来源：REITs行业研究

作者丨29.2%的股份。公司土储主要在上海嘉定、昆山花桥，受益于长三角一体化，我们测算地产开发业务RNAV约为96.1亿元。今年1月，原常务副总裁陈宏飞由副总裁升任为总裁，其管理团队有多年的不动产投资与资管管理经验，管理层的变更有利于公司加快房地产基金业务的发展。

截至三季报，公司管理规模约487亿元，三年复合增速达到54%。公司营业收入为30亿元，其中不动产资管业务营业收入4.6亿元，同比增长57%，其中管理及咨询服务费收入4.2亿元，同比增长50%。但从毛利率来看，房地产销售业务的毛利率为34%，而不动产资管业务达到94%。未来随着基金业务的强化，业绩贡献有望大幅提升。

随着市场利率的持续下行以及信用扩张，房地产基金的成本端压力减轻，同时市场的整体融资需求增加，有利于实体企业资产的扩张。截至2月底，社会融资规模存量为205.68万亿元，同比增长10.0%。1-2月份社会融资新增5.3万亿元，同比多增1.1万亿元，其中大部分资金用于支持实体经济。截止到2016年，我国购物中心存量面积大约在2.4亿平米，随着一二线城市的购物中心逐渐饱和，未来的增量将会趋缓；我国主要城市甲级写字楼的总存量面积4381万平米，商业物业存量过剩但优质物业实际上供给不足。如何将存量的商业物业盘活成为目前主要的机会点，而具有优质资产管理能力的房地产基金公司才能抓住该机会点。此外一二线城市的核心商业物业本身具有地理位置绝佳、入驻率高等优势，大量机会也存在于此之中。

光大安石集“募投管退”为一体；“大融城”品牌可复制性强，公司预计在2020年管理大融城项目市值达到500亿元。募：人民币基金中外部资金占比达到93%。投：公司最大的优势就是任何阶段的项目都可以进入。对持有型商业物业的评估以及未来退出时的物业价值进行专业的测算，目前以一二线城市核心区域、10万方以上项目为主。管：通过更换管理团队、商家调整、铺位切割、动线调整等方式来提升NOI。退：退出渠道比较成熟的是通过ABS和类REITs。目前大融城项目共计有13个，其中重庆大融城作为标杆，NOI三年复合增速达到46%。公司预计未来在全国范围内退管复制20~30个大融城项目，并实现资本市场运作。

目录

1光大安石平台入驻A股，资本扩张配合战略调整

1.1光大控股入股嘉宝，助力嘉宝完成战略转型

1.2 嘉宝系退出公司主要管理层，光大安石管理层正式入驻

1.3 房地产业务集中于嘉定及昆山，受益于长三角一体化

1.3.1长三角一体化上升为国家战略，嘉定和昆山区域价值上升

1.3.2 公司深耕华东地区，主要土储集中于嘉定及昆山区域

2 中国房地产基金市场发展潜力巨大，前景广阔

2.1利率下行有利于房地产基金的成本端，货币宽松环境使得市场融资需求出现回升

2.2 增量开发的蛋糕对房地产基金的需求增加，而存量时代给基金带来长期的机会

2.3 一二线城市的核心商业物业价值突出

3 光大安石实力卓越，核心竞争力优势凸显

3.1光大安石为国内综合实力最强房地产基金之一

3.2 雄厚的股东背景将为基金带来丰富资源

3.3 真正的房地产基金，打造出“大融城”品牌

3.3.1光大安石房地产基金的规模迅速扩张

3.3.2 “募投管退”一体化，形成完整闭环

3.3.3 “大融城”品牌，打造“新零售”需求的购物中心

4 国际知名房地产基金公司的模式——黑石

4.1黑石房地产基金的规模巨大，业绩贡献高

4.2 黑石房地产基金的资金优势明显，投资回报率高

4.3 买入—修复—卖出是黑石房地产基金的核心投资策略

1 光大安石平台入驻A股，

资本扩张配合战略调整

1.1光大控股入股嘉宝，助力嘉宝完成战略转型

光大控股入股嘉宝集团，开启房地产基金在资本市场发展的第一步。2016年2月，嘉宝集团非公开发行A股1.68亿股，共募集资金18.2亿元，光大控股旗下的北京光控安宇投资中心与上海安霞投资中心认购0.97亿股，共计10.5亿元，共持有嘉宝集团14.28%股份，成为公司战略股东。光大控股开始了在A股市场布局房地产基金发展的第一步。

受让光大安石平台，光大安石平台正式入驻A股。2016年7月，“光大系”于二级市场增持嘉宝集团4.99%的股份，随后“光大系”合计持股比例为19.27%，超越“嘉宝系”合计持股的17.08%，跃居第一大股东。2016年11月，嘉宝集团以15.4亿元对价受让光大控股旗下光大安石投资（咨询）有限公司持有的光大安石51%股权和安石资管51%股权。光大安石与安石资管在业务推进过程中分别负责房地产投资项目的投前、投后管理，两者共同构成房地产投资管理的完整业务链。2017年10月，公司更名为光大嘉宝股份有限公司。至此，光大安石平台完成正式入驻内地A股平台，并以此为契机，开始有效利用A股上市公司身份进行不动产投资及资产管理，建立“轻重并举、双轮驱动”的不动产发展战略。

截止2018年三季报，光大控股持有光大嘉宝29.16%的股权。光大控股在2017年中报披露中增持5.06%，年报中又进一步增持4.8%。至此，光大控股共计持有公司29.16%的股权。未来将努力推动整合后的公司由重资产的房地产开发商向轻资产的房地产私募基金管理的方向转型。从“轻重并举”到向轻资产转型，光大控股战略的改变可以表现出对房地产基金市场的侧重与看好。

华住酒店管理有限公司入股光大嘉宝，安石资管与华住酒店设立合资基金管理平台，拓展酒店及公寓类投资机会。根据公司2018年三季报，华住酒店管理有限公司作为新进的十大股东，持有光大嘉宝1.88%的股份。合资基金管理平台的设立能够为公司提供酒店、公寓类投资机会的同时，双方未来在酒店、公寓等资产管理方面也能形成协同作用。

华住酒店集团是国内第一家多品牌的连锁酒店管理集团，是全球酒店20强，截至2018年末在403个城市中共运营有4230家酒店，总共房间数达422747间。2018年5月8日，凯德集团旗下服务公寓运营商雅诗阁与华住集团及旗下的城家公寓宣布成立合资公司，代理雅诗阁旗下“馨乐庭”品牌在中国的特许加盟及委托管理业务，并在上海、北京和深圳享有“馨乐庭”品牌的独家代理权。合资公司的首家管理店位于浦东大股权投资基金管理有限公司设立了城市更新基金管理平台，将共同拓展城市更新项目的投资机会。上海建工投资是上海建工集团投资有限公司独资设立，主要从事股权投资、投资管理、资产管理等业务，目前管理7支基金，管理资本量共达50.1亿元，其中有多支基础设施基金，投资于城市升级发展过程中的城市更新项目。城市更新项目能够通过基金运作，导入内外部资本和资源，使得合作双方能够在城市更新市场中深度参与各种细分领域。光大安石借助于上海建工投资进入城市更新市场，有助于公司拓宽业务范围，在城市更新领域业务的有益尝试和全流程模式探索，并为相关后续业务的发展积累经验，进一步向全方面的房地产资管业务发展。

1.2 嘉宝系退出公司主要管理层，光大安石管理层正式入驻