黑石房地产基金大多采用封闭式的基金架构，投资期3-5年，总存续期在10年左右。目前有三个系列：机会型地产基金BREP、不动产债券投资基金BREDS、核心增益型基金BPP。通常情况下，机会型基金的投资回报和投资风险都高于核心增益型。

1）1994年公司成立了第一个机会型基金BREP。BREP基金分为全球基金以及专注于欧洲和亚洲投资的基金。BREP基金通常投资高品质、地理位置优越的资产，然后通过积极的资产管理解决资产或经营问题，当完成修复后就会出售资产。BREP基金已经在酒店、写字楼、购物中心、住宅和工业资产等方面进行了大量投资。从成立以来到2016年末，机会型基金下共有9支美元基金、5支欧元基金、1支亚洲基金和1支综合投资基金，目前已经有8支基金结束了投资期，仍有11支基金在存续期内。

从获得的承诺资本金额来看，美元基金累计获得516.85亿美元，欧元基金累计获得189.73亿欧元，其他基金累计获得119.04亿美元。可以看到，每一期的承诺资本都大幅增加，并且投资回报率都远高于当期的无风险利率。美元BREP在金融危机时的净IRR都能够达到13%，收益最高的BREPI净IRR高达40%。欧元基金和其他基金平均净IRR也都能够达到16%和13%的高回报率。

2）2008年公司推出了BREDS基金，主要投资于美国和欧洲市场，投资目标是商业地产抵押相关的债务，可以为借款人提供夹层贷款、优先级贷款和流动性证券等。BREDS平台下还有一个抵押信托产品BXMT，是在纽交所上市的REIT。BREDS累计承诺资本达到115.77亿美元，净IRR达到13%。

3）BPP基金于2013年成立，主要以市场上稳定的资产作为目标，投资收益包括现金流收入和长期的资产升值。BPP累计承诺资本达到130.28亿美元，净IRR达到11%。

黑石基金的承诺资本多为长期资金，主要来自于养老金。根据黑石集团的招股说明书，集团旗下基金的资金大部分来自于公共养老金、企业养老金、保险资金，占比达到64%。这些资金的特点是长期投资、追求稳定的投资回报。这能够为黑石的很多价值投资带来足够的支援。

4.3 买入—修复—卖出是黑石房地产基金的核心投资策略

黑石地产基金的投资策略是“买入、修复、卖出”。首先，公司选准市场机会，以低于重置成本的价格买入成熟物业资产；然后通过提高财务杠杆、更换管理团队和提高市场集中度等方法来修复资产，以此来提高资产价值。为了保证修复的效率黑石通常会在各个区域市场的细分物业领域以并购或挖角的方式组建一个管理经验丰富的本地团队，然后以收购方式助其迅速提高市场份额。

在这个过程中，黑石基金会将其新收购的成熟物业资产都整合到统一的投资管理平台上，从而达到在短时间内实现管理改善和品牌扩张的目的，并通过提高杠杆率来放大资本收益。最后，等到物业资产升值之后，黑石将通过分拆上市、整体出售给保险公司或REITs等方式退出，获得投资回报。

黑石更多的是以金融机构为主导寻找地产项目，通过债权和股权投资，来提高公司的经营效率，最后溢价退出为目的，退出时多采取完全出售或上市后持有其股份。这一点与另一家大型房地产基金公司——新加坡凯德基金的模式有所差异。、

凯德是以地产为核心主导，PE、REITs等工具是融资辅助和退出通道。在基金种类上以股权投资为主，或直接参与地产的招拍挂，从开发商的角度参与项目的开发经营和后续处置。并通过提升容积率、重新策划定位招商、商户淘汰更换等来改造商业物业，提升物业的自由价值，然后通过出让股权、REITs等方式退出。

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