销售额低于400亿的当代置业发行的债券以15.5%的利率高居榜首。剔除预收账款后资产负债率（wind口径，非公告口径）仍超过75%的泰禾，今年发行的美元债票面利率为15%，紧跟其后。净资本负债率超过100%的佳源国际控股的美元票据利率达到13.75%，卖地的新湖美元债利率也在10%以上。

上文提到的中骏集团在今年8月之前发行了三期美元债，利率在7%到8%之间，属于中游水平，13亿美元的发行规模，大概也是其出手拿地的底气。

而万科、华润的融资成本只有3%—5%。

财务越稳健的公司，越容易拿到融资，还是低成本的融资。融资向头部企业集中，同样是一种趋势。

有研究报告统计了15家主流房企（碧桂园、恒大地产、万科、融创中国、保利地产、中海地产、龙湖地产、华润置地、金地集团、绿城中国、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、富力地产、远洋地产）的融资集中度，这15家企业新增的有息债务占309家房企新增有息债务总值的比例已经从2015年的21.3%上升到今年上半年的66%。

新增融资向头部企业倾斜，无疑是挤压了中小房企的生存空间。雪上加霜的是，2015年—2016年信贷环境宽松时发行的债、欠下的钱，迎来了偿还高峰期。

光大证券的一份研报显示，2019年—2021年，是房企偿还债券的高峰期。

来源：Wind，光大证券研究所

大中型企业可以通过加快销售来补充现金流，融资渠道也比较多，自然不必忧虑。小企业可就没这么好命了，本来融资就不易，又赶上债务集中偿还期，未来免不了会有一波并购潮和中小房企破产潮。

结语

很多年后回望2019，它可能是中国房地产历史一个新的开端时刻。

城镇化率的新水平、棚改的逐步退出、“房住不炒”的政策基调不动摇，注定了房地产不会再出现单边上涨的行情。随着存量时代的不断深入，房企之间的厮杀必然越来越激烈，由分化带来的结果也将越来越明显。

增量时代，大企业吃肉，小企业尚能喝汤；存量时代里，优质土地资源、新增融资、人才都在向头部房企靠拢，手里有地有钱的头部企业纷纷开始寻找第二增长极，中型企业仍在筑造规模护城河，小房企的第一任务变成了活下去。

（来源：市界 黄莹 秦晓鹏）

转载免责声明：凡本站注明 “来源：XXX（非搜铺网）”的新闻稿件和图片作品，系本站转载自其它媒体，转载目的在于信息传递，并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责。如有新闻稿件和图片作品的内容、版权以及其它问题的，请联系本站采编中心：0571-87015503-809，邮箱：zhousongping@soupu.com。