产生一定泡沫化压力；四是销售增长后劲乏力带来库存、产业链、地方政府财政压力等延伸风险。

1. 有序推进“稳杠杆”，从总量上防止债务风险无序爆发与蔓延