大融城系列购物中心是光大安石房地产基金的核心品牌。光大安石平台自主发展的两大商业品牌：大融城和大融汇，其运营管理模式分别符合“新零售”需求的购物中心及“新批发”趋势的商贸展销中心。大融城自2010年创建，致力于成为城市的商业中心，推动城市的商业发展，乃至推动整个城市商业格局的变革。在2016中国房地产品牌价值研究成果发布会上，光大安石打造的“大融城”自有商业运营品牌获得了“2016中国商业地产项目品牌价值TOP10”第四名。目前已经开业的有8家，规划中的有5家。根据周颂明的公开发言，光大安石预计在2020年管理大融城项目市值达到500亿元，未来在全国范围内退管复制20~30个大融城项目，并实现资本市场运作。

大融城力推“一站式”消费和“体验式”购物，从国际快时尚、珠宝首饰，到儿童天地、家居购物，再到主体餐饮、国际影院，为消费者带来全新的消费概念和生活体验。在选址上，区位、所在商圈周边的环境、人流量等因素都是需要充分考虑的。大融城一般由城市广场和生活广场两部分组成。以体验生活乐趣为核心价值，主要是针对年轻、时尚的年龄阶层。通过体验型、互动型的商业空间和业态组合来满足商圈范围内常住人口及大量流动访客的一站式主题购物中心。

重庆观音桥大融城项目是光大安石大融城系列中最为出名的，光大安石通过选址、更换管理团队、商家调整、铺位切割、动线调整、独立运营、推广活动等方式成功将原来的烂尾项目打造成全市的商业地标。2010年初，联想控股旗下的融科智地与在光大安石在重庆组建合资公司融科光控，收购位于重庆江北观音桥的一个局部烂尾项目“现代广场”（部分由重百江北商场使用），建筑面积约13万平米，随后斥资10亿元对其进行改造，并于2010年底作为重庆首家青年主题购物公园正式开业。目前的经营面积6万平米。项目定位为中端商场。

观音桥商圈在当时已经成为了重庆市的市级核心商圈，在2005年到2009年间的社会销售品零售总额复合增速达到39%。光大安石在项目中期组建了自己的运营团队并重新规划招商，半年时间内先调换了三分之一的商家。通过策略性的管理运营和对品牌的调整，经营状况明显好转。2012年观音桥大融城被重庆市评委最佳改造项目。2014年，大融城的日均客流达到10万人次，同比增长17%。销售业绩同比增长32%，经营收入同比增长40%。大融城的出租率从最早的75％，上升到2016年的97%，年租金从2013年的1.1亿元，猛增到2016年的2.1亿元；NOI从4200万元提升至1.3亿元，复合增速达到46%。

大融城资产支持专项计划实现了将交易所挂牌REITs产品作为私募地产基金进阶版退出途径。2016年9月，由首誉光控作为计划管理人、由光控安石作为基金管理人的双层管理项目——首誉光控-光控安石大融城资产支持专项计划正式在深交所挂牌。该专项计划分为优先级和次级，优先级资产支持证券发行规模共计16亿元，其中优先A档13亿元，发行利率为3.8%；优先B档3亿元，发行利率4.3%；次级为9亿元。产品期限均为3+3+1年(前三年为固定期，到期符合条件可展期3年，处置期1年)。底层资产为重庆观音桥大融城购物中心，其未来租金及其他经营收入带来的现金流将作为大融城计划的还款来源。

双层管理人模式，能够实现首誉光控、光控安石在项目层面的更好分工，一方面，首誉光控在持牌优势下，具有较强的渠道优势和机构资源，另一方面光控安石的投资团队已专注于房地产私募股权投资逾十年，对于商业地产类的项目具有较强的运营投资经验。

4 国际知名房地产基金公司的模式——黑石

4.1黑石房地产基金的规模巨大，业绩贡献高

黑石集团旗下的房地产基金对集团的业绩贡献最大。美国黑石集团成立于1985年，公司以并购业起家，在金融领域经验丰富。目前已经具备多元化的投资平台，能实现股权、债权、私募基金、地产基金、对冲基金、REITs等多种投资方式。目前集团旗下主要的有四大业务平台，分别为房地产基金（RealEstate）、私募股权投资（PrivateEquity）、对冲基金（HedgeFundSolutions）、信贷投资（Credit）。

截至2018年末，黑石集团的AUM规模已经达到4722亿美元，其中房地产基金平台的资产管理规模已经达到1362亿美元，占比28.8%。房地产基金平台成立于1991年。房地产基金的AUM在金融危机后的重新爆发，2009年到2018年的复合增速达到23.5%，是集团旗下的第一大业务平台。同时也是整个集团主要的利润贡献者，房地产基金业务的经济收益（EconomicIncome）占比最高，2017年达到17亿美元，而2018年改用可分配收益（SegmentDistributableEarnings）来衡量各个部分的表现，2018年房地产基金业务的可分配收益为13.7亿美元。黑石地产基金目前管理的标的资产组合包括办公楼、酒店、零售百货、住宅、物流工业等五种不同的资产类型，管理物业面积庞大。

黑石房地产基金的主要收入来源分为基础管理费收入、业绩提成、投资收益。基础管理费是房地产基金收入中最为稳定的部分，与基金的AUM相关，黑石的管理费费率基本稳定在1%~1.4%。当fee-earningAUM增加时，基础管理费收入就会大幅增加。2018年，黑石房地产基金基础管理费收入接近约10亿美元，占比34.6%。业绩提成指的是当基金业绩表现优异时（例如净值达到合同规定要求），黑石可以就超出部分按一定比例提取报酬。

2008年和2009年由于美国金融危机，物业资产价值受到大幅贬值，黑石的房地产基金业绩表现不如意，支付了一定的业绩补偿费。2017年，黑石的房地产基金业绩提成达到20.7亿美元，占比65.8%。投资损益指的是基金公司用自有资金投资了项目，直接获得收益或亏损。这一部分收入相对较少，2017年仅为1.3亿美元。

4.2 黑石房地产基金的资金优势明显，投资回报率高