光大控股是国内领先的中资跨境资管及投资机构，光大集团的股东背景和多元金融业务能够为光大安石房地产基金提供有力的资金支持和资源分享。中国光大控股有限公司于1997年在香港成立，以大资管为主，专注发展跨境资产管理及投资业务。中国最早参与直接投资与私募基金发展的大型国有金融机构。过去多年，光大控股通过国际化的管理平台及所设立的多个私募基金、创投基金、产业基金、夹层基金、对冲基金和自有资金。光大控股同时也是的持股股东。

光大控股的母公司为中国光大集团，拥有强大的金融资源，旗下拥有证券、银行、基金、保险、期货、信托等多个金融牌照；同时还有实业版块，包括房地产、展会中心、酒店、环保等领域。对于光大安石来说，光大集团的金融资源有助于基金的募集和退出这两个环节。首誉光控现在也扮演着部分房地产基金的募集渠道的角色，同时光大银行、光大永明等也能为光大安石提供资金支持。

3.3 真正的房地产基金，打造出“大融城”品牌

3.3.1光大安石房地产基金的规模迅速扩张

光大安石房地产基金成立时分为美元基金和人民币基金。美元基金是纯股权投资，人民币基金则以较短期的债权和固定收益类为主要投资方式。第一期美元基金于2009年设立，是以住宅为主的投资，在沈阳、重庆、杭州、上海、徐州等城市有落地项目。先后以纯股权形式投资了六个项目，其中四个住宅投资，两个商业投资，单笔投资额在2000万美元左右，均控制在总募资额的20%以内。公司现已退出三处住宅和一处商业项目，年化回报率（IRR）约20%。几个住宅项目退出时楼盘均在售，合作方根据评估值将股权回购；而商业项目为重庆大融城，资管团队将13万平方米的批发市场全面改造为购物中心，于2015年整体退出，IRR达到26%。不过首期美元基金的投资回报比较难再在现在的环境中复制。目前美元基金的AUM规模稳定在1.4亿美元。

截至2018年6月底，光大安石投资累计资产管理规模超过千亿人民币，已成功退出项目近百个，退出规模超过300亿。从半年报中在管项目的规模分布来看，商业物业占比最高，为35%；综合体25%；写字楼17%；住宅仅为7%。

基金管理规模复合增速高，毛利率水平远超房地产销售业务，未来的业绩贡献占比将不断提升。根据公司三季报来看，光大安石房地产基金在管项目37个，管理规模已经达到约487亿元，三年复合增速达到54%，远超过投资于中国市场的基金AUM的增速（20%）。公司营业收入为30亿元，其中不动产资管业务营业收入4.6亿元，同比增长57%，其中管理及咨询服务费收入4.2亿元，同比增长50%。但从中报的毛利率来看，房地产销售业务的毛利率为34%，而不动产资管业务达到94%。未来随着房地产开发业务的弱化，基金管理的业绩贡献将大幅提升。

光大安石坚持价值投资，发掘被低估、有潜力的目标项目，并进行投资及运营管理，以提升项目的经营表现及资产价值，并最终实现投资退出，产生投资收益。投资的物业类型，主要为能最终产生现金流收益的物业，包括商业购物中心、写字楼、综合体、办公园区、物流仓库、长租公寓等。光大安石的投资目标，既包括低风险且已开始形成现金流的成熟物业资产，也覆盖位于核心区位，能通过重新定位、改造升级或再开发，及运营优化带来显著增值潜力的物业。

光大安石房地产基金业务涉及位于中国一二线城市的核心区域的住宅、商业、办公楼、工业等物业投资机会，并且正将投资重点从刚需住宅向商业持有型物业转移，在中国的一线城市搜寻稀缺的核心资产。公司的投资策略是一线城市以一类地段为核心，二线城市以最核心的地段或周边高密度人口地段为主，三线城市只投最核心的地段的优质项目。中国房地产行业的核心不动产聚集在一线城市，尤其是商业综合体。土地有限、核心物业有限，价值会随着货币政策的宽松而攀高，因此具有稀缺的特性。根据2018年中报光大安石在管购物中心项目12个，总建筑面积达125万平米。根据我们的不完全统计，光大安石累计在北京、上海、杭州、重庆、天津、大连等城市完成了项目投资。

3.3.2 “募投管退”一体化，形成完整闭环

光大安石是国内少有的集募资、投资、管理、退出为一体的房地产基金公司。最大的优势就是任何阶段的项目都可以进入。光大安石拥有完全自主的判断能力和操盘能力，可以接手许多普通基金公司做不了的项目。光大安石的房地产基金的资金来源多为外部资金，如养老金、保险资金等长期资金，同时也会向高净值人群募资。截至2018年底，人民币基金的外部资金占比达到93%。

投资方面，光大安石相对于普通开发商的一大优势是对持有型商业物业的评估以及未来退出时的物业价值的测算更加专业，而开发商对销售型物业的判断更加准确。光大安石在投资一个项目时先要做定位，并测算成本，甚至能将未来十年的租金都测算好，另外还包括融资方式、杠杆等，都考虑清楚，以此判断合适退出的年份。当每年的回报能够达到要求就可以投资。光大安石的项目投资策略是一线城市一类二类三类地段都可以投资，二线城市只投两类——最核心的地段或周边整体人口密度高的地段（非郊区）。三线城市只投最核心的地段。地段位置只是初步条件，还要判断一定范围内的人口、竞争对手、体量、开业时间等。一般来说，光大安石都会选择投资10万平方米以上体量的项目。

退出则有两种渠道，一种是直接将资产装进已经入股的上市公司。另一种是资产证券化（目前以ABS为主），将优质资产做成资产包。由于真正的REITs国内目前还没有，但已经有类REITs了，目前的流动性仅限于机构投资者，还没到完全公众化。国家也正在鼓励推进不同产品的资产证券化，我们认为未来如果公募REITs能够正式出台的话，对公司增加一个退出渠道有非常大的利好。

3.3.3 “大融城”品牌，打造“新零售”需求的购物中心