房地产基金涉及到的内容从事房地产收购、开发、管理、经营，一直到营销获取收入。通过募集资金，委托给基金管理人专门从事房地产投资，来追求稳定连续的收益。以投资标的来区分，房地产基金可以分为开发类基金和持有类基金。开发类基金多投资与住宅和商铺，基金以股权投资的形式进入，为开发商获取土地和前期开发提供融资，后期通过项目销售或者开发商回购来实现退出。持有类基金多投资购物中心、写字楼、大型商业综合体等，基金同样以股权投资形式进入，有时将整个项目收购下来，然后通过对物业的改造和运营实现较好的现金流，最后通过股权转让或发行REITs、ABS等资本市场工具来退出。

目前我国房地产基金主要是投资于开发类项目，也就是说在分享全国房地产开发投资的蛋糕。对开发类基金来说，房地产整体开发投资的增加是在给市场扩容，做大这个蛋糕。2017年，我国人民币房地产基金募集规模超过1.2万亿元，已有1723只基金实体。2018年，我国房地产开发投资12.03万亿元，同比增长9.5%。尽管现在房地产开发投资额增速无法与高峰时期对比，但是整体规模依然很高，从绝对值上看是房地产基金规模的约10倍，整体的空间还是相当大的。

开发商到位资金的结构变化也能够扩大房地产基金的空间。2018年房企到位资金共计16.6万亿元，同比增长6.4%。从开发商资金来源上看，除了销售房款占了一半以上之外，外部的杠杆资金中，自筹资金的占比最高（2018年占总资金来源的33.6%）。自筹资金中包括发行企业债、信托、基金等融资方式。若我们将33.6%的自筹资金全部用基金来代替（仅做空间测算），则市场空间可以达到5.6万亿元，远高于目前的房地产基金规模。

房地产基金更多的机会蕴藏在存量市场中，通过收购和重新规划改造商业物业，获取更高的租金回报。从长远来看，房地产基金不只限于增量开发中。海外的房地产基金大多是以购置成熟物业为主，这也是因为海外房地产市场早已经是一个成熟市场，存量房高于新房。我国是从1996年才有了第一个购物中心——广州天河城，截止到2017年，我国购物中心存量面积大约在2.4亿平米，随着一二线城市的购物中心逐渐饱和，未来的增量将会趋缓。

根据戴德梁行的报告，我国主要城市甲级写字楼的总存量面积4381万平米。商业物业的总量过剩，但优质物业又供给不足是目前国内存量市场的问题。开发商直接去进行改造会造成资金沉淀，而房地产基金公司能够吸引社会长线资金参与改造流程。若基金公司本身拥有较好的商业物业管理能力，能够提高其经营效益，将使项目的租金回报率提升一个档次，并形成自己独有的品牌。

2.3 一二线城市的核心商业物业价值突出

一二线城市的商业地产的土地成交楼面价不断在提升，优质商业物业的空置率较低。2018年一二线城市商服用地的成交楼面均价为8283元/平方米，较2017年同比增长6.7%，10年复合增速为11%，体现出一二线的核心商业物业资产的底层价值持续上升的趋势。此外从空置率的角度来看，一线城市优质商业物业的空置率均要低于二线城市的优质商业物业，考虑到核心城市的聚集效应，一线城市及部分核心二线城市的强劲需求的支撑使得保持低空置率。而具有优越地段、高效管理等的优质写字楼及商铺仍然是稀缺资源，一线城市的低空置率说明市场上依然对优质资源依然有很大的需求，这部分核心商业物业具有不可替代的商业价值，如何去发挥并稳步提升这部分价值成为首要问题。

3 光大安石实力卓越，

核心竞争力优势凸显

3.1光大安石为国内综合实力最强房地产基金之一

光大安石2015-2019连续五年位列中国房地产基金综合能力榜单首位。在2019年3月19日刚落幕的“2019中国房地产百强企业研究成果发布会”中，光大安石以其卓越的投资管理水平、前瞻的资产管理模式、自主的商业地产品牌和优秀的资产证券化业绩在众多房地产投资机构中再次摘得冠军，荣登2019年“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首。

光大安石（北京）房地产投资顾问有限公司成立于2007年12月，是光大控股旗下最具规模的产业投资基金管理人，是光大控股旗下排他性的房地产投资平台。光大安石拥有资深的房地产投资运营管理团队和操作、运营房地产项目的投资管理经验，专注于中国房地产私募股权投资超过10年，已完成超过50个房地产投融资项目。光大嘉宝主要依托光大安石平台开展不动产资管业务，这也使得公司成为A股上市公司中的稀缺标的。

3.2 雄厚的股东背景将为基金带来丰富资源

光大控股是光大安石的控股股东。光大安石由EBAInvestments(Advisory)Limited（即光大安石投资（咨询）有限公司）全资控股。EBA的前身是ALAM(HongKong)Limited（即亚雷投资）。亚雷投资成立于2007年8月，股东为雷曼兄弟房地产PE和美国的一个家族企业。由于外资监管造成的投资阻碍，雷曼兄弟希望找到一家背景相当的中资企业合作。2008年，亚雷投资经过重组，引入光大控股成为控股股东，亚雷投资于2009年2月更名为EverbrightALAM(HongKong)Limited（即光大亚雷）。

金融危机后，雷曼兄弟退出，光大控股引入全球最大新兴市场投资公司之一的英国安石投资集团作为投资者。光大亚雷于2010年7月更名为EverbrightAshmore(HongKong)Limited（即光大安石香港）。2014年，随着一期美元基金的退出，英国安石投资集团退出光大安石香港，光大安石香港于2015年1月正式更名为EBAInvestment(Advisory)Limited。